土地价格（Land Price）
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土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化.根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动.自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此，土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
根据马克思的劳动价值论,价格是商品价值的货币表现,而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来,价格是为获得种商品或劳务所必须付出的东西,通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品,不包含人类的抽象劳动。那么,土地价格的内涵到底是什么呢?我们知道,土地能向人类永续提供产品和服务,即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益,谁垄断了土地,也就垄断了土地纯收益,即地租。由于土地的恒久性,这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移,这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利,实际上是购买一定时期的土地收益。因而,土地收益现值的总和就表现为土地价格。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值,是土地未来地租的资本化。
地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。
一般情况下,地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里,买卖双方均了解市场行情,公平竞争,没有不正常因素的影响,价值规律能有效地调节市场。雷利·巴洛维教授认为:"市场价值:"（1）如法庭所定义的,是一种财产带到公开市场展销,允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者,而出售所得用货币计量的最高价格;(2)经常地指卖者乐意出售,而买者乐意购买,并且两者都不受压力时的价格;(3)是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。"
事实上,在现实土地交易中,由于土地市场的特殊性,这种公开市场条件很难完全具备,这种价格也就很难形成。但是,它是一个很好的参照物,为各种价格的比较建立了标准。
土地是一种特殊的商品,其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。
1.土地价格是土地的权益价格
土地是一种资产,能给人们提供恒久的产品和服务,而这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。因此,土地买卖实质上是一种财产权利的买卖,人们购买土地是购买获得土地收益的权利。土地权利是一个权利束,包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵押权等等。购买土地,获得某项土地权利,就可获得某种程度的土地收益,因而,也就必须为获得这项权利付出代价。
2.土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产成本定价
一般商品,都是人类劳动的产品,具有价值，其交换价格是其价值的货币表现。同时,人们可以根据其生产成本确定其价格,因而比较客观。由于土地首先是一种自然物,不是人类劳动的产品,没有价值,也就无所谓生产成本,所以土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。
3.土地价格主要由土地需求决定
一般商品的市场供给和需求,共同决定该商品的市场价格。然而,土地却不同。在宏观上,土地的自然供给是不能改变的,土地的经济供给在短期内变动也很小。因此,相对于土地需求来说,土地供给的变动总是很小的。这样,土地市场价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地的需求日益增大时,土地价格就不断上涨;反之,当社会或某一地区人口减少、经济衰退,对土地的需求减少时,土地价格就下跌。当然,从微观上看,在某一个具体地域性市场上,土地的供给是可变的,特别是对某一购买商而言,在某一价格水平下,它可以在众多的土地供给中选择自己所需的土地。
4.土地价格呈总体上升趋势
随着社会经济发展,人口增加,人地比率不断增大,社会对土地的需求日益扩大,从而使地租有不断上涨的趋势。同时,社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达,工人的劳动总量在生产中盹比重日趋缩小,从而整个社会的资本有机构成提高,使得社会平均利润率下降,从而导致利息率有下降的趋势。地租的上升和利息率的下降,决定了 土地价格呈总体上升趋势。
5.土地价格具有强烈的地域性
由于土地位置的固定性,它无法像其他商品那样可以到处流动,因而使土地市场具有强烈的地域性,各地域性市场之间,土地价格很难相互影响,不能形成统一的市场均衡价格。所以,土地价格一般是在地域性市场内根据其供求关系,形成各自的市场价格。
影响土地价格变动的因素很多。凡是影响土地的供给与需求,或影响地租收益和土地还原利率的→切因素都是影响土地价格的因素。我们把这些因素分为一般因素、区域因素和个别因素三类,并选择一些主要因素加以介绍。
