目录 |
房地产置业投资是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手房产。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
置业投资主要有买卖投资、租赁投资、自营投资以及混合投资四种类型。
1．房地产买卖投资
房地产买卖投资，是指投资者购买到某类投资型物业后，在几乎同一时间内低买高卖，来赚取差价获取投资收益：或者是购入物业后，等待一定时问，在价格上涨后再出售该物业获利，同时在未售出期间，还可以把购入的物业用于自己居住、自用或对外出租盈利。
2．房地产租赁投资
租赁是指置业投资者在购买到物业后，首先对该物业进行适当整饰与装修，之后以出租人的身份，以口头协议或签订合同的形式，将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人交付租金的行为。通过租赁收取租金，置业投资者获取长期租赁收入。租赁投资还有一种特殊情况，就是包租，其含义是获得物业使用权的投资者，将物业以每年或每月固定租金的形式包租下来，然后投入一定资金，根据实际需要，对物业进行适当的装修改造后对外转租，获取转租收益。
3．房地产自营投资
房地产自营投资，也就是房地产置业投资者在购入新增或存量房地产后，不是用于出售或出租，而是用于经营，如开设商店、经营各种中介服务或娱乐服务等，通过获取所经营的商品价格差，以及提供劳务服务收取服务费用的方式，回收投资并取得经营收入。对于社区商铺，这种自营性置业投资通常比较普遍。
4．房地产混合投资
混合投资，就是置业投资者购入物业后，对物业进行出售与租赁的混合经营，即先通过出租或白营获取租赁或白营收益，当房地产价格上涨到一定水平时再把物业出售出去，获取出售收益。混合型投资形式灵活，兼有长期性投资和投机性投资的优点，越来越受到广大投资者的青睐。
(1)投资金额巨大：房地产置业投资金额十分巨大，一般投资者即使仅投入房款30％的资金，其余依靠银行贷款，购买—套普通住房房要占用家庭资金的很大一部分，所以房地产置业投资应是家庭财产积累到一定程度后才应安排的，并且应充分考虑大量占用家庭资金对生活水平，以及其他投资的影响。
(2)投资回收期长。房地产置业投资主要靠房屋租金收入实现投资回收，因此投资回收期短则10年，长到30—40年，投资回收期长，不确定性风险就高，因此要求家庭财产实力强，能够有充足的财力抵消长期投资带来的风险。
(3)变现较慢。在任何国家，房地产买卖都与—般商品买卖有很大不同，主要表现在手续复杂，涉及一系列合同的签订，一般购房者都要进行实地考察，经过多次比较后才能决定是否购买，因此房地产置业投资变现时间长，现金回收的效率比股票、国债等投资工具低。
(4)需要专门的知识。由于房地产投资金额巨大、涉及法律法规多，需要金融、法律、建筑，城市规划等方面的相关知识，因此并不是资金实力雄厚就一定能够进行成功的房地产投资。
(5)投资收益较高，并且相对较为稳定。房地产置业投资的收益一般较银行存款利率和国债收益率高。在稳定和繁荣的房地产市场下，房地产租金收入实际相当于房地产投资的净利息收入，而投资本金随着房地产的增值也在增加。
(6)能够抵消通货膨胀的影响。虽然通货膨胀会导致货币的逐渐贬值，但房地产开发成本和需求数量也在小断上升，这就导致房地产价格会随着通货膨胀逐渐增值，从而为投资者起到了保值增值的作用。我国20世纪80年代未至今，房地产价格的上涨率高于通货膨胀率。
(7)提高投资者的信用水平。房地产投资成本高，收益大，因此并不是每个家庭都可以做到，置业投资成为投资者资金实力的证明，这对于投资者获得社会特别是金融机构较高的资信评价，从而进行更大的投资是十分有益的。
具体而言，房地产置业投资的目的可以总结为以下几个主要方面：
1．对抗通货膨胀
通货膨胀是指物价上涨而相应的购买力下降的一个现象。很明显，通货膨胀会造成现有财富的减少，特别是对现金形式存在的财富危害最大。一个国家为了刺激经济发展，就会降低银行存款利率。把钱存在银行，获得的利息收入就很可能难以抵御通货膨胀的影响。此外还需要交纳利息税，这样，存在银行里的资金不但不能获得真正的资金增值，反而难以抵消通货膨胀，实际购买力下降。
房地产置业投资是对抗通货膨胀的最佳投资品。许多研究表明，长期来讲，全球房地产价格的上涨率一定高出通货膨胀率，这一点，是其他投资品难以相比的。
2．获得一定的现金收益
房地产置业投资者购置物业后，可以有几种处理方式，即出售、出租及自营。置业投资者在恰当的时机，当市场供求非常有利于出售时，以高于原购买价一定数量(即保证不会亏本)的价格出售自己所购入的房地产，可以获得出售收益。当然，这种出售收益实际上是一种转售收益，即把从开发商或其他房地产所有者手中购置的物业转售出去获得的现金收益。
