传统工业区
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什么是传统工业区[1]
传统工业区是指在丰富的煤、铁资源基础上(区位条件)，以纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业为主(部门特征或称工业结构特征)，以大型工业企业为轴心(规模特征)，逐渐发展起来的工业地域。
传统工业区的分布[1]
世界上的传统工业区主要有德国鲁尔区、英国中部工业区(英国中部区)、美国东北部工业区(美国东北区)、俄罗斯的欧洲部分，日本太平洋沿岸工业地带等。
传统工业区的问题[2]
传统工业区普遍存在的问题：
①原料和能源消耗量大，运输量大；
②投资大，建设周期长，收效慢；
③工业布局呈现“饱和状态”，出现争地、争水、争动力、争公共设施等问题；
传统工业区的改造[3]
一、传统工业区改造的主要内容
传统工业区的改造主要包括两方面的内容：
其一是社会功能的更新，如产业结构的调整、城区功能的变化和社会发展目标的变更等，并非以直接视觉改变或影响人们的视觉感，而是内在的、潜化的更新形式。
其二是物质形态的更新。如城市布局调整、用地调整、旧区改造、路网调整、基础设施建设、绿化建设和环境整治等物质形态方面的更新调整，以直接视觉改变或影响人们的表观感受，是外在的、显化的更新形式。
上述两方面更新是相互影响、相互促进的，城市的社会功能发生变化了，那么城市的物质形态必将随之发生变化，反过来，城市物质形态变了，那么最终将影响城市的社会功能，二者是表里关系，物质形态更新是表象，而社会功能变革是本质。城市更新就城市经济进步而言，它具有双重含义，一方面，它是城市社会经济活动合理运作的结构性保证，可以推动城市社会经济向更高层次发展；另一方面，它又根植于城市社会经济发展过程之中，受城市社会经济发展水平的制约。具体地说，城市社会经济发展到了一定新水平，要求城市职能、城市基础设施、城市形态、城市产业结构和布局等方面都要做出相应的调整和改造，使城市能平衡有序的发展，形成完善的城市发展环境和城市发展风貌。所以，研究城市工业区改造不能局限于物质形态方面进行单纯的规划技术的探讨，也不能只作社会经济方面的分析，而应该将各方面综合考虑，综合分析。
二、大城市传统工业区改造的经济学分析
(一)大城市传统工业区发展的一般规律
世界各国城市化发展的情况表明，城市化是建立在产业化基础之上的，城市化是产业化的基础。而产业化的实现又是依靠产业的发展作为支撑，所以大城市的发展是建立在产业发展的基础之上，而产业的发展是有其自身的生命周期，产业生命周期分为萌芽期、成长期、成熟期以及衰退期。当一个大城市所依赖的产业处于其成长期和成熟期时，该城市就充满活力，产业的发展自然就带动了城市经济的发展。但是大城市传统工业区的产业结构通常情况下都比较单一，在这样的产业结构中，如果主导产业部门的生产衰落，将必然引起整个传统工业区经济的衰落。
产业结构演变与经济增长具有内在的联系。产业结构的高变化率会导致经济的高增长率，而经济的高增长率也会导致产业结构的高变换率。也就是说产业结构是同经济发展相对应而不断变化的，这种变动主要表现为产业结构由低级向高级演进的高级化和产业结构横向演变的合理化。这种结果的高度化和合理化推动着经济的向前发展。库兹涅茨、钱纳里、艾金通、西斯姆和塞尔奎因等对产业结构的变动规律做了大量研究表明，伴随着国民经济的向前发展，产业结构将发生相应的变化，这种变化具有明显的规律性。有关规律性在后文的第五章中将作详细阐述。
传统工业区一般都是一些重产业部门的地理集中地。例如，产业原料部门、纺织部门、汽车制造业部门等。这些集中地的经济在经过一段时间的发展并且达到顶峰之后都会不同程度地出现经济“老化”甚至僵化的症状，即地区经济的灵活性技能失效，无法根据变化的外界条件进行自我调节。此时，传统工业区就会由兴盛走向衰退，需要进行产业结构调整和城市功能重塑，这是大城市传统工业区发展遵从的一般规律。
(二)解释传统工业区经济衰退的理论框架
经济学上针对传统工业区经济衰退的理论解释主要有以下几个方面：
1．输出基础理论