(一)一般因素
它一般包括土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等宏观因素。
1.土地制度
土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度决定土地市场的形态、土地供给及利用方式等,因而决定地价。如实行土地私有制的美国、日本,其土地市场是一种较完全市场,土地的供给与需求由市场决定,价格也由市场决定。
2.城市规划
土地因其用途和利用程度不同而具有不同的收益能力,即地租水平,而决定土地用途和利用水平的主要因素是城市规划。同一宗土地,规划为商业用途,其地价水平一般高于居住用途;即使同一用途,规划容积率高 的地价水平一般高于容积率低的地价。
3.城市性质及宏观区位
城市性质不同,土地价格的总水平也不同。如商业城市、工业城市、旅游城市、政治中心城市等,其性质在一定程度上决定了城市的土地利用方向和形式,决定了土地的总需求,从而影响地价总水平。同时,土地所处的宏观区位不同,其价格总水平也不同。如处在我国东部经济发达地区与西部经济欠发达地区,其城市地价总水平就不同。
4.土地利用计划
土地利用计划主要影响土地的供给,进而影响地价。日本在20世纪60一70年代制定的"综合开发计划"和"国土利用计划",就是为控制当时狂涨的地价而制定的。
5.土地相关政策
主要有房地产开发政策、地价政策、与土地相关的税收政策等,这些政策的单一或综合实施,对地价影响较大。如目前中国政府对协议出让土地实行最低限价政策,就是一种地价控制政策,它有效地遏制了土地出让中低地价行为。
6.人口状态
主要包括人口素质、人口密度和家庭人口结构等几方面。人口密度越大,家庭越小型化,土地需求就越大,地价水平就越高。人口素质是一环境因素,人口素质好,地价就高。
7.经济发展状况
主要指经济发展速度、财政收支状况、储蓄投资水平、居民消费能力等。经济发展越快,一般地价水平越高。
8.社会安定状况
主要指国内政治局面、国际环境特别是周边国际环境状况、社会治安状况等。一般情况下,国内政局稳定、国际上和平与发展成为主流,社会治安状况良好,地价水平就上涨,反之则下跌。
(二)区域因素
区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。区域是→个均质区域概念。在这一区域内,土地的利用条件和利用方向大体一致。主要因素有区域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。
1.位置
区域位置指该区域在市场中所处的经济区位,它用时间和空间距离来衡量。如距商业中心的距离、距污染源的距离等。一般地讲,与正效应因素(如商业中心)距离越近,地价就越高,反之则越低;距负效应因素(如污染源)距离越远,地价就越高,反之则越低。
2.基础设施条件
主要指对外交通、通水、通电等基础设施和医院、学校等公用服务设施的好坏和设备程度。这些投资,有的含于土地之中,对地价产生直接影响,有的则通过影响宗地周围的环境间接影响宗地地价。
3.规划限制城市规划对地价的作用主要表现在区域的土地利用性质、用地结构、用地限制条件等方面。
4.环境质量
主要指自然环境、社会环境和人文环境因素,包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、景观等。
同一区域因素对不同用途的土地价格有不间的影响。如区域位置对商业用途最佳者,对居住、工业则不一定最好。
(三)个别因素
个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地‘面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。土地用途不同,各因素对地价的影响程度也不同。如宗地位置和临街宽度对商业用途特别重要,而地质条件和土地规划限制则对居住用地影响很大。土壤肥力对农地价格影响较大,但对建设用地却没有影响,等等。
(一)土地价格呈总体上升趋势
在市场经济条件下,土地价格呈总体上升的趋势,是土地价格变动的一个基本规律。它主要受下列因素影响:
1、社会经济发展水平
社会经济发展水平特别是第二、第三产业发展水平决定城市土地需求,从而决定城市土地价格。各类生产性建筑、商业楼宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又进一步剌激了住宅和商业场所的增加。迅速增大的城市建设用地的需求和城市土地供给的稀缺,决定了土地价格呈总体上涨的趋势。尽管通过对城市周围耕地的占用在一定程度上缓解了城市土地供需矛盾,但由于对耕地的控制仍使土地供需矛盾随城市经济加速发展而加剧,从而决定了这几年土地价格的迅速上涨。
2.人口数量及家庭户数增加
人口数量及家庭户数的增加,推动了社会对住宅需求的增加,从而拉动了土地价格的上涨。日本东京,中国北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地价格也居世界前列。随着我国改革开放的发展,大量的农民进入城市,使城市人口在自然增长的情况下出现了较大幅度的机械增长,这也是近几年我国城市土地价格上升的原因之一。美国、澳大利亚等移民国家近几年移民大量涌入,也导致其土地价格急剧上扬。
3.土地投机
土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断,人为地制造土地的虚假需求,在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 韩国在1972年至1978年因通货膨胀和大量外资涌入,引发了土地投机,主要城市土地价格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中国广西北海市,在20世纪90年代初也是因为土地投机,使其土地价格在、两三年内成倍上涨。
