建筑物区分所有权(the Building Ownership / Ownership of Building)
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建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的物，严格而言，与物权客体须为独立物以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事；而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。区分所有的特定部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有的客体。这些条件有：
(1)须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元，其内再以屏风分隔成数个部分的，即不具有构造上的独立性。
(2)须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有以下几种学说：
(一)一元论说，又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权(专有权)，并得到我国台湾学者史尚宽先生和日本著名学者我妻荣先生等支持。在法制上，专有权说为立法所肯定，首先始于1804年《法国民法典》第664条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。《日本建筑物区分所有权法》也采取了专有权说，该法第2条第1项规定：“本法上的‘区分所有权’，是指依照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而言(此应除去第4条第2项中所规定的共有部分)。”
2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东(Proud'hon)与拉贝(labbé)在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有，认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条之第(1)项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”
(二)二元论说。此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出的。并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生及大陆学者陈苏先生所赞同。
该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”
(三)三元论说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权说”。他主张，将被区分的各空间所有权视为“特别所有权([Sondereigentum]])”，外周问题为“共有权(Miteigentum)”，再加以各区分所有者间之“社员权(Mitgliedschaftsrecht)”概念，而形成将物权法(sachenr-echtlich)及人法性(personrechtlich)二要素合为一体之“共同的空间所有权(GemeinesRaumeigentum)”之法律关系。三元论说得到日本著名学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生以及我国大陆学者段启武先生和陈华彬先生的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。
比较以上各种学说和模式，(1)一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确使用，因为如果区分所有人只享有专有权而不享有共有权和成员权，那么他就无权使用建筑物的共用部分，无权参与有关建筑物的管理、维护、修缮等共同事务，区分所有人的专有权也就无法行使和实现。如果区分所有人只享有共有权而不享有专有权和成员权，则区分所有人的共有权和成员权会失去存在的前提和基础。因为专有权决定了共有权和成员权，取得专有权，便取得共有权和成员权；处分专有权，便处分了共有权和成员权。(2)二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，较之单纯的“专有权说”或“共有权说”是一大进步，它基本上反映了建筑物区分所有权的本质特征。但仍有玉瑕，因为在区分所有的法律关系之中，区分所有人基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权，具有人法(管理制度)的要素存在。并非专有权和共有权所能概括的。(3)三元论说把建筑物区分所有权界定为专有权、共有权和成员权的结合，避免了“一元论说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切形式，故较之前两种学说，更为科学。其理由如下：
A.建筑物区分所有权解释为由专有权、共有部分持分权及成员权所构成(即“三元论”)可以克服上述两种学说之不足。
B.三元论说反映了建筑物区分所有权所固有的本质属性，表明了建筑物区分所有权系一类特殊的不动产所有权形式及该类不动产所有权形式所具有的若干特殊性。
C.三元论说涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切法律关系，较之上述两种学说仅能涵盖某一方面或某二方面的法律关系更为妥洽。
D.三元论说有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。考察近现代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发展变化始终是围绕如何有效地调节区分所有者个人和团体之利益矛盾而展开的。在立法之初，各国大都强调对区分所有者个人的专有部分所有权的保护，强调区分所有者个人在区分所有建筑物共同体关系中的地位和权利，由此乃发生了区分所有人权利的膨胀及对区分的所有权人全体共同利益之损害。为维持建筑物区分所有权人共同体关系之存在，各国立法于是开始修正既有以区分所有者个人权利为立法基础之旧有立法，转向对过分强调区分所有者个人权利的制约及对于团体利益之重视。这就是广泛承认各区分所有者作为管理团体之成员权，加强区分所有权人集会功能，并借管理团体力量妥订管理规约，以管理区分所有权人间的共同利益事项。可见，三元论说承认成员为区分所有权之构成要素之一，对调节区分所有者个人和团体之矛盾及利益关系，具有极大裨益。
三元论学说对建筑物区分所有权作以下界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑部分(共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
关于建筑物区分所有权的法律性质，各国学者大多认为系一种物权——不动产所有权。例如德国学者Heinz Paulick先生指出，建筑物区分所有权为一种真正所有权，其一方面强调自己专用之特别所有权，另一方面与他人之特别所有权关系形成一共有权。台湾学者黄越钦先生指出，建筑物区分所有权为一种对住宅予以管领支配之权，其权利标的包括私有部分(专有部分)与共用部分。台湾学者戴东雄先生则更明确指出：“区分所有权为一独立不动产所有权概念。但其较一般不动产受较多限制，因为区分所有权之对象是以一栋建筑物为前提”。另一台湾学者王泽鉴先生对此虽未明确表明其见解，但其在所著《民法物权》(通则)一书中把建筑物区分所有权置于第三章“所有权”名称下研究，建筑物区分所有权为一种不动产所有权。建筑物区分所有权之性质界定为不动产所有权但是，此种不动产所有权系一种特殊的复合性的不动产所有权，其具有区别于一般不动产所有权的特征。因此，将建筑物区分所有权之性质解为一种包括专有所有权、共用部分持分权及构成成员权(成员权)的三位一体的复合性物权。并且，不仅专有所有权、共用部分持分权，而且该成员权自身亦具有物权性效力。
通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及区分所有权人的共同关系所生的管理权。
(1)专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。再如，就专有部分为保存、改良或管理的必要时，有权使用他人的专有部分。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
