土地金融(Land Finance)
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土地金融土地金融是以土地经营为目的的资金融通活动。
土地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。
土地金融与其他部门金融不同,有以下特点。
土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效力)和物的担保。人的担保,通常是由信誉卓著或资本雄厚的第二人(可以是个人或企业)为债务人的债务清偿提供担保,当债务人不能履行贷款合同时,该第三人具有代为履行偿还贷款的责任;物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人，都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。其中,人的担保较为方便,物的担保比较安全。两种担保可选择其一,也可同时采用。台湾学者纪伟就说,要取得融资,"必有为人所信赖的基础,此基础不外人与物,个人生命及工作能力有限,短期尚足为信用基础,若就长期而论,则非土地及其定着物不可",因此,土地金融的债权必须以物,即以土地及其定着物作担保。但通常,出于土地金融的安全性考虑、往往是二者同时采用,如英国的房地产抵押贷款,除考察抵押物的价值外(即物的担保),还非常重视对债务人偿还能力.(即人的信用)的考察;而美国大部分的抵押除了要求房地产的担保外, 还须有政府担保机构的担保。当人的担保和物的担保同时并存时,原则上应先行使担保物权,因为人的担保属债权范畴,而物的担保属物权范畴。
土地金融以土地抵押为前提,以土地抵押权的设立为开始,并以抵押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。中国台湾学者黄通强调:"抵押权实为不动产金融之基础。"①所谓抵押权,就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权,即债务人或第三人不转移对其财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不能履行债务时,债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。
抵押权具有以下主要特点:(1)抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿,因此抵押权从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。(2)抵押权担保的债权具有优先受偿权。即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。(3)用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。
在我国,可以抵押的房地产有:(1)依法获得的出让土地使用权;(2)依法获得的房屋所有权及其土地使用权;(3)依法获得的期房所有权②;(4)依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。
不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7)未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。
一般地说,土地金融和其他金融一样,其负债大多为期限较短、流动性较强的短期负债,但其资产则具有期限较长、额度较大的特点,当该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%~30%时,银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。
房地产的证券化包括:(1)房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权)的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债权证券化,是将期长额大的抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。
土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。一方面,农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融有诸多限制;另一方面,城市居民住房问题的解决,关系到社会的安定团结和政局的稳定,因此政府通常要透过房地产金融部门,通过各种奖励、补贴或税收优惠等手段,来支持购房贷款的发展,从而实现居民的安居乐业。
一般讲,一宗房地产抵押贷款一般需要经历:借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权(当债务不能履行时);在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作,如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。
市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通,包括:(1)房地产取得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅)所进行的资金融通;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;(3)房地产经营金融是对土地及建筑物的经营,如 租赁经营进行的资金融通。