(二)土地价格变动呈现周期性特征
就总体来讲,土地价格呈不断上升的趋势。但具体分析,它并不是直线上升,而是在一定时期内上下波动,呈现周期性变动特征。
1.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 在宏观经济分析中,经济的周期性发展是其主要特征。房地产经济是国民经济运行中的一个子系统,因此,其价格变动规律也受宏观国民经济发展的影响,呈现周期性波动。在经济繁荣时期,各产业兴旺发达,各项投资增加,对土地的需求也增加,从而导致土地价格上涨。相反,在经济发展速度放慢或经济萧条时,社会有效需求减少,各业投资减少,从而导致对土地的需求和投资减少,土地价格下跌。我国1994年为抑制通货膨胀,放慢经济发展速度而实行的紧缩银根、压缩投资政策,使全国土地价格的总体水平下降。在20世纪30年代,世界主要资本主义国家爆发的大危机使经济陷入萧条,土地价格也跌入谷底。随着第二次世界大战后政治的稳定,经济的发展,主要资本主义国家的房地芹市场持续繁荣,土地价格也持续上涨。
2.土地价格变动受政府调节的影响
政府为了实现不同时期不同的经济目标,也会在不同时期采取不同的经济政策来调节土地价格,从而使土地价格变动受到影响。 在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期,政府一般采取税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。专家根据长期经验得出一个结论:在美国,利率每上下一个百分点,将减少或增加10万个房屋单位。在韩国,为了平抑土地价格,自1992年6月1日起开始实行新的超额土地税,对拥有600平方米以上的土地所有者课重税,使该季度地价仅微涨0.4%,远低于1991年上涨12.8%和1990年上涨20%的水平。
(三)土地价格变动具有明显的地区差异性
由于土地位置的固定性,使土地市场具有区域性特性。由于各地区的自然、政治、经济条件不同,经济发展水平也不相同,因此,土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区,由于不同产业对土地又有不同的要求,在不同位置上的地价也呈现明显的差异。如中国深圳特区等沿海开放城市,其经济发展速度较快,因而其地价水平的波动幅度要高于内陆城市,特别是高于西部区。从微观区位讲,一个城市的商业中心区地价最高,随着位置由市中心向市边缘移动,土地价格也逐步下降。另外,在同一供需圈内,商业区的地价高于住宅区地价,也高于工业区地价。
(四)地价在房地产价格中所占比重越来越大
从价格构成看,地价在房地产价格中所占的比重越来越高,而越是繁华地区,地价所占比重越高。 随着经济的发展,科学技术的进步,人类劳动生产率的提高,单位产品中的价值量下降。在房地产价格构成中,劳动力价格,建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低,在总价格中的比重会越来越小;而土地则不同,其自然供给是无弹性的,土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势,其在房地产总价格中的比重也会越来越高。美国在20世纪50年代地价占房地产价格比重为10%~15%,70年上升为20%,80年代达到30%左右。
所谓土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的,遵循科学的土地估价原则、程序与方法,对土地的市场价格的测定。土地价格评估的目的与作用主要是:
(一)土地估价有助于土地交易的顺利进行
随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担心,交易自然迅捷。
(二)土地估价有助于企业投资决策
土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。
(三)土地估价有助于土地市场的完善
我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。目前,我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。
(四)土地估价有助于土地市场管理
土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲,土地价格评估应遵循以下原则。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中,应以公正的态度,在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术,估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此,估价人员必须公正廉洁,认真客观地评估,决不能受任何私念的影响,偏袒一方。同时,为求得一个公平价格,估价人员还必须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素,提高估价专业水平,严格遵循估价工作程序。
(二)最有效利用原则
遵循最有效利用原则是指在一般情况下,土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下,土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时,其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置,有利于土地资源的最有效利用。因此,土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是,在现实土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,当待估宗地处于非最有效利用时,除个别行政性政策性评估外,应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。