输出基础理论首先是由美国经济学家诺思于1935年在其著名论文《区委理论和区域经济增长》中提出的，后来经过蒂博特、波洛夫、罗曼斯和博尔顿等人的发展而逐渐完善。输出基础理论的理论基础是静态比较分析中的外贸乘数概念。其基本思想是：一个区域经济的增长取决于其输出产业的增长，区域外的市场需求的扩大是区域经济增长的主要原动力之一。因而，增加区域输出基础，以区域所有输出的产业和服务，将启动一个乘数过程，其乘数值等于区域输出产业和非输出产业的收入或就业量之比。也就是说，一方面，一个区域对外输出(包括产品和服务)的总额越大，其输出产业收入就越多。这部分收入除了补偿输出产业的生产费用之外，可以用于满足区域需要的产品的生产和服务业，以及用于扩大进口。另一方面，输出产业的生产活动需要许多区域非输出产业的配合与合作。这样，输出产业越发达，区域内生产和服务业就会得到更大程度的发展。因此，输出生产和输出额越大，区域经济的规模和相应的收入就越大。诺思认为，区域输出基础是“一个区域所生产的可供输出的商品的总和”，其中，“可供输出的商品”主要是指第二、第三产业生产的输出品。相反，为输出产业提供服务和配套协作的，产品在区域内销售的，或是为区域内生产、生活服务的产业，则成为区域非输出基础，他指出，输出产业的产生或发展是影响区域经济增长功能的主要因素。对于相对竞争区域来说，输出产品的地位提高或是区内开发出了新的输出产品都会带来区域经济增长。因为输出产业的发展不仅决定着区域绝对收入和人均收入水平，也决定着区域将要发展的地方性产业的规模和数量。
这一理论说明任何区域的经济发展都应该努力增加输出产品的增长，并使这些产品不断提高竞争力。与此同时，这一理论还显示：如果输出收入除了用于简单再生产和居民生活消费外，其余部门用来扩大输出基础和非输出基础的生产，它的最终收入可能是输出收入的一倍以上甚至数倍以上，也就是说，输出及其对区域经济增值的大小，取决于输出产品的净收入和区域经济的结构机制。这就是所谓的“输出乘数理论”，这种过程被称为区域经济发展的外部循环过程。
输出基础理论主要强调的是输出基础对区域经济增长的作用。在传统工业区，如果该区域的输出基础开始萎缩，那么就会引起整个地区经济运作和绩效的下降，这也是目前有些学者利用该理论来解释传统工业区经济衰退的根本所在。
2．累积因果理论
区域累积因果理论是在缪尔达尔的循环因果原理的基础上，经过卡尔多等多人提出具体的理论模式而形成的。1944年，瑞典著名经济学家、诺贝尔经济学奖获得者缪尔达尔在《美国的两难处境》一书中首先提出了循环累积因果原理，以后他在《国际经济》、《富裕国家和贫穷国家》、《经济理论与不发达地区》和《亚洲的戏剧》等著作中，对这一原理作了进一步的发挥和运用。缪尔达尔认为，社会经济制度是一个不断演进的过程功能，这种演进是由技术的进步以及社会、经济、政治和文化等因素的演变造成的。在一个动态的社会经济过程中，社会经济的各种因素是相互联系、相互影响、互为因果的。某一社会经济因素的变化，会引起另一社会经济因素的变化，而第二级的变化反过来推动最初的那个变化(不论是上升还是下降)，导致社会经济过程沿着最初的那个变化方向发展运动。所以社会经济诸因素之间的关系不是守恒或趋于均衡，而是以循环的方式运动，但不是简单的循环流转，而是具有累积效果。在这种理论中，可分上升的循环运动和下降的循环运动。上海的循环运动可以用于解释新型集聚经济区的蓬勃发展；而下降的循化内运动则被更多地用于解释不发达地区或问题区域(如衰落中的传统工业区)的经济衰退问题。在此运动过程中，缪尔达尔强调了以下三个环节：起始的变换，第二阶段的强化运动，最后的上升或下降过程。他认为这个原理反映了社会经济因素变化的客观运动，它既是对现实世界的真实描述，又是制定政策的可靠依据。由于缪尔达尔的理论分析运用“整体性”方法，强调其功能同社会其他因素的相互关系以及对制度经济学的价值标准的进一步论证，他的这一理论被认为是对西方制度经济学的重大发展。
同时，缪尔达尔在区域经济发展方面还提出了两种效应：扩散效应和回流效应。其中扩散效应是指发达区域到不发达区域的投资活动，包括直接投资和间接投资，这种效应有利于发达区域的经济进一步发展。回流效应指的是劳动和资本从不发达地区流向发达区域的过程效应。这里，回流效应也同样适用于出于经济衰退中的传统工业区。它可以作为解释传统工业区经济衰退持久性的一个原因，即劳动和资本等资源流动的惯性。同时，为了避免传统工业区的进一步衰退，政府区域政策必须作用于这一个惯性，构成了政府介入传统产业经济调整过程的一个理论基础。
