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单中心体制是指在各个行政机构行使的行政权力中间，存在着一个行政权力中心。拥有权力中心的行政机关承担着权力分配者的角色，其他所有机关的行政权力都由这个权中心派生而来，并受其等级节制。
在传统学说看来，一种清晰的单中心秩序才是公共服务所真正需要的：“只有一个主导决策中心的政治体制是大城市政府的理想模式”。单中心理论由此成为了主流观点。
单中心体制绝对的、垂直的命令—服从机制实际上不利于行政效率的提高，而且政府对规划服务的体制内垄断导致产出的非市场性，必然使公共机构缺乏竞争，缺乏降低成本的动力，从而变得没有效率或者低效率。
单中心体制内决策权力的过度集中，使得规划的运行基本上成为仅在体制内单向循环的过程，成为与市场多元利益诉求之间的天然屏障，造成规划干预的失效和乏力。
结合城市规划实际，单中心体制理论的假设可以表述如下：
（1）不论居住在城市的哪个区域，公众对于规划服务的要求都是一样的，没有实质差别。
（2）作为规划消费者，公众认为自己和规划部门管理者具有接近的偏好，并且能通过选举或相关机制挑选出与自己的偏好最为一致的管理者组成政府的规划管理机构。除此之外公众将没有别的途径发挥自己对规划的影响力。
（3）规划管理者在了解公众的意愿后将把由此制定的目标交给政府机构的领导。政府领导据此决定最为有效的规划供给方式，并指挥隶属的规划编制人员执行，而后者将忠实而有效地加以贯彻。
这个假设最重要的内在逻辑就是：公众、规划部门管理者、政府领导以及负责编制规划的人员构成了其中四大类型的行动主体，他们仿佛成为了利益和偏好一体化的整体，都“流畅地联系在一起，相互之间没有任何策略行为，并通过重重关卡完全准确地传递信息”。由于忽略了存在于这四类行动者之间不同的利益取向和巨大的交易成本，因而可以顺理成章地推导出，“单中心的大城市秩序的结果就是公共官员将确定大城市地区最优水平的公益物品和服务，全体训练有素的官僚创造这一结果” ——即单中心管理体制能够提供最好的城市规划服务，而这种结果主要是由规划管理部门的决策者所创造出来的，与公众无关。
1、单中心的治理模式。政府是单一的终极权力中心，其他组织只是压力型行政体制下的一个命令链条中的环节。在这种行政体制安排下，公共产品供给缺乏有效的激励。
2、单一的供给主体。政府垄断着公共产品生产，市场力量在公共产品生产中的作用微乎其微，造成公共产品消费者对公共产品的被动接受。
3、高度集中的资金安排。公共产品供给的资金安排非常集中，制度外财政是公共产品供给的主要资金来源，这种资金来源缺乏连续性和稳定性，并且会加重国民的负担。
单中心体制重要的定义性特质是决定、实施和变更法律关系的政府专有权归属于某一机关或者决策结构，该机关或结构在特定社会里终极性地垄断着强制权力的合法行使。在单中心政治体制中，拥有“终极权威”的人和服从该权威的人之间决策权能的分配是极其不平等的。
波兰尼区别了组织社会任务的两种方法或者两种秩序。一是设计的或者指挥的秩序，它为终极的权威所协调，该权威通过一体化的命令结构实施控制。在设计的或者指挥的秩序中，存在上下级关系，上级A指挥下级B1，B2，B3……Bn，来执行特定的任务，或者完成特定的使命。在极端的情况下，上级A可以命令下级B2去杀死B3。这样的秩序可以概括为一元的或者单中心的秩序。
波兰尼把另外一个类型的组织社会任务的秩序确定为“自发的”或者多中心的秩序。自发的或者多中心的秩序是这样一种秩序，在其中许多因素的行为相互独立，但能够作相互调适，以在一般的规则体系中归置其相互关系。在一组规则之内，个人决策者可自由地追求其自己的利益，但其利益受实施这些决策规则所固有的约束。
有单中心预设的学者致力于寻找“一个权力中心”。如果他发现一个候选者，他就能够说明该候选者成为“现实”的“机会”和“潜力”。如果他没有发现，他就会因在权威分散和管辖交叠中只发现了混乱而感到失望。
一旦放弃了单中心的预设，学者就面临着一些严重的困难，难以决定如何把握这一主题的事务。开始具有多中心预设的学者不可能依靠把政府当作其分析单位的权宜之计。他不可能预设在任何政府体制中存在着“一个权力中心”。他也不可能预设普查局已经辨别了有关的“政府单位”，或者其他有关他的研究的范畴。
最后，他不得不把个人看作是基本的分析单位。然而，他不必预设个人是原子化的，不会不考虑与其他个人的依赖关系。相反，他能够假设个人发现自己处在某些情境或者环境条件中，在那里，他面临着不同结构的事物。
事物的结构就是根据个人的偏好评价事物的属性是“好”和(或)“坏”。根据单个个人对事物行使排他性的占有、控制或者使用的能力来衡量，事物具有可分性或者不可分性的特色。高度可分的并且可为个人排他性占用、控制和使用的事物就相当于古典经济学中的私益物品(和私害物品)。外部效应、公共池塘资源和公益物品的理论，使个人在处理生活中的困难和机会时能够区分自己所面临的其他事物的结构。