农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通,包括:"农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;(3)农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。
在美国,根据资金融通对象的不同可将房地产金融分为购屋金融(mortgage)、收益性房地产(incomeproperty)金融、土地开发(landde-velopmmt)金融和建筑(construction)金融四种。
(1)购屋金融是指围绕居民购买住房所进行的资金融通,也称个人住房抵押贷款,是房地产金融的重要内容。
(2)收益性房地产金融是围绕投资者购买经营性房地产(也称非住宅类房地产),如商场、写字楼、厂房等所进行的资金融通。投资者购买收益性房地产不是用于消费,而是作为投资,在买入和卖出之间获得差价利润,或用于出租经营获得租金收入,或作为固定资产用于生产经营活动。这类房地产融资因其偿还贷款的资金来源主要为经营收益,因此,对其偿还能力的考察与个人住房贷款不同,应更为谨慎。
(3)土地开发金融是围绕土地开发,如七通一平,三通一平等所进行的资金融通。其现金量具有根据工程进度分期投入、一次收回的特点,期限通常在1~2年,但大面积成片开发的期限有时较长。
(4)建筑金融是围绕房地产开发、建设所进行的资金融通。其现金流量也有分期投入、一次收回的特点。有时建筑物和土地开发融资是不可分的,在我国称房地产开发企业融资。另外,因后三种房地产金融形式贷款时间较短,盈利性强,并多由商业银行给予贷款,所以也常归为商业(commercial)信贷一类。
根据有无中介机构的参与,可将房地产金融分为房地产间接金融和直接金融。间接金融是指借款人通过金融机构(如银行)获得资金融通,金融机构并非真正的资金供给者,而是资金供需双方的桥梁,故称间接金融;直接金融是指借款人直接通过有价证券,从投资者手中筹集资金的活动。借款人包括个人和法人。个人为了购买、建造或修茸自用住房而向银行申请贷款;法人主要包括房地产开发公司及其他购买房地产的非房地产企业客户。房地产开发公司通常是为了获得房地产取得、开发或经营资金而向银行申请贷款或通过资本市场进行融资,非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。以上的融资行为构成了房地产金融一级市场。当个人住房贷款在使银行的信贷资产可能面临流动性风险时,银行有可能将个人住房贷款从其资产负债表中移出,以证券的形式出售给二级市场的投资人,通常为机构投资者,以便迅速收回资金,改善其信贷资产的流动状况;而法人通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。以上构成了房地产金融的二级市场。
(2)政府可通过土地金融手段推行农业政策与土地政策。
(3)筹集建设城乡居民住房资金的功能。
一般国家的土地金融专业机构大多以农村为对象，协助农民经营与开发土地，并促进农、林、牧、渔等各个方面的建设。
我国发展土地金融对于土地开发、耕地保护和提高建设用地的利用率具有十分重要的意义。目前，我国土地金融的发展尚处于起步阶段，但有很广阔的发展前景。
首先，在对现有建设用地的开发中引入土地金融将有力地促进开发的深度和速度，大幅度提高现有建设用地利用程度，缓解建设用地供给的压力，减少非农建设项目占用耕地。
其次，在耕地后备资源开发和土地整理中引入土地金融，将会较大幅度的增加我国的耕地数量。
第三，在中低产田改造中引入土地金融，将加快我国提高耕地质量的速度。
随着社会生产力的发展，土地对资金的需求越来越迫切，在客观上要求专门的金融机构为土地的开发和利用服务。于是，世界各国先后出现了土地银行、不动产抵押银行、土地信用协会等多种土地金融组织，业务活动也由单一的存款发展到各种各样的土地金融业务。金融业乐于支持和配合土地的开发和利用，为其融通资金其原因在于：
1.为了金融资金的保值、增值和有利可图。
2.为了谋求资金的相对安全。
调节货币流通，组织土地资金融通，是土地金融的基本业务活动。土地金融业务的主要内容概括起来包括以下三个方面：
（一）融通资金业务
1.土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需求，并使提供资金的人也能从中得利。
2.通过将笃定在土地上的资金转化为金融资金重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。
3.用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需要。
（二）债券业务
（三）土地投资业务
土地开发投资与一般生产投资不同，它有以下三个特点：
1.连续重复负担利息。因为土地开发投资一般要求初始投资规模较大而且要求有连续性，尤其是在农地投资上还要求不断地重复投资。
2.收益率不易精确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。
3.资金占用时间较长。土地开发投资一般需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。
(一)有利于银行业务范围的进一步拓展
银行大力发展土地金融业务能从土地开始,提供对房地产开发､建筑施工､个人住房消费贷款的全过程､全方位､多功能､差别化的一条龙优质金融服务,能在时间上和空间上从市场､政策､客户群体､政府支持､管理经验等等方面获得更广泛､快速的发展机遇和占据具有很大潜力的土地金融业务市场｡