3．产业结构分析理论
世界范围内各国经济发展的历史一再表明，经济的发展不仅取决于总量的增长过程，更重要的是产业结构的转换和演进过程。同样，区域产业结构的区域经济发展中不仅支持着区域经济的增长，而且在很大程度上可以说决定着区域经济增长的能力和潜力。产业结构分析方法就是从区内产业结构角度来研究传统工业区经济走向衰退的问题。按照这一方法，传统工业区的经济衰退是由其“不合理”的产业结构所造成的。传统工业区的单一经济结构主体，诸如钢铁、纺织和造纸等处于产业发展成熟后期或衰退阶段的主导部门是导致传统工业区经济衰退的主要原因。
从产业链的角度出发，着重考察区域各产业问的关联程度和方式，以社会再生产过程中产业的相对地位、作用和功能为标志，我们可以将产业划分为主导产业、辅助产业和基础结构。其中主导产业是决定区域在全国地域分工体系中的地位和作用的部门，是整个地区经济发展的支柱和核心。根据产业结构分析方法，传统工业区内的主导产业是构成区内单一产业结构的主体，并且区内主导产业已经演变为一种衰退产业。当一个地区经济发展的支柱和核心处于产业发展的成熟阶段后期或衰老阶段时，整个地区经济就会因为这种低增长已经不具有竞争力，而且很难管理的主导产业的长期存在而逐步走向衰落。在产业结构分析方法中，这种以衰退产业占据高比例份额的地区产业结构被称为“不合理结构”。这种“不合理结构”就是造成传统工业区经济衰退的主要原因。
4．生产专业化、与生命周期理论
区域经济专业化又称区域生产专业化，是商品经济和社会生产力发展到一定程度下的一种区域经济现象。它表示一种过程或趋势，即根据劳动地域分工的客观要求，区域内主导产业或部门的生产规模和市场范围不断扩大的过程或区域。区域经济专业化并不是一种偶然的区域经济现象，而是区域经济发展的客观产物。在衰退的传统工业区内，这种专业化主要表现为区内单一结构下低增长潜力的“成熟”主导产业的高度专业化，例如，钢铁、采煤和纺织业等。在传统工业区内，单一或一元的经济结构体制决定了这种专业化的狭窄面。而这种狭窄的专业化程度的提升只会带来区内经济的易损性的增加：即在面临随即性外部冲击下，地区经济表现得相当脆弱。
从长远的角度来看，任何一个区域都会遭受经济增长受阻，或者下降甚至被荒废的痛苦。这可能有两种原因：一是因为区内生产本身变得过时，二是因为区域在竞争中遭到失败。但是如果区域专业化的面很狭窄，并且该专业化的程度又很高，带给地区经济的这种损失至少在短期内是灾难性的。此外，区域专业化面的狭窄和专业化程度高还会使得传统工业区经济的恢复力降低。因为产业结构的单一性和一元化导致区域不可能很快发展起新产业，从而阻碍了取代受损活动已恢复发展的进程。Krugman(1993)在分析新英格兰传统工业区时明确指出，传统工业区专业化程度的提升使得地区经济的外部环境的随机性冲击下变得更加脆弱，由此导致了特定区域的经济衰退。不仅如此，Krugman认为，像新英格兰这样的产业区想要从特定经济衰退走向复兴几乎是不可能的。原因之一就是传统工业区单一产业结构下的专业化。
另外一种解释传统工业区经济衰退的理论是产品的生命周期理论和产业生命循环理论。这一理论的首创者是美国哈佛大学的弗农等人。他们认为，各产业部门、甚至各种产业产品都处在不同的生命循环阶段上。它们和生物一样，在发展过程中必须经历创新、发展、成熟、衰老四个阶段。其中，产业生产生命循环是由产品生命循环所决定的。一个产业部门往往生产许多品种的同类产品，每一种产品都有自己的生命周期。而产业生产生命周期又由产业部门产品的更新换代速度和能力所决定。产业生产生命周期与产品生命周期的关系如图1。一类全新产品的出现，将会导致一个新产业的诞生。这类新产品的生命力越强，这个产业的生命周期就越长，反之亦然。产品的生命周期取决于产品的质量和市场需求的稳定性。产品的更新换代速度对市场需求的稳定性产生一定的影响。产品的更新能力取决于地区技术水平和创新意识。技术水平越高，创新意识越强，则新产品的更新能力越强，更新速度越快，同时也加速了老产品的死亡。产品的更新不断地延长产业生产生命周期，直到产品停止更新，产业生产就会逐步走向衰退。对于一个以某种产业生产主导的地区经济，主导产业的衰退会带来整个地区经济的衰退。