除了出售外，比较常见的情况是出租自己从开发商或其他房地产所有者手中购置的物业，通过把物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性净收入(租金总收入减去所有相关的费用)。而对那些借款比例不是很高的置业投资者(即那些并没有借入大量资金，不须支付高额还款的置业投资者)来说，租金净收入也可以成为他们一个主要的稳定资金来源。一般来说，任何人拥有房产，只要想出租，就总能找到租客并有租金收入，只是租金水平需要根据市场情况而定。尽管如此，租金收入还是一个稳定的现金收入。同时，这类投资又可以在投资者不愿意继续持有该项物业时，将其转售给另外的投资者，并获取转售收益。
置业投资者除出售、出租自己的物业外，还有一个处理方式就是利用该房地产进行经营，从而获得一定的自营收入。在投资者经营适当的情况下，自营收入也是一项稳定的现金收入。而且，在经营一定时间后，自营投资者也有机会把白营用物业出租或出售给其他投资者，从而获得一定的、稳定租金收入或销售(转售)收入。
3．取得物业资产的保值和增值效益
一般地说，因土地供给有限，决定了房地产价格会上涨且具有高报酬率。土地具有稀缺性，是一种不可再生的稀缺资源，具有升值潜力。在土地不断开发的情况下，可建地日益稀少，供给不增反减，需求则不断增加。就建设于土地之上的房屋来说，其供给的增长速度也常常低于需求的增长速度，因而房价升值是一个可以看到的现实。特别是对以下房地产来说，其保值增值效应更加明显：一是房地产周边区域性配套设施得到改善，如周边环境、绿化、文化教育和商务、办公配套的改善；二是周边交通状况得到明显改善，如地铁开通等；三是城市中心的偏移导致置业投资购得的房地产取得更好的政治经济区位等。
事实上，从长期来讲，几乎所有的房产置业投资者都将可能实现长期房产增值，而房产增值要比租金收入或税收优惠都大得多，这一点可以从我国历年房价不断上升的趋势中显现出来。当然，由于当前一些房地产开发商的“暴利”模式，人为哄抬价格，导致房地产的保值增值的空间越来越小。而且，房地产的保值增值并不是对所有的房地产都是如此，也不是在短期内所有房地产置业投资者都能看得到的现象。
4．积累财富，保障更好的生活
获得稳定的现金收益，取得物业的保值与增值，本身就是财富积累的体现。房地产置业投资者投资物业，一方面取得了较高的收益，另一方面又可以抵御通货膨胀，对置业投资者来说，考虑通货膨胀的因素，在房价增长时间和幅度远远超过房价下跌时间和幅度的情况下，投资者的财富仍然将会不断增加。拥有越来越多的财富，从某种角度来说，就是置业投资者有了更好的生活保障。
当然，房地产投资可以积累财富，并不是说房地产投资就不会亏本。当前确实有许多人因投资过大或所购房产位置不好而亏损，但随着时间的推移，长期来看，房地产置业投资市场仍然是利多的，置业投资也将会是积累财富的一种较好的手段。在发达国家，房地产置业投资顾问要求投资者在买入一套房产后一般要有持有5年以上的心理准备，也说明了置业投资财富积累的长期性。
5．铺垫事业，提升自身价值
房地产置业投资者购置物业后的一个重要用途就是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。特别是利用所购置的房地产从事经营，例如从事商业服务业、房地产估价与经纪等中介服务业、开设招待所与餐馆等。房地产置业投资者在进行经营后，其角色就转变为一个实业投资者，以所购房地产作为铺垫，开始自己的事业生涯，并在从事相应的经营中，提升自身价值。此外，房地产置业投资者还可以利用置业投资购得的房地产获得再投资的财务杠杆、得到税务优惠或好处以及保障自己退休后的生活等目的。
房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的物业，如居住物业(如普通住宅、经济适用住房、公寓、别墅等)、商业物业(如俱乐部、会议中心、康乐场所、商铺、购物中心等)、办公物业(如写字楼、综合楼)、酒店物业(宾馆、酒店等)、工业物业(如工业厂房、仓库、货场等)以及其他物业(如医院、学校、体育场馆、影剧院等)。考虑到我国的实际情况，以下介绍几种主要的热点投资方向。
1．中小户型普通住宅
中小户型是指相对面积较小，集约型的户型，是以满足生活需要为首要目的的户型，通过减少享受空间，降低户型面积，降低总价。中小户型住宅并不等于低品质住宅，中小户型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。
中小户型普通住宅近年来市场销售一直很火爆，其原因主要在于三个方面：一是中小户型普通住宅适应工薪阶层生活起居需求。二是中小户型普通住宅工薪阶层能买得起。中小户型普通住宅由于每套面积小，总房价较低，而且装修费和物业服务费也相应减少。三是中小户型住宅租售前景看好。
中小户型住宅只要质量好、环境好、物业服务好、区位好、房价适宜，将是购房或租房消费的首选，其市场需求潜力巨大。正是因为这样，中小户型才可以很好地迎合租赁、投资以及过渡用房的需求。
2．酒店式公寓
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供精装修、全套家具、全套家电等居住布局硬件设施以及家居式的高水平的物业服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