(2)共有部分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分，楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备以及物业管理用房等公用部分，道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施；也有仅为部分建业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国物权法作出明确规定。首先，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其次，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
另外，我国物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。
(3)业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：
第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。为管理区分所有的建筑物，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二，业主有权决定区分建筑物相关事项。下列事项由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(6)改建、重建建筑物及其附属设施；
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。[决定前款第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。]
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
业主应当遵守法律法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
建筑物区分所有权作为一项独立的复合性物权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：
1.权利客体的多样性。即建筑物区分所有权内部系由专有所有权、共有部分持分权及构成员权所构成。在一般不动产所有权，其构成则是单一的。它不仅系指权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。
2.专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专有所有权具有主导性。此表现在：
(1)区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及构成员权。反之，区分所有权人丧失了共用部分持分权与构成员权；
(2)一般而言，区分所有权人专有所有权之大小，将决定其共用部分持分权及成员权(如表决权)的大小。
(3)在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
3.建筑物区分所有权的一体性。此表现在：(1)构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共用部分持分权及成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押其他权利时，均应将此三者视为一体为之。不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。他人在受让区分所有权时，亦即必须同时取得专有所有权、共用部分持分权及成员权三种权利。(2)在同一栋建筑上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分，并设定相应的专有权和共用部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。
4.登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权之一种，须履行不动产物权之登记，期以表征权利之得失变更。惟区分所有权之性质较一般不动产所有权复杂，故其依赖登记之公示性尤较一般不动产所有权更受重视。同时，一栋建筑物上究竟设立了一般所有权，还是区分所有权，于物质形态上无法判断的。从此意义上而言，建筑物区分所有权之设定与转移，亦必须经过登记。
5.权利主体身份之多重性。在建筑物区分所有权，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，因而区分所有权人的身份，亦具有多重性。即专有所有权人、共有所有权人及成员权人。而在一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。
6.权利内容具有复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：一为权利主体作为专有权人的权利义务关系；二为权利主体作为共有权人的权利义务关系；三为权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常相互交织，更加使其复杂化。
7.权利具有空间性。传统的不动产所有权以地表为中心，及于土地垂直之上下，因而调整不动产物权关系的法律，称之为“地盘法(Bod-enrecht)”，毫无空间概念可言。建筑物区分所有权则不然，其专有权并非对某一有体标的物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成之“空间”，不论其为供居住或营业用之空间加以支配管领，此乃人类有法律以来前所未闻之观念，今已大致公认。
关于建筑物区分所有权之种类，依各国实务和立法，计有以下三种：
1.纵割式建筑物区分所有权。它是指在纵割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。这种形态之区分所有建筑物，各区分所有人之间的共用部分极为单纯，除共同壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、外廊都是分开的，外围壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、走廊都是分开的，外围壁、基地等均以境界壁为界，分属于各专有部分。因此，纵割式区分所有建筑物与一般独门独院的单独所有的建筑物，几乎没有什么区别，其纵割式区分所有权与一般单独所有权亦无多大的区别，其区分所有权特有的问题比较少，所以这种类型的区分所有权不是研究建筑物区分所有权的重点。
2.横割式建筑物区分所有权。它是指在横割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物，上下横切为四层，分别为甲、乙、丙、丁四人所有。这种形态的区分所有建筑物，其区分所有人间的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、外围壁、基地等，其横割式建筑物区分所有权完全不同于一般的所有权，是研究建筑物区分所有权的重点之一。
3.混合式建筑物区分所有权。它是指在纵横分割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵横分割区分所有建筑物是指上下横切，左右纵割分套(单元)所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物上下切为四层后，再于以左右纵割为一套套的套房，我国称为单元。这是区分所有建筑物最常见的形态，即现代公寓大厦之区分形态。这种形式的区分所有建筑物的共同部分与横割式区分所有建筑物相同，在其上成立的混合建筑区分所有权的重点之一。
划分建筑物区分所有权种类的理论和实际意义
1.它能够反映建筑物区分所有权的实质。在纵横分割式区分所有权中，区分所有人之间的共有关系极为单纯，而横割式和纵横分割式区分所有权中区分所有人之间的共有关系十分复杂。因而，它能够反映建筑物区分所有权实质上指横割式和纵横分割式建筑物区分所有建筑物区分所有权。纵割建筑物区分所有权，除共同壁、梁、柱外，与一般所有权无异。因此，有的学者把其排除在建筑物区分所有权以外。
2.它对处理共有部分和共同关系具有实际意义。在纵割式建筑物区分所有权下，共有部分按一定标准划分中以分属于各个所有人，他们之间并无密切的共同关系，不发生管理团体的成员权问题。而在横割式和纵横分割式建筑物区分所有权下，基于维持区分所有权的需要，对建筑物的共有部分不得分割，各个区分所有人对共有部分享有持分共有权；并且基于对建筑物的管理、维护和修缮，他们之间发生管理团体的成员权问题。
3.对立法和法律适用之意义。由于建筑物区分所有权具有纵割式、横割式及混合式区分所有权三种类型，而后两者是建筑物区分所有权之核心和重点。因而它直接影响到区分所有权的立法与法律适用。纵观各国现行立法，有的对三种类型的区分所有权进行统一立法，如法国现行《住宅分层所有权法》和日本现行《建筑物区分所有权法》；有的仅对横割型和混合型区分所有权进行立法，如现行《德国住宅所有权法》。但是，从现代各国有关建筑物区分所有权立法的最新发展趋势来看，横割式和混合式区分所有权仍将是立法和法律适用之重点，也是我国立法、司法和学说理论的重点所在。