Norton(1979)和Rees(1979)认为传统工业区的兴衰与康德拉基耶夫(Kondratieff)的长波相类似的产业生产生命周期有着密切的关系。从根本上来说，传统工业区的经济衰退是由产品的生命周期所决定的。因为产业生产生命循环可以看作是内在产品生命循环的一种宏观表现形式。根据产品生命周期理论，产品在生命周期的不同阶段所表现出来的特质是不同的。在产品的创新阶段，新产品是以创新特质赢得竞争的胜利而非成本优势，此时产品的需求价格弹性较低。当处于成熟阶段时，产品变得标准化，需求价格弹性上升，成本因素成为决定产品竞争力的主要因素。标准化产品有易于比较和差别性小的特点，使得地区的主导产品只能以低成本价格来赢得
竞争的胜利以保持自身的发展。传统工业区内主导专业化产品正处于产品生命周期中的成熟后期或衰退阶段。这意味着，传统工业区的主导产品几乎已经丧失了创新的特质，只能依靠相对成本来占领和维持已有的销售市场。但是，在技术不变的前提下，由成本决定的价格优势是非常有限的。从长时间来看，这会造成传统工业区主导产品市场竞争力的不断下降，从而引导发达地区经济的下滑。另外，根据产品生命周期理论，传统工业区经济衰退的另一个原因在于处于衰退阶段的老产品无法及时退出区内产品生命循环进程，阻碍了区内其他创新产品的出现。区内衰退产品长期滞留的主要原因是区内高度的生产专业化带来的资本等资源的专用性。低增长的老产品的长期滞留则会导致此类产品价格弹性的进一步上升以及出口需求收入弹性的进一步下降。这对于单一经济结构的传统工业区经济来说无疑是雪上加霜。
网络理论和制度经济学理论将传统工业区问题置于政治经济学的分析框架中。例如：利用路径依赖、制度锁定等概念来澄清传统工业区一般面临的“老”产业调整问题，从社会文化因素的角度(例如，硬化环境和制度锁定)而不是单从纯经济因素角度(例如，过度专业化和劳动分工的垂直一体化)来解释传统工业区学习与创新能力的不足和缺乏。
Herrigel(1990)和Saxenian(1994)从产业组织理论方面针对传统工业区经济衰老的潜在机制提出传统工业区内存在一种影响经济调整的特定网络结构。在描述德国鲁尔区所面临的境况时，Herrigel(1990)提出了一种地区“自给自足式”(autarkic-firm-based)的网络秩序。即区内主导大型企业对劳动力市场、基础设施和制度环境有很大的支配性。Herrigel(1990)指出，传统工业区内主导大型企业拥有一种等级森严的“自上而下”式的网络系统，它阻碍知识的扩散和公司外其他企业创新活动的出现。系统下小企业按照设计好的生产计划来进行生产和供应，使得小企业本身的市场营销和广泛的研发工作变得完全没有必要。
Saxenian(1994)利用了一种更宽泛的产业概念来说明美国波士顿128公路地区的经济复兴失败(于硅谷相比较而言)。在此概念下的产业系统包括：公司组织、产业结构、当地文化和制度环境。在128公路地区，Saxenian发现了一种以独立公司为基础的产业网络系统(与以区域网络为基础的产业网络系统相对)。这种网络系统由少数几家一体化公司组成。网络系统的等级结构限制了企业快速对外界环境变化的能力。系统中规避风险行为得到了自我加强，企业家精神严重缺乏。
美国经济学家诺思给制度下的定义是：“制度是一系列被制定出来的规则、守法程序和行为的道德理论规范。它旨在约束追求主体福利或效用最大化利益的个人行为。在经济发展的过程中，制度的作用无所不在。这里，制度是一个地区经济发展的基础和条件，有效的制度能够使地区经济发展进程大大加快；相反，无效的制度则会严重的阻碍地区经济的发展。由于没有永远适应经济发展的永恒制度，所以制度变迁是不可避免的。制度变迁具有报酬递增和自我强化的机制。这种机制使制度变迁一旦走上了某一条路径，它的既定方向会在以后的发展中得到自我强化。诺思指出，人们过去做出的选择决定了他们现在可能的选择，沿着既定的路径，经济制度的变迁可能进入良性循环轨道，迅速优化；也可能顺着原来的错误路径往下滑，如果弄得不好，地区经济还会被锁定在某种无效率的状态之下。一旦进入了锁定状态，要脱身而出就会变得十分困难。这种现象就是路径依赖。初始的制度选择会强化现存制度的刺激和惯性，因为沿着原有制度变迁的路径和既定方向前进，总比另辟蹊径要来得方便一些。路径依赖形成的深层次原因是利益因素。