(三)替代原则
根据经济替代原理,在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律,在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时,可以在同一供需圈内,或同一区域内,调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例,通过对地价因素的比较修正,可求得待估宗地的价格。
(四)预期收益原则
土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格,但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的,是在正常的市场状况,经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况,认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策,合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析,往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。
(五)供需原则
由于土地的位置固定性和市场的地域性,土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求,它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,策不同而有多种表现。一般情况下,土地价格主要取决于需求方的竞争,同时,由于土地的经济供给在一定程度上是可变的,它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性,以及我国城镇土地一级市场由国家垄断,因此,土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定,在运用此估价原则时,一定要结合预期收益原则,并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
(六)保证农民基本生活原则
中国农村集体土地实行集体经济组织所有,农民个人承包经营的两权分离模式。土地,对于农民来说,它不但是一种生产资料,更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村目前还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系,农民的生老病死全由农民自己解决,因此,农地既具有生产资料的经济功能,又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少,但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益,不考虑土地对农民的社会保障作用,即土地的社会效益等因素,土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，路线价法也是土地人格评估中常用的方法。
(一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地价格。这里的"类似土地"是指比较实例土地所在区域的区域特性,以及影响地价的因素和条件均与待估土地相同或相近的土地。此方法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
(二)收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等,是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要件组合的结果,土地只是其中的要件之,还有人类劳动、资本、管理和科学技术等,因此,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因此,它就是地租。收益还原法以土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。
(三)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值,但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低,主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小,而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。如一宗填海造地形成的土地,其投资改造成本较大,但当地市场行情有可能低于这一成本价格;而一宗没有投资改造的土地,其市场价格可能很高。戚本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬,这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同,都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益,是对土地收益的非土地因素扣除,而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
