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旅游投资项目是指在一定时间和区域内，为完成某项(或一组)旅游开发目标，按照一个独立的总体设计规划进行投资的各单项工程的总和。包括三个方面的具体含义。
1．在一个总体设计或项目内，由几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后项目归属在经济上可以独立核算的、行政上可以统一管理的建设单位。因此，在进行投资时不仅仅是能够单独考核投入物质产出物，又能计算其效益和费用的项目均可视为一个投资项目，就是说，既可将一个独立的单项工程视为一个投资项目，也可将那些费用和投资项目紧密相关、由若干个单项工程项‘目组成的“项目群”形成的有机综合体作为一个旅游投资项目。
2．在总体设计中的旅游开发目标。如果某旅游投资项目建成后虽然对旅游发展有促进作用，如以防洪、发电和交通等给定效益为目标的三峡水利枢纽工程，但由于此项目完全没有体现旅游开发目标，不能视其为旅游项目。反之，如果某项目体现了旅游开发目标，即使其不完全以提供旅游服务为目的，如大连自然博物馆的迁建项目，也视其为旅游项目。
3．能够形成旅游基础设施和配套设施等有形资产以及商标、商誉、技术专利和许可证等无形资产。旅游投资项目的开发过程就是将一定量的资金直接用于购建固定资产和流动资产，形成实物资产和非实物资产并能产出具有价值和使用价值的产品或服务。
投资旅游与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资项目有五大特征。
1．高投入与持续回报的投入产出特征。旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中、高门槛，预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高是由于进入性投资的加大、竞争加剧及竞争环境的国际化。
对于旅游投资项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说，非常难于接受，因为他们已经适应了快速投资、快速回收的短、平、快投资理念。
旅游投资涉及项目的综合性、复杂性、服务性，由于旅游产品的创意空间很大，因此，结合资本投入力度、回报率要求等投资商自身因素，就形成了旅游商业模式上的巨大差异，这也就是在旅游整个投资中强调杠杆运作方法的原因，即试图用几千万资金去搬动几亿资金的杠杆。
旅游投资项目的长期性和比较缓慢的回收过程如何与较快回收资金的安排进行套作，往往是现在招商引资的重要的方面，也是投资商考虑的模式。
2．旅游产业链整合与多产业整合特征。旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势，也正在成为旅游投资的特征。前述的八大类别行业，基本形成了产业链。
旅游产业链的延伸与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等的深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造——我们称之为“泛旅游产业”。
一是与旅游直接相关的产业：宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、博彩业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业。
二是综合提升的产业：旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等形态，将旅游与房地产相结合为旅游房地产业。第二是城市游憩型商业，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区是城市休闲的核心区以及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。
3．旅游资源的资本化流通存在法律制约。旅游投资往往是长线投资，作为旅游开发项目，在过去的时代，特别是以观光旅游为主的时代，主要是一个好的景区关起门来，有一条游道就可以开放收钱了，那么到今天旅游发展到了一个全新的阶段，产品的要求已经提高得非常高，因此开发旅游产品已经进人到了一个高投资和回报期比较长的新的结合点。
旅游资本，最基本的是风景资源与文化资源。但是，这些最好的资源，因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，已经成为不可转让的资产，其经营权也不允许流通。这就是这里讨论的旅游资本流通的法律制约或旅游资源资本化的障碍。
如果没有将风景与文化资源资本流通化，银行的抵押贷款等行为就没有法律依据。而作为资本投资、作为人股的依据就没有法律依据。作为一个产业而言，最基本的资本确认都缺少法律依据，这个产业就是法律投资环境不健全。