一种制度形成以后，会形成某种现存体制中既得利益的压力集团。或者说，他们对这种制度或路径有着强烈的需求。他们力求巩固现有制度，阻碍任何触动现有体制的改革，即使是新的改革较之现存体制更有效率。Olson(1982)和Grabber(1993)提及了“政治锁定”和“制度硬化”的理论概念就是这种观点的体现。按照这种理论，传统工业区经济适应能力的不足和区内对原有传统产业的经济改革的不顺畅应该与区内大企业、工会和政策制定者组成的自我维系式联合体的既定利益集团紧密相关。这种联合体对现有产业结构和布局，或者说是现存制度环境安排有着强烈的需求。那么任何有可能动摇或改变现有制度安排的行为都会遭到区内利益集团的强烈阻挠，因为这种制度变迁会威胁到该利益集团在区内的统治地位和切身利益。
制度变迁中的路径依赖是对长期经济变化作分析理解的关键。路径依赖理论能够很好地解释具有不同历史经历的不同地区之间的经济发展差异。传统工业区的问题可以借用诺思的路径依赖理论来解释。传统工业区内的制度在地区经济发展的起始阶段具有报酬递增的特点。但是由于区内市场是不完全的，信息反馈是部分的，导致交易成本增加，阻碍了生产活动的良性发展，并会产生一些与现有制度共存共荣的组织和利益集团，那么这些组织和利益集团就不会进一步进行投资，而只会加强现有制度，由此产生维持现有制度的政治组织，从而使一种无效的制度变迁轨迹持续下去。这种区内制度只能鼓励进行简单的财富再分配，却给生产活动带来较少的报酬，也不鼓励增加和扩散相关生产活动的特殊知识。这样不仅会出现不佳的增长实绩，而且会使其保持下去。
经济变迁包括制度变迁和技术变迁。传统工业区内不仅存在制度变迁的路径依赖，还存在着严重的技术变迁的路径依赖特征，技术演变过程中的自我增强和路径依赖性的开创性研究。技术轨迹的路径依赖特征是由于一种自行强化的机制在起作用。这种自行强化机制包括四个方面：一是大量的初始成本或固定成本，随着产量的增加，会出现单位成本下降的好处；二是学习效应，随着这项技术的流行，人们会改进产品或降低成本；三是协调效应，与其他经济当事人采取相配合的行为，会产生合作利益；四是适应性预期，这项技术在市场上使用的增加，有利于进一步扩展。自行强化机制产生的后果有四个特征：一是多种均衡，可能会有多种解决办法，所以结果并不总是唯一的。二是一项技术一开始可能是有效的，但发展下去，可能会失效。三是模式的固化，选择某种技术容易，而放弃却很困难。四是路径依赖。一次或偶然的机会可能会引出一种解决办法，而一旦这种办法流行起来，它又会导致这种办法进入一个特定的轨迹，就像在电脑资料库中存取文件时，查访范围是由路径的选择所决定的。在传统工业区内，传统技术在经济发展的起始阶段往往具有报酬递增的性质。首先发展起来的传统技术通常可以凭借先占的优势地位，利用规模巨大促成单位成本降低，在区内普遍流行导致学习效应提高，许多区域内的行为者特别是区内主导产业的经理人采取相同的技术产生协调效应，传统技术在区内市场上越是流行就促使人们相信它会进一步流行的预期。相反，在传统技术占主导地位和传统产业占据经济主导地位的区内大环境下，一种具有较之传统技术更加优良品质的技术却可能由于晚进入一步，没有能获得足够的追随者而陷入恶性循环，甚至“锁定”在某种被动的状态下难以自拔。而传统工业区因为不能及时适应技术的变化从而也会陷入低增长的发展阶段，如果长此下去，区内经济就会因为失去技术优势而陷入困境。
总之，传统工业区过去浓重的技术一制度遗产(在资源、能力、社会体制结构方面)使得地区经济发展被锁定在一种僵化的轨道上。也就是说，传统工业区最初的发展优势同时也埋藏着自我消亡的种子，即没有永远适合经济发展的永恒技术和永恒制度。所以只有不断改善和调整区内制度环境和安排，走出技术和制度“锁定”的状态，传统工业区经济才会看到复苏的希望。传统工业区若想走出单一的僵化轨道，发展多样化产业经济，在某种程度上需要打破原有的体制和技术约束，忘却自身过去。但是不同的传统工业区遗忘自身过去的能力和程度却有很大的不同。