(五)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇巳公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。由于基准地价是区域平均价,因此,要评估该区域中某一宗地的价格,还必须根据该宗地的区域条件和个别条件,对区域平均价进行修正,方能得出宗地价格。宗地地价的修正因素及系数,均为基准地价的成果之一,以宗地地价评估时,只需将待估宗地区域回素和个别因素与之对照比较,即可得出修正系数,求得地价。它主要应用于已公布基准地价成果的城镇。
(六)农地宗地价格评估方法
在中国,当前农地价格评估项目还很少,因而农地价格评估理论和方法还不完善。原则上,城镇宗地价格评估基本方法都适用于农地宗地价格评估,如收益还原法、市场比较法、成本逼近法等,也是农地宗地价格评估的基本方法。但是,由于农地的自然性质、利用形式乃至社会作用等都与城镇土地不同,其价格的形成因素也就不同,因此,农地估价仍有其特殊之处。
因土地交易的方式和条件的不同及土地管理的需要,土地价格表现为多种形式。多种土地价格形式构成了土地价格体系。地价体系中的每一种价格形式都有其独特的不可替代的作用。目前中国地价体系主要包括以下几种价格形式:基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。
(一)基准地价
1.城镇土地基准地价
城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。
在我国,基准地价评估的土地使用权首先是物权性质的土地使用权,含有土地的占有、使用、收益和处分等多项权能,同时,土地使用权的租赁也包括在土地使用权概念之内,而租赁的土地使用权是债权性质的土地使用权。
基准地价评估的范围是城市规划区,但由于大中城市的规划区一般比建成区要大几倍,故在实际评估工作中可以城市建成区作为评估范围。在评估范围内的土地有的属于国家所有,有的属于农村集体所有。在基准地价的评估中,农村集体土地视同国有土地评估。
基准地价是某一时点的土地使用权价格,这一时点就是基准地价评估
基准地价是某一时点的土地使用权价格,这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让最高年期。
基准地价是各类用途土地的区域平均价格,是现状用途下土地未来地租的资本化。
基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。市政基础设施投资(宗地红线外的上水、下水、道路、供电、通讯、供气、供暖等)费用依实际的正常投资对宗地地价的影响程度按土地面积或建筑面积或对宗地地价的贡献程度分摊。实际投资是指宗地外开通的市政设施项目数和程度;正常投资是指该程度下的市政设施建设当时的社会平均投资水平。宗地内的基础设施投资一般为土地购买方投资,一般称为前期开发费用,故不计入基准地价。宗地红线内的土地平整费用计入基准地价。新开发土地的平整费用为平整实际发生费用,建成区内的平整费用为拆迁安置平整费用。
2.农地基准地价
农地基准地价是指在农村范围内,以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地(主要是耕地),或者土地条件相当的地域,按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。
农地所有权基准地价是农地未来无限年期土地纯收益的资本化及农民社会保障值之和。它是某一时点的价格。农地使用权基准地价是农地未来有限年期土地纯收益的资本化。这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符。
农地基准地价日前是以耕地为评估对象。但林地、草地、荒地等不同用农地的基准地价可以耕地基准地价为基准，确定各自的基准地价。 基准地价的作用主要表现在以下几个方面:(1)是政府宏观调控和管理地价的依据;(2)是引导投资决策,促进土地有效利用的手段;(3)是国家征税和税制改革的依据;(4)是市场交易价及清产核资价等的基础。
(二)标定地价
标定地价是政府根据管理需要,评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种,由政府组织或委托评估,并被政府认可,作为土地市场管理的依据,其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。 标定地价的作用主要表现在以下几个方面:(1)是政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据;(2)是企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据;(3)是国家核定土地增值税和税制改革的依据;(4)是政府制定土地市场管理政策的依据。
(三)交易地价
交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则,在土地市场中实际成交的价格。它与基准地价、标定地价不同,它是已经实现了的土地价格。交易地价的形式很多,在中国,主要有:国有土地使用权出让价格、转让价租赁人格、地役权价格等。
1.土地使用权出让价格
土地使用权出让价格是指国家将→定年期的土地使用权出让给土地使用者,土地使用者向国家支付的-切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同,又分为拍卖地价、招标地价和协议地价三种。