这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下，应该对经营权放开流通，这一流通的经营权，完全可以成为旅游资本，实现资本应有的效应，包括作为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等。
在旅游资源经营权上，我们可以细分为三项权益：
(2)门票收益权：经营收益的核心利益。
(3)开发权与招商权：按照规划进行自主开发或招商开发的权力。
4．对环境的高度依托性。旅游投资项目紧紧依托于经济环境、社会环境和生态环境，具有依托性强的特点。
(1)旅游投资项目受经济环境依托。旅游投资项目受经济环境依托包括两个方面：一是指受旅游市场依托，也就是受旅游资源市场和旅游客源市场的双重影响；二是受旅游产业依托。饭店业、交通业和旅行社业三大旅游支柱产互相依赖、相辅相成、共损共荣j经济环境的优劣决定着旅游投资的可行性，国家和区域的经济发展状况、财政收入、物价水平、居民生活水平等都是影响旅游投资的重要因素。
(2)旅游投资项目受社会环境依托。旅游投资项目受社会环境依托是指受旅游政策、旅游法规、文化氛围和和平稳定的环境影响。国家对旅游是否实施倾斜政策和优惠政策，旅游法律法规是否健全，社会对传统文化和民族文化的态度、国家的国防安全态势和公民受教育程度等也是影响旅游投资的重要因素。
(3)旅游投资项目受生态环境依托。旅游投资项目受生态环境依托主要是指受地理位置、资源分布状况的影响和环境污染状况等。
5．外部性特征明显。旅游业的综合性效益决定了旅游投资项目具有外部性明显的特点。
旅游投资项目的外部效用表现在经济方面，能促进地方经济发展、创造就业机会和增加外汇收入等；表现在社会方面，可引导城市的文化定位，改变人们的生活方式和价值观念、宗教信仰等；表现在环境方面，将对生活环境和动植物造成影响。
未来的旅游投资项目主要有下列几个类别。
1．旅游度假产品。2005年，我国人均GDP已经超过1700美元，沿海发达地区多数已超过3000美元，如上海人均GDP已达到6400美元，宁波达到4800美元。今后相当一段时间，滨海旅游、湖泊旅游Y、温泉旅游、康体旅游等度假产品的市场需求将大幅度增长，这些产品对投资的需求也将随之大幅度增长，这些领域可成为旅游投资者选择的重要方向。
2．生态旅游项目。据介绍，除已经开发的生态旅游景区之外，川滇藏香格里拉生态旅游区、新疆喀纳斯生态旅游区、武陵山生态旅游区(湘鄂黔渝三省—市)、武夷山生态旅游区(闽赣)、四川黄龙九寨生态旅游区、四川卧龙生态旅游区、河南伏牛山生态旅游区、贵州赤水河生态旅游区(包括四川泸州、重庆綦江及万盛)、贵州六盘水生态旅游区、广西十万大山生态旅游区、宁夏沙湖生态旅游区、吉林长白山生态旅游区、黑龙江扎龙生态旅游区、山东黄河口生态旅游区、江西鄱阳湖生态旅游区等都需要吸收大量的投资。
3．乡村旅游项目。今后一个时期，传统村落文化旅游开发、民族民居旅游开发、草原牧场旅游、“农家乐”、高科技农业园区、农业主题公园以及以乡村风光为背景的会议度假区等乡村旅游产品的开发，将是开发乡村旅游的重要投资方向。
4．户外运动旅游项目。温泉旅游产品、山地旅游产品、滑雪旅游产品、综合康体活动设施、水上和水下活动基地、汽车及摩托车运动场地等多样化的户外活动设施和场地的建设，将成为未来旅游投资的重要方向。
5．宾馆饭店项目。今后，大中城市的高档星级商务酒店、重点旅游城市的旅游饭店建设、中西部地区旅游接待设施的新建和改造以及各类主题酒店、经济型酒店、会议酒店、度假酒店等专题酒店的建设，将是宾馆饭店领域的重点投资方向。
6．旅游商品开发项目。旅游商品的涵盖领域十分宽广，从高档的电子产品到普通农产品，都可面向数量众多的旅游消费者。“小商品、大市场、便携化”是其主要特征和要求。旅游商品涉及的农产品、玩具、服装、手工艺品等大多是劳动密集型产品，原材料来源十分丰富，而且我国还有丰富的、精美的民族文化产品可供开发，只要抓好设计、制造和市场推广，我国旅游商品的前景是非常广阔的。
7．旅游新业态项目。近年来，随着我国旅游个性化趋势的增强，出现了一些有别于传统旅游模式的新业态。比如高尔夫旅游、自驾车旅游、游艇旅游、邮轮旅游等。这些新业态将是我国旅游业发展水平提高的标志。它们的出现也对相关旅游装备制造和场地设施建设提出了新的要求。邵琪伟表示，投资相关的装备制造和场地建设，将是未来旅游投资的重要方向。在若干年内，、房车制造和配套营地的建设，游艇、邮轮制造和码头建设，以及旅游直升机及其他观光航空器的制造都将成为旅游投资的重要领域。随着科技的不断发展，我国还会出现一些新的旅游业态，总有一天，中国的航天旅游也会出现。
8．旅游小镇项目。目前，我国待开发的旅游小城镇还有很多，这些小城镇有的是传统文化、独具特色的地域文化和民族文化的重要载体，本身就极具旅游开发价值；有的紧邻著名景区(点)，旅游开发条件优越。同时，在我国的旅游小城镇发展中还存在“硬件不硬、软件更软”，小城镇旅游服务水平跟不上我国旅游业发展步伐，旅游服务质量改善跟不上广大游客和旅游市场快速发展的需求等问题。这些都是旅游小城镇要重点投资建设的地方。