对于我国来说，从总体上来看，传统工业区的区域经济效益日趋滞后的原因主要有四个：一是资源趋近枯竭，生产的自然条件恶化造成成本大幅度上升，大量外延投入形成的新增生产能力的主体部分只能替补原有生产能力的递减；这种状况主要存在于采掘业及70年代始开发的一些石油基地等。二是产业技术及设备严重老化，更新缓慢，不能适应新的市场需求，也难以抵御日趋强烈的外部竞争，以部分机械制造、电子元器件等业最为典型。三是国有大、中型企业改革进展迟缓，企业不仅未能卸掉历史遗留下来的“办社会”的沉重包袱，反而在“拨改贷”后背上了日趋沉重的银行债务包袱，“三资”企业甩出的富余人员包袱以及迅速增加的离退休人员包袱；这种状况在以大型、特大型企业为核心的区域经济中最为典型。四是国家的经济政策支持不足，一方面九十年代以来很多宏观经济政策中这些地区受惠最小而负面影响最大；另一方面多年来缺乏强有力的区域产业结构调整政策，未能在这些地区有效导人新的支持增长的产业与资源。
传统工业区的再振兴和防止新贫困地区产生的问题是跨世纪战略中区域经济研究的一个重要课题。在这一问题的战略对策上不能单纯依靠地区自身力量或市场机制的资源配置作用，有必要制定专门用于地区经济衰退过程中的产业政策。
三、大城市传统工业区改造的城市经济学分析
城市经济学经典地价地租理论表明，城市不同区位的土地具有不同的价值。一般而言，越靠近市中心，交通区位和可达性越好，土地的价值就越高，而能够支付中心区土地高额地租的只有土地高收益率的第三产业，随着城市规模的不断扩大，传统工业区所具有的土地级差地租高、交通可达性好、接近市场等特点，因此，传统的城市中心区往往成为高效益的商业、金融、服务等第三产业的追逐的目标。
由于历史原因和资源限制，我国城市中最初的产业用地大都在城市交通和航运条件最好的地区发展形成，这些地区往往就是交通区位和可达性最好的市中心地区。随着交通和通讯的现代化，第二产业对土地区位的要求越来越低，工业产出率在中心城区与郊区差别不大，土地区位对工业企业的效益影响越来越小，使得工业有可能为了低地租和低劳动力成本从中心城区向郊区转移。
城市地租关系刺激了城市土地资源的流动与高效配置，通过对企业用地进行置换，将不适合存在于中心区的企业逐步淘汰，从原来位处中心城区的旧城工业区地产出率的工业用地迁离城市中心地区，向偏离中心区的郊区集聚；高价的城市用地则让位于金融、商业等第三产业，按照城市规划的布局实现用地调整，从而最终实现城市中心区土地的优化配置，使中心地段的土地利用效益大大提高，也改善了城市中心区的环境和形象。
可见，城市中心重点发展第三产业的推力与郊区土地低成本的拉力，促使了低效益工业必然会挤出市中心地区，促成了传统工业区的用地调整与改造，同时也成为带动城市二、三产业的结构调整的主要力量。
建国以来，我国城市建设方针是“变消费性城市为生产性城市”，长期实行工业化道路，以第二产业的工业为主导。截至1990年，我国467个城市市区第二产业已占到55．8％，而第三产业仅占30．6％。东南大学阳建强教授认为：我国城市产业结构将顺应世界趋向，逐渐有原来的“二、三、一”模式转变为“三、二、一”模式。从目前现状来看，我国经济发展，存在东西差异与南北差异，一些沿海城市，如上海2000年第三产业比重早就超过50％；同时，尽管一些内陆大城市的第三产业不占有绝对优势，但发展第三产业，尤其在中心旧城区实施“退二进三”、“优二进三”已经成为共识。综合起来看，虽然我国工业化落后于西方发达国家，相当一部份城市尚处于工业化中期加速时期，但沿海开放大城市也已进入了工业化后期阶段，因此，在大城市中心区的传统工业区改造成为一个不可忽视的课题。
值得注意的是，我国传统工业区改造并非可以仅仅依托地价地租理论的市场配置来实现，这主要是由于我国长期以来采用的土地行政划拨制度造成的。我国一些城市的中心城区虽然分布有众多处于停产、半停产状态的工厂企业，但由于传统土地使用制度的弊端，城市土地的无偿无限期使用，对企业用地行为无法形成约束，导致部分用地空置、闲置，造成了城市土地资源的极大浪费，从而直接或间接地导致城市受益的流失。因此，除了市场机制外，必须采取一些政策上的指引，引导、支持、联合企业进行工业地段的改造，使低效益的第二产业让位于高效益的第三产业，充分实现土地的价值。
四、大城市传统工业区改造的形态学分析