拍卖地价是以拍卖方式出让国有土地使用权,,土地使用者所需支付的一切代价。拍卖是→种市场机制发挥作用较大的方式,价格较能反映土地的真正价值。目前,国家提倡用拍卖方式出让土地。招标地价是以招标方式出让国有土地使用权,土地使用者所需支付的→切代价。招标发标竞投,择优而选的出让方式,有一定的市场竞争环境。协议地价是以双方协议方式出让国有土地使用权,土地使用者所需支付的一切代价。协议是出让方与土地使用者双方议价,缺少市场竞争,极易导致国有资产流失。目前,协议方式出让的土地使用权占全国总出让量的95%以上。鉴于此,《中华人民共和国土地管理法》规定:采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。这一最低价,一般是以基准地价为基础评估的标定地价。
2.土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权,受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大,交换较为自由,相对于出让市场市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。
3.租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用权再转租给他人而获得的报酬。目前,我国的租赁行为较为普遍,有以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁价格一般由租赁双方自主确定,是一种较为正常 的市场价格。
4.地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利,如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利,如管道通过权、架线通过权。
(四)其他价格形式
其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格、也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外,还没有以评估的地价为标的的课税税种,因此,还没有专用的课税价格。 抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。
中国的土地市场是在20世纪80年代后期才开始形成并逐步发展起来,目前还没有形成完善的土地价格管理制度。中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时,借鉴国外的经验,逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形,主要包括以下几个方面:
1.建立土地估价制度
自80年代后期,原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制
自80年代后期,原国家土地管理局在全国范围内逐步建立土地估价制度,要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估,并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在,土地估价已介入绝大多数土地交易‘如企业股份制改造、土地抵押等,农村土地也已开展基准地价评估。通过对城乡土地进行基准地价评估和标定地价评估,为地价管理部门制定地价管理政策和对丰地交易价格进行宏观调控提供了依据。
2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度
开展土地价格评估,必须由专门的机构和专业人员进行。为了确保土地估价结果的科学性,管理机关要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证,估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前,中国土地估价机构分A级、准A级和B级三类,对不同类型的估价机构的设立标准和从业范围进行了严格的规定。估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试,合格者经注册方可从事估价工作。
3.建立基准地价和标定地价定期公布制度
《中华人民共和国房地产管理法》规定,基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价,也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性,国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。
4.建立地价监测体系
国家为了更好地了解市场地价状况,制定地价政策,自1999年开始,国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测体系。通过将各城市的地价变化情况及时通过该体系传输至国土资源部,国土资源部即可快捷准确地了解各城市的地价状况,及时制定相应的地价管理政策,同时,利用监测数据编制全国地价指数,并定期发布。
5.建立土地供应计划制度和土地储备制度
为了在宏观上调控土地价格,必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据我国耕地少、房地产开发起步较晚的实际,建立了土地供应计划制度和土地储备制度,要求每年进入→级土地市场的土地数量和时机要在政府计划的控制之下确定,同时,各城市土地管理部门还建立了土地储备制度,以有效地调节土地供应。
6.建立土地交易最低限价制度
《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规规定,土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价,否则,政府有优先购买的权力。
