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房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，是由国家垄断的。其主要特点是：国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，其发挥的特殊作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。它可细分为四个专业市场：
1.征地市场，根据城市发展需要，国家可以依照法律规定对所有土地实行征用，征地补偿费实质上是土地的出售价格。
2.拆迁市场，对旧城开发的拆迁问题，国家依法收回被拆迁单位的土地使用权并进行拆迁安置，对未到期的土地使用权收回时进行适当补偿。
3.土地批租市场，国家将较长年限的城市土地使用权一次性有偿出让给城市土地使用者，使用者按合同规定一次性交纳整个出让年限内的土地使用权出让金；也可将土地使用权出让给房地产开发企业，由其完成房地产开发后再转让给最终使用者，这种出让方式带有较强的竞争性。
4.年租市场，国家以划拨方式给予土地使用权的使用者，使用者以土地使用费(税)的形式向所有者交纳租金。
在北京市房协2005年对556家房地产企业的专项调查中，有65.9％的企业面临占“已有的项目即将完成，拿不到土地”和“已无开发项目，又拿不到土地”的状况，正在开发项目中，可以开发两三年的企业约占一半，“已经没有开发项目”和“下一年度将没有开发项目”的企业约占一半。由此，征地问题成为很多企业面临的一道难题。