传统工业区改造的定义和理解有广义和狭义之分，广义的工业区改造涵盖了经济、社会等各方面因素，而狭义的工业区改造则与产业类历史建筑及相关的“产业景观”与建筑学、产业考古学、人文地理学中的文化景观和生产景观相关，具有景观规划、考古保存、生产技术、社会变迁、经济发展、建筑遗产评估和保护等不同方面的内容。尤其是一些具有公认历史文化和改造再利用意义的建筑及其所在的城市地区，已作为建筑学界“产业类历史建筑及地段”(Historic Industrial Buildingand Site)的特殊概念，被归为历史建筑保护的范畴。并被冠以城市“产业文化景观”(Industrial landscape)这一特殊的名称。
在形态学领域，工业区改造有其特殊的意义：
从资源与经济需求来看，通常建筑的物质寿命总是比其功能寿命长，尤其是工业建筑，往往可在其物质寿命之内经历多次使用功能的变更。由于大工业生产的需要，旧工业建筑技术先进，结构坚固，空间单纯、宏伟，建筑内部空间与其功能并非严格的对应关系，一些生产厂房、综合仓库等大空间建筑在改造上具有很大的使用灵活性，不仅可以按多种不同功能需要而自由划分为各种不同部分，同时也可以按空间艺术的要求创造内容丰富的“流动空间”，是一种具有包容多样性和可塑性的空间，这样的空间在一个拥挤的城市中是极大的奢侈品。而且，有些生产设备和厂房体量巨大，结构复杂，其拆除反而要付出比改造利用更大的成本。
从建筑的城市区位和土地价值方面来看，保留一些优秀的产业建筑使我们可以继续使用旧城区的基础设施，且有助于促进以产业遗址为主题的观光旅游业——这也是如今欧洲发展最快的经济领域之一。
从环境方面来看，改造再利用的开发方式相比推倒重来，可减少大量的建筑垃圾及其对城市环境的污染，同时减轻了在施工过程中对城市交通、能源(用水和耗电等)的压力，符合可持续发展的要求。从景观地标方面来看，一些巨硕高耸的产业建筑，特别是坐落在城市滨水或毗邻公共空间的产业建筑，往往具有一定的方位地标作用，其中很多还是所在城市的特征性地标，是人们从景观层面认知城市的重要构成要素。
从历史价值方面来看，城市中各个时期、各种类型建筑的总和构成了城市丰富的人文景观和特定的场所内涵，与其他类型的历史建筑比较，产业类历史建筑同样是城市文明进程的见证者。这些遗留物正是“城市博物馆”关于工业化时代的最好展品。如格罗皮乌斯(Walter Gropius)和梅耶(Adolf Meyer)1911年设计的法古斯鞋楦厂就是在欧洲第一个完全采用钢筋混凝土结构和玻璃幕墙的建筑物，具有重要的建筑史学价值。
我国也有众多类似的建筑遗存。我国的工业建筑在设计上更多地受到西方新建筑的影响，较多地采用了新技术、新结构、新材料。在杨浦区的杨树浦一带就坐落着我国最早的煤气厂、发电厂、自来水厂等，还有许多早期的工业旧址。杨树浦煤气厂的前身是上海最早创办的大英自来火房，它的炭化炉房是中国第一座钢铁结构厂房建筑。自此之后，钢结构单层工业厂房有很大发展。杨树浦发电厂是上海历史最久的火力发电厂，清宣统二年(1910年)建成的透平车间钢桁架跨度达到20米，并设有50吨吊车，成为当时中国拥有最大吊车吨位的车间之一。1号锅炉间是全国出现最早的一座钢框架结构多层厂房，5号锅炉间是当时全国最高的钢框架结构厂房。杨树浦水厂前身是英商上海自来水公司，也是上海最早使用水泥和混凝土的工业建筑。原怡和纱厂的废纺车间率先采用了钢筋混凝土锯齿形屋顶。这些近代工业建筑是现代建筑的雏形，具有特殊的历史意义。
然而，我国的产业建筑保护意识远远没有跟上传统工业区的再开发进程。中国第一家发电厂——上海杨树浦发电厂那根曾经是“远东第一大烟囱”已永远消失；由邬达克设计，1913年创建的沪埠第一家啤酒厂房，也满目疮痍，令人目不忍睹；远东最早的煤气厂——上海煤气厂两个巨大的煤气罐也已被拆除；最早的民族工业之一，上海面粉厂其独特厂区建筑，西式挑檐、中式天井也被改建得只剩一堵墙，令人扼腕痛惜。
新兴工业区与传统工业区的对比[4]
| 传统工业区 | 新兴工业区 | ||
|---|---|---|---|
| 著名工业区 | 德周鲁尔区(英国中部工业区、美国东北部工业区、俄罗斯的欧洲部分) | 意大利新兴工业区、美国“硅谷”(日本的硅岛、英国的苏格兰中部、德国南部慕尼黑) | |
| 典型工业区 | 德国鲁尔区 | 意大利东北部和中部地区 | 美国硅谷 |
| 工业部门 | 煤炭、钢铁、电力、机械、化工等传统工业 | 毛纺、自动化设备、食品等 | 微电子工业 |
| 形成时期 | 第二次工业革命后 | 20世纪50年代之后 | 20世纪50年代以来，新技术革命后 |