7.建立土地增值税制度
为了规范土地及房地产市场的交易秩序,抑制土地投机,1994年1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%。土地增值税的实行有效地控制了土地价格的过快上涨。
在西方发达国家,虽然实行资本主义市场经济,但政府仍很重视对土地价格的管理。各国政府都认识到,地价的非正常波动和土地投机活动对经济的正常发展十分不利,因而均采取有效手段进行控制和管理。下面简述几个国家土地价格管理的措施。
(一)美国
美国是对土地市场干预最少的国家之一。美国的土地买卖一般分国有土地买卖和私有土地买卖,对于私有土地买卖除进行产权变更登记外,在早期政府一般不进行干预。但是,由于美国19世纪和20世纪的几次土地开发热潮给土地市场及美国经济带来了严重后果,政府开始加强不动产价格的管理和控制,以避免市场失控。如1912年以后,在人们对农场的乐观预期下,对农场投资急剧增加,并出现了农场土地投机。而1918-1920年农产品价格的猛烈下跌使这个市场迅速堕入萧条,使农业生产受到很大打击。后来人们逐步认识到"这些土地热的不利后果,使人们越来越关心避免不动产市场失控的方式和手段","自由企业价格体系的运转,不会自然而然地导致土地资源的最佳利用或最佳配置……土地资源利用的社会目标,一般是超市场(市场之外)的目标,这些目标如果没有社会活动是不能达到的"。
美国政府为防止地价的失控对土地市场乃至整个经济产生负面影响,因而逐步加强了对土地价格的管理。所采取的主要措施有:
1.建立土地估价制度
由于土地交易信息的不充分和市场进入者对土地市场专业知识的不全面,土地交易价格往往会偏离其价值。为了有效地指导土地交易,美国政府建立了土地估价制度,对进入市场交易的土地进行价格评估。专业估价人员实行资格认证制度,由美国不动产评估者协会对估价人员进行管理。
2.对地价进行控制
非正常的土地交易,特别是土地投机带来地价的畸形变化。美国政府对非正常地价采取各种方式进行控制。政府采取的措施主要有:市场培训、信贷限制、对资本所得课税、制订最高价、对不动产交易进行限制和采用通货膨胀控制措施等。市场培训,主要是政府通过公共媒体进行投资诱导,增加市场信息量。20世纪30年代政府为剌激不动产市场,成立"联邦建房管理局",放宽对住宅贷款的限制,而第二次世界大战期间政府却又在许多城市实行房租控制。运用税收杠杆是较好的调控手段,如在土地价格非正常迅速上升时,政府对卖主资本所得课以近乎100%的所得税,以打击投机活动。另外,美国还制定土地资源利用计划,对城区土地利用实行规划,确定其建筑容积率、覆盖率以及建筑档次等,以影响土地的供给和需求,实现调控市场的目的。
(二)日本
日本是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。由于日本战后经济的迅速发展,对土地需求量急剧扩大,而土地资源十分有限,致使日本战后土地供求矛盾十分尖锐。20世纪60一70年代日本城市地价飞速上涨,土地投机盛行。到1980年,市区地价为战前的9394倍,而批发物价仅为战前的826倍,两者之比为13.7:1。从1983年到1988年,东京都地价上涨了2倍,大阪上涨了38%。地价的狂涨,使土地投资费用比例增大。1978年,东京都的道路建设费中购买土地费用占70%以上。尽管政府采取各种措施进行干预,由于措施不得力,使地价狂涨成为日本"泡沫经济"形成和破灭的重要因素之一。
日本政府对土地价格进行管理的主要措施有:
1.建立地价公示制度
1969年日本施行《地价公示法》,定期公布标准地块的正常价格,以作为土地交易的大致标准。日本国士厅土地鉴定委员会在各城市设立标准地块,由两名不动产鉴定士对标准地块的地价进行评估和审定,由政府每年1月1日公布。
2.建立不动产估价制度
日本不动产鉴定评价法规定,要取得不动产鉴定士或不动产鉴定士补
日本不动产鉴定评价法规定,要取得不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格,需参加政府规定的考试,并经国土厅登记才能取得正式资格。要从事不动产鉴定业需向当地政府或国土厅登记。同时,为了更有效地监控地价,日本政府还在国土厅设置了土地鉴定委员会。
3.建立土地交易许可制度和申报劝告制度由于日本一些大城市的土地投机较为盛行,日本政府制定了土地交易许可制度和申报劝告制度。由于日本一些大城市的土地投机较为盛行,日本政府制定了土地交易许可制度和申报劝告制度。交易许可制度是对特定地区的土地交易要求先提出申请,经审查后方可进行交易;交易申报劝告制度则是对那些足以影响土地市场价格,或影响土地利用形式的大规模土地交易'-政府要求先提出申请,并根据地价管理的要求提出劝告,以使土地交易符合市场管理要求。
4.制定《国土利用计划法》
1974年日本政府制定《国土利用计划法》,旨在加强对土地价格及土地交易的管理,抑制土地投机。《国土利用计划法》的主要内容有:(1)组织制定国土利用规划;(2)制定土地利用基本规划:。)确定土地交易管制区域的标准与范围;(4)组织实施土地交易许可制、申请劝告制;(5)促进空闲地的利用。日本政府为了加强地价管理,还建立了土地交易事前确认制度和土地交易监视区制度。
(三)德国
德国的地价管理主要措施有:
1.成立土地估价委员会
德国的州、市、县均设有估价委员会,对市场交易的土地及政府征购土地、地税征收等方面进行地价评估;并对全国土地市场交易价格分区域进行整理,制定参考价格,定期公布。
2.政府具有土地的征购权和优先购买权
对于国家建设需要的土地及平抑地价需要的土地,政府具有征购土地的权利和优先购买土地的权利。在实行征购和优先购买时,政府以公布的参考价格为限制价格。
3.建立农地转用控制制度
只有政府才有权利将农地转为建设用地,即政府掌握农地的建设用地开发权,控制建设用地的市场供应,有效地控制市场和调节市场价格。