酒店式公寓的买家主要是房地产投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。它有特定的目标客户群，目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。由于具有低风险、超值回报空间，酒店式公寓一直是房地产投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
3．社区商铺
目前，一般将商铺定义为：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务以及感受体验的场所。这个定义不仅包含了商铺的商品交易的功能，而且还包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为商品交易的场所，包括百货公司、超市、专卖店以及汽车销售店等规模不等的商业空间；商铺作为提供服务的场所，包括餐馆、美容美发店、银行等服务设施；商铺作为提供感受体验的场所，包括电影城、KTV、健身房等营业单位。
按照开发形式，商铺可以分为市场类商铺、社区商铺、百货商场、商务楼或写字楼商铺以及交通设施商铺等类型。其中，社区商铺是指位于社区内的商甩铺位，其表现形式主要是一至三层商业楼或住宅建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业。
社区商铺有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10％左右，是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，由于有稳定的社区居民客户流，未来的客户基础相对可靠，社区商铺投资风险小。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，这样灵活的方式也是吸引人们投资的一个因素。
4．商住公寓(SOHO)
商住公寓是住宅观念的延伸，但因为融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能在居住的同时从事商业活动，所以又是写字楼。
商住公寓的买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务(如宽带、局域网、订票、会议、送餐等)。商住公寓因其价格或租金较低、空间分割灵活、可以解决日常居住问题、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境等特点吸引了大批成长型公司和个体投资者。
5．产权式酒店
产权式酒店由“时权酒店”(TIME SHARE)演变而来。时权酒店是指由消费者或个人投资者买断旅店旅游设旋在特定时间里的使用权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
国际通用的产权式酒店大致有以下几种类型：一是时权酒店，是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅。三是投资型酒店，即作为投资行为，委托专门的酒店管理公司经营管理，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群，其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假，其三是国外分时度假消费的配套。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式，有望成为新的投资消费热点。得出这个结论的主要依据有如下方面：①保障充分。酒店管理商的专业经营管理，为置业投资者收入来源提供了稳定、强有力的保证；②回报高、风险小。产权式酒店投资风险相对较少，收益较为稳定；③投入少。开发商通常都会专门为置业投资者设计出小户型的酒店单元，40～50平米左右的标准单位，总价低、首付少，使大部分置业投资者都能买得起，承受得了。
房地产置业投资分析指标主要有以下几个：
1．投资利润率
投资利润率又称投资报酬率，计算公式为：
2．资本金利润率
资本金利润率=年平均利润总额／资本金总额×100％
3．资本金净利润率
资本金净利润率=年平均所得税后利润总额／资本金×100％
4．财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
5．财务内部收益率
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
6．投资回收期
投资回收期就是指通过资金回流量来回收投资的年限，或者说用投资方案所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。投资回收期可分为静态投资回收期和动态投资回收期。
投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率越大，表明投资获利水平越高。净现值、内部收益率越大，说明项目风险越小，获利能力越强。