| 区位特征及优势 | 丰富的煤炭资源；离铁矿区较近；充沛的水源；便捷的水陆交通；广阔的市场 | 无传统工业基础；大批廉价劳动力；发达的银行信贷体系；经济高度开发；政府的支持 | 地理位置优越；气候宜人，环境优美；有高等院校(技术支撑)；便捷的交通(机场和高速公路) |
| 工业区特点 | 一般在丰富的煤、铁资源基础上，以煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业为主，以大型工业企业为轴心，工业集聚而成 | 以中小企业为主；以轻工业为主；生产过程分散；资本集中程度低；工业大多分散在小城镇、农村 | 从业人员知识技术水平高；增长速度快；研发费用高；产品面向世界市场 |
| 存在问题 | 生产结构单一；煤炭的能源地位下降；世界性钢铁过剩；新技术革命的冲击；环境污染严重 | 早期企业之间很少联系 | 土地紧缺，劳动力价格高 |
| 整治措施 | 发展新兴工业和第三产业，促进经济结构多样化；调整工业布局，降低成本；拓展交通，完善交通网；发展科技，繁荣经济；消除污染，美化环境 | 重视专业分工和团结协作，形成一个机构完整、功能齐全的生产—销售—服务—信息网络 | 新工厂建到内地或东南亚、墨西哥等地 |
| 我国比较地区 | 东北工业区 | 温州地区 | 北京中关村、苏州工业同区 |
案例一：鲁尔区[5]
(1)区位条件
①自然条件：a．丰富的煤炭资源。鲁尔区拥有世界上著名的鲁尔煤田，储量大，开采条件好；b．离铁矿产区较近。与法国东北部著名的铁矿区邻近；c．充沛的水源。区内有莱茵河、鲁尔河、利珀河，能为工业生产提供丰富的水源。
②社会经济条件：a．便捷的水陆交通。鲁尔区位于欧洲十字路口的位置，地理位置优越。区内有四条人工运河，都可航并能直通海洋；b．广阔的市场。德国以及西欧发达的工业，为鲁尔区工业生产提供了广阔的市场。
(2)衰落的原因
①衰落的表现：20世纪50年代始衰落，以煤炭和钢铁工业的衰落最为明显。
②衰落的原因：生产结构单一。以煤炭、钢铁、电力、机械、化工五大传统工业部门为主；煤炭的能源地位下降。20世纪50年代后，石油和天然气的广泛使用以及新技术炼钢耗煤量降低；世界性钢铁过剩。产钢和出口钢的国家增多，以及钢产品的替代产品的广泛应用，使世界钢材消耗量急剧减少；新技术革命的冲击。新技术革命产生了新兴工业部门，也改变了传统的工业生产和组织方式。鲁尔区传统的生产和组织方式不适应时代发展的要求，且用地紧张、环境污染严重。
(3)整治措施
①调整结构：调整产业结构，发展新兴工业和第三产业。改造煤炭、钢铁工业，新建电子、汽车、石油化工等工业，且以中小型企业为主。
②调整布局：调整工业布局，保证各行业平衡发展。为了就近获得通过荷兰鹿特丹进口的铁矿石，钢铁工业日益集中到西部。
③拓展交通：拓展交通，完善交通网。
④发展科技：发展科技，繁荣经济。
⑤改善环境：消除污染，美化环境，进行废弃物和污水处理，同时，开展大规模的植树造林。
(4)鲁尔区综合整治措施对我国东北老工业基地振兴的借鉴意义
①调整产业结构：发展新兴产业和第三产业，改造钢铁、煤炭、石化、汽车、造船、机械等传统工业部门，促进经济结构多样化。
②调整工业布局：压缩耗能多、耗水多的企业，大,力发展石化工业，保证轻重工业平衡发展。
③拓展交通：进一步发挥铁路运输优势，大力发展综合运输体系，保证交通便利。
④发展科技：发展科技教育，推动工业发展。
- ↑ 1.0 1.1 张齐宇分册主编.第四章 工业地域的形成与发展 黄冈中学作业本（含考试卷）高中地理 必修二 （新课标人教版）.机械工业出版社,2009.1.
- ↑ 第四章 工业地域的形成与发展 普通高中课程标准实验教科书 高中地理教学与测试 必修2（配人民教育版）.苏州大学出版社,2006年01月第1版.
- ↑ 李清娟等著.第一章 全球产业转型浪潮 “产业发展与城市经济”政府管理战略 第一辑 大城市传统工业区的复兴与再开发：理论·策略·案例.上海三联书店,2007年07月第1版.
- ↑ 于慧,李宏青本册主编.六 人类的生产活动和区位因素分析 非常高三地理.天津人民出版社,2008.4.
- ↑ 王小溪主编.第二部分 人文地理 高中地理概念地图.广西师范大学出版社,2007.4.