房地产产权
房地产产权(Property right of real estate)
目录 |
什么是房地产产权[1]
房地产产权是房地产经济运行过程中以房地产财产为客体的各种权利的总和，是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。
房地产产权有狭义和广义之分。狭义的房地产产权是指房地产产权所有人依法对土地及其他地上或地下的建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处分的权利。广义的房地产权包括房地产所有权、房地产占有权、房地产使用权、房地产收益权、房地产处分权、房地产售卖权、房地产租赁权、房地产抵押权、房地产典当权、房地产留置权、房地产赠与权、房地产继承权等。
房地产产权可以分割、分解、复合，而且会随着科学技术的进步、供求关系的变化不断形成新的产权权能，包括结构的重组。
房地产产权在市场上可以按商品竞争原则进行交易、流转。房地产产权需人格化．并有相关法律、法规的界定、规范、确认和保障。
房地产产权的特性[2]
房地产产权由于形态和构成的不同，具有一系列特殊性质和特征。
(1)房地产产权属于物权的一部分。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)明确规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”
(2)房地产产权属于不动产产权。物权包括不动产和动产，房地产产权归属于不动产产权。
(3)房地产产权的权益性。由于房地产本身空间上的固定性和不可移动性，房地产买卖转让并不发生位移，而只是权利关系的转移，因而必须通过房地产产权登记、发放产权证件来确权。
房地产产权的类型[2]
房地产产权可以从不同角度划分类型。
从城市建设用地的性质划分，城市土地属于国家所有，土地使用权可以转让，实行土地所有权和使用权相分离的制度。《物权法》明确了关于土地国家所有权的行使问题，依据宪法规定，全国人民代表大会是最高国家权力机关，国务院是最高国家权力机关的执行机关。全国人民代表大会行使权力，体现在依法就关系国家全局的重大问题作出决定，而具体执行机关是国务院。因此，具体行使国家所有权的是政府，而不是人大。《物权法》第45条规定：“国家财产由国务院代表国家行使所有权。”城市建设用地使用权可以通过批租、租赁、招标、拍卖、挂牌等形式，有偿有期限地转让给企业和个人，如住宅土地使用权在居民购房后，连房带地一起转让给个人，其购买的房屋也就成为私人财产。
从房地产产权的所有权主体来划分，可分为国家所有、集体所有、个人所有和共有四类。
生产资料类房地产中，国有工商企业的房地产、国家事业单位(学校、科研机构等)的房地产以及国家政府机关的房地产，所有权属于国家。集体企事业单位中的房地产，属于集体所有。私营企事业单位的房地产属于个人所有。股份制企业的房地产产权属于按股共有。
生活资料类的房地产主要是住宅，其所有权比较复杂。其中，由国家筹建的公共租赁住房，包括公房、廉租住房和出租的经济适用房属于国家所有。居民购买或自建的商品住宅，房屋建筑物所有权和一定年限的土地使用权属于个人所有。按《物权法》关于住宅小区内业主的建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。又规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划外的绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
从房地产产权的客体划分，可分为生产资料房地产和生活资料房地产两大类。生产资料房地产包括工业厂房、仓库、场地、商业用房、办公用房，以及文化、教育、科技、体育等用房。生活资料类房地产，主要是住宅，又可细分为别墅、豪宅、高档公寓、普通商品房以及社会保障性住房等。
房地产产权结构[2]
作为物权的房地产，依照《物权法》的规定，可以把房地产产权结构划分为房地产所有权、房地产用益物权和房地产担保物权三类。
- 1．房地产所有权
所谓房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利。所有权人有权在自己的房地产上设定用益物权和担保物权。
按照所有权性质的不同，主要有国家所有房地产、集体所有房地产、公民个人所有房产和共有房产等。
- 2．房地产用益物权
房地产用益物权是指对他人所有的房地产，依法享有占有、使用和收益的权利，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。
(1)土地承包经营权。农村集体经济组织实行家庭联产承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
(2)建设用地使用权。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
(3)宅基地使用权。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
(4)地役权。地役权人有权按照合同规定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益。他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。
- 3．房地产担保物权
担保物权是指债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障其债权，需要担保的，可以依照物权法和其他法律的规定设立担保物权。
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。
抵押权是为获得某种贷款而以房地产为抵押物产生的一种权益。例如，购房者为获得贷款以自身所有的建筑物为抵押，这种贷款称之为抵押贷款。《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”
房地产产权取得方式[3]
房地产产权取得主要有两种方式：原始取得和继受取得，可见图1。
- 图1 房地产产权结构关系
房地产产权的作用[2]
物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人及其他权利人的物权以及物权的保护。而房地产产权作为不动产是物权中的主体部分，对其产权进行规范，进一步明确房地产物的归属，定纷止争，发挥房地产的效用，保护权利人的物权，具有重要意义和作用。
首先，明晰房地产产权有利于坚持社会主义基本经济制度。房地产作为物权的主要财产权，也是所有制的重要内容。明确作为生产资料的房地产的归属，明晰国有房地产产权、集体企业的房地产产权，加强对所有房地产产权的保护，有利于巩固和发展公有制经济；明确住房等私有房地产产权，依法对私有财产给予保护有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，有利于完善以公有制为主体、多种所有制共同发展的基本经济制度。
其次，理清房地产产权关系，有利于规范房地产市场秩序。明确房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权及其相互关系，进行房地产登记，确认房地产权属、界址、面积等，为房地产产权转让提供了客观依据，有利于房地产市场交易规范化。
再次，明确房地产产权结构，有利于维护广大人民群众合法的私有房产权。随经济发展、收入增加以及住房制度改革的深化，80％以上的城镇居民家庭拥有住房资产，迫切要求切实保障他们通过辛勤劳动积累的合法房产，保护依法享有的房地产所有权、经营权等合法权益。通过明确房地产产权结构，有利于维护其切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。