由于体制和自身经营管理水平的原因,长期以来,银行中长期固定资产贷款比重大､数额高,信贷结构不合理｡土地储备所需银行贷款期限较短,一般为2到3 年,最短半年,最长也不超过5年,而且,商业银行开办的土地储备贷款等土地金融业务具有以下特点:一是土地储备机构作为政府的特殊单位,具有较大的稳定性和运作的垄断性,收益较稳定;二是贷款主体资金需求相对集中,便于管理;三是用地段较好的土地抵押加财政担保方式,贷款风险较小;四是通过开办这一贷款可改善商业银行与政府关系,吸收财政存款;五是能够带来附加收益,从土地源头抓起,便于对下游客户的营销;六是土地资源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的级差地租等特点,以土地作为抵押的土地金融风险远比其他生产经营行业贷款风险小､投资收益高｡我国已实施土地制度改革的城市土地金融实践证明,贷款逾期不良率均未超过2%,反而通过土地经营给贷款银行带来了巨大的沉淀资金存款和银行效益｡
(三)有利于土地资源的流转和优化配置
土地金融的中心环节是土地抵押,无论是土地抵押的所有权出让,还是抵押的使用权转让,抵押人逾期不能清偿债务,抵押土地产权即归债权人,这实质上是土地产权的一种流动方式｡这样,土地金融成为实现土地流转的中介,使得土地能够与劳力､资金等其他生产要素重新组合,优化土地资源配置,有利于实现土地规模经营,提高土地资源的配置效率｡
(四)有利于土地市场的健康发展
我国城乡土地市场发育较为迟缓,发展土地金融,赋予土地使用权财产权性质,允许将其抵押以实现资金的融通,就能集中较多资金,从而对土地市场的形成和发育提供强大的金融动力｡
目前,各商业银行已开始关注土地金融业务,并取得了一定的成绩,但总体来看,发展速度和质量都很不够,表现在以下几个方面:
(一)对发展土地金融业务的重要性认识不足
长期以来,各商业银行由于一直是与经济实体发生信贷关系,而与代表政府行使土地收购､储备､交易的事业单位的土地储备､交易中心发生巨额信贷关系心里无底,潜意识对土地政策变动､政府信用､风险控制及还贷能力产生各种怀疑和担心｡对其市场潜力认识不统一,导致实际工作中有主观上不积极的思想,从而错过了不少拓展业务的好时机｡
(二)提供的土地金融业务服务单一,灵活性差
对顾客有关贷款抵押､担保方式､贷款期限､贷款额度､授信额､贷款利率､服务品种等业务要求难以满足,使得土地金融业务发展难有大的起色和突破｡因此,有必要针对我国土地金融特点,在严格控制防范风险前提下,进行信贷政策,管理制度的创新｡
(三)对土地金融的具体业务操作标准不一,效率低下
各银行对土地储备贷款项目从贷款主体资格,抵押､担保方式､项目的评价标准､信贷管理办法､财务核算办法等没有一个统一的标准和管理办法｡由于没有一套可操作的办法,实际工作中,经办银行往往是项目最先接,但由于不知如何申报或申报资料难以满足要求､审批效率低等诸多原因,最终失去到手的业务｡
(四)从事土地金融业务的职工队伍业务素质有待提高
土地金融业务涉及面广,政策性强,综合知识要求较高,是技术含量很高的金融业务,对土地政策､法律､土地价格､土地评估､土地贷款风险防范､资产保全的熟悉是从事这一业务领域的信贷人员必备素质,否则不仅工作质量低下,而且也存在较大的信贷风险｡
针对土地金融业务中存在的问题,为使商业银行更快更好地发展土地金融业务,提出以下具体应对措施:
(一)把土地金融业务提到作为壮大银行事业的战略高度来发展
各商业银行要统一思想,提高认识,加大工作力度,充分发挥银行的信贷､管理优势｡当前要在经济较发达､投融资环境比较好､市场化程度比较高的大､中城市,优先选择规划具有前瞻性,具有较大升值潜力的土地开发项目积极开展对土地贷款及其他服务的营销工作,大力发展土地金融业务,把抓好土地金融作为贯彻银行中心城市战略､大力发展房地产金融业务的营销重点加以发展｡
(二)尽快制定土地金融业务的评审标准和业务管理办法
考虑到我国土地国有､土地收购储备交易中心的性质以及土地金融的特殊性,各商业银行应从贷款主体资格､贷款评估资料､贷款的抵押担保方式､贷款利率､执行标准､项目评估､授信评价､贷款审批条件､标准､风险控制､贷款的会计科目核算､归口部门管理等方面,尽快制定一个有操作性､统一规范的土地金融信贷､会计核算､业务管理办法｡
(三)加快土地金融产品创新,提高风险管理水平
由于土地归国家所有,政府信用级别较高,土地(特别是城市土地)可以有稳定的､可预测的现金流,而且具有较好的变现价值,收益相对安全,风险相对较小｡因此,土地是一种特别适合证券化的资产｡各商业银行要积极与政府部门密切配合,加快土地金融产品和服务创新,发展直接银团贷款和间接银团贷款等业务模式, 探索开展包括财务顾问､资产重组､企业并购和上市等方面的投资银行业务｡在条件成熟时,商业银行不仅通过向土地储备机构贷款提供间接融资,还可以通过资本运作的方式帮助它们从资本市场上获得直接融资｡
尽管多数业务以国家信用为基础,但土地金融业务仍然不可避免地存在政策风险､流动性风险､财务风险和经营风险,因此,各商业银行除应结合我国土地金融国情进行产品创新外,还应提高风险管理水平:认真对每一项目土地进行可行性分析和项目评价,以确立贷款授信额度和贷款额度及期限､有效运用不同贷款期限组合及利率组合等方式增强项目的风险可控性;广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计､分析､监控体系,加强土地政策研究､市场研究和客户研究,提高风险预警能力;加强第一还款来源土地拍卖经营收益的管理;构筑以政策支持为背景的贷款回收保障体系规避和减少风险等｡
(四)加强培训力度,提高土地金融从业人员素质和水平
要尽快培养一批懂政策､懂土地､懂法律､懂经营的专业人才队伍,始终做到市场信息收集､反应灵敏,与政府各有关部门联系紧密配合良好,确保商业银行在充分防范风险的同时,快速壮大､发展土地金融业务｡
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