建筑市场需求
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什么是建筑市场需求[1]
建筑市场需求是指人们通过建筑市场的交易活动得以实现的需求。这种需求，应具备两个条件，一是人们有获得建筑产品的愿望；二是有获得建筑产品的支付能力。建筑市场需求是受一定生产力水平制约的有限度的需求。建筑市场需求与社会建筑总需求既有联系，又有区别，是两个不同的概念。社会建筑总需求，包括建筑市场需求和非建筑市场需求。建筑市场需求，表现为一定时期建筑产品需求者通过市场交易获得的建筑产品总量；非建筑市场需求，是指一定时期人们不通过建筑市场而自行建造使用的建筑物总量。如农民为改善居住条件而自行建造的房屋等。可见，建筑市场需求是社会建筑需求的组成部分。在商品经济比较发达的条件下，建筑市场需求在社会建筑总需求中占有主导地位，人们对建筑产品的需求，主要是通过建筑市场的交易来获得的。随着社会经济的发展，建筑生产社会化程度的提高，建筑市场需求占社会建筑总需求的比重将会越来越大。
建筑市场的需求主体[2]
建筑市场的需求主体习惯上称为业主，我国有关法规中以及在实践中常常称为建设单位。
业主是一种统称，泛指建筑产品的预订者。业主除了必须为预订建筑产品的生产提供资金外，还必须拥有建筑基地的所有权或使用权，并获得在此建筑基地上建造预订的建筑产品的许可。
- 1．业主的类型
建筑生产活动是人类的基本生产活动，业主的范围极其广泛，涉及国民经济的各个领域、各个方面，但从业主的一般意义上将其归纳为政府、企业和个人三大类。
政府作为业主不是从其机构的角度而是从建设资金来源的角度理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共性建筑，或是对国有资源(如土地、矿藏、森林、江、河、湖、海等)开发和利用的建筑。例如，国防工程、大型水利电力枢纽工程、矿山、高速公路、铁路、桥梁、港口、码头、城市道路和供水排水系统、文化、教育、卫生设施等。政府作为业主，从机构的层次来说，可以是中央政府或地方各级政府；从机构的内容来说，可以是国民经济中的各个部门或系统。
不同经济制度的国家，政府作为业主的比例有很大差异，即使经济制度相同的国家，政府作为业主的比例亦有所不同。我国是社会主义国家，国有资源的范围较广，大中型企业多为全民所有制，因而政府作为业主的比例很高。在经济体制改革后，采取了一系列措施，如政企分开、拨款改贷款、企业实行股份制等，政府作为业主的比例逐渐下降。随着我国经济体制改革的进一步深化，这一比例还将继续降低。
企业作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单冉生产的需要。这里所说的企业是指有独立经营权利和能力的社会经济实体，如工业企业、商业企业、旅馆、银行、保险公司等。大型企业盈利能力强，需要并能够经常扩大再生产，其作为业主的频率较高，相应地也就较有经验；而中小型企业只是偶尔作为业主，缺乏这方面的经验。
从全社会来看，要发展经济，就必须进行扩大再生产。企业用于扩大再生产的投资大大超过政府对公共建筑等的投资，但是，企业投资兴建的建筑产品的平均规模远小于政府投资兴建的建筑产品的平均规模。因此，从数量和频率上来看，企业作为业主的比例更高。目前在我国，这一比例与政府作为业主的比例呈此长彼消的态势。
个人作为业主在大多数情况下出于个人消费的需要，在少数情况下出于资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅。目前我国城市居民自建房的比例极低，个人投资建房集中在农村。但农民建房在我国现阶段大多仍采用传统的自建共助方式，与社会化大生产条件下严格意义的业主相差甚远。我国全面改革住房制度后，城市居民主要是购买成批建设的商品房，而不会成为私人建房的业主。这一方面是由我国城市土地属国家所有的制度决定的；另一方面是因为我国人口密度高，城市人口密度更高，不宜建造土地利用率不高的独户住宅(多为l～3层)。需要说明的是，如果个人以盈利为目的投资兴建住宅，通过出租或出售取得附加收入，其性质与企业经营相同，应视为企业作为业主。
以上三类业主的区别是明显的，但并不一定截然分开，有时可能在同一建筑产品上同时出现多个或多类业主，即形成“混合型”业主。就政府业主而言，可能由中央政府、省政府、区县政府共同投资兴建某一工程。最为典型的是道路工程，许多国家都采用各级政府共建的方式。政府也可能与企业共同构成业主，政府对企业投资或政府占有企业的固定资产。我国全民所有制大中型企业即使改成股份制，也必然要保留国家股。这类企业进行扩大再生产时，就不能理解为纯粹的企业业主。政府作为业主时，往往要落实到具体的单位，如教育建设资金落实到某某大学、中学或小学，医疗保健资金落实到某某医院等。企业向常规的“政府项目”投资，也是政府和企业共同作为业主的一种形式。
- 2．业主与用户的区别
与业主相联系而又相区别的概念是建筑产品的用户。就法律地位而言，建筑产品的用户分为两类：一类是建筑产品的用户与所有者相一致，另一类是建筑产品的用户与所有者不一致。这里着重讨论后一种情况。
对于政府作为业主的大多数建筑产品来说，用户与所有者不一致，而且用户的范围极广。企业作为业主的少数建筑产品，用户与所有者也不一致，如出租用的住宅、办公楼、旅馆等。个人作为业主也可能出现类似情况，如子女继承父母的房产等。在大多数情况下．用户主要考虑的是建筑产品的使用功能和要付出的相应代价，与业主的出发点有所不同，有时甚至大相径庭。作为业主来说，无论是政府还是企业或个人，当自己不作为拟建建筑产品用户时，必须充分考虑用户的愿望和要求，才能充分发挥拟建建筑产品的作用，使业主和用户的利益统一起来，否则，就可能事与愿违。不过，要做到这一点是很困难的，尤其是在政府作为业主时，往往“众口难调”，很难满足所有用户的要求，只能以政府和大多数用户的利益为出发点。
- 3．业主的工作
作为业主要投资兴建一个建筑产品，一个重要的任务就是筹措建设资金。业主的类型不同，筹措资金的方式也不尽相同。
政府作为业主时，主要的资金来源为财政预算。我国曾在较长时间内将此作为政府投资的唯一渠道。实践证明，这不利于我国社会主义经济建设的发展。自改革开放以来．政府项目投资资金的筹措方式变得灵活、多元化，如发行建设债券，向外国政府或金融机构借款．加入国际金融组织并利用其优惠的贷款条件，制定优惠政策吸引外国企业向土地开发、城市基础设施等领域投资等；并学习运用国际上一些新的资金筹措方式(又称融资方式)，如BOT(Build—Operate—Transfer)、TOT(Transfer—Operate—Transfer)、BT(Build—Transfer)、ABS(Asset Backed Securitization)、PPP(Public—Private—Partnership)、融资租赁等。这些方式所筹措的资金有时是针对特定的项目，有时则是针对某一类项目。这些项目大多经过严格的项目评估程序，都是经济效益或社会效益较好的项目。采用多渠道的资金筹措方式，对于缓解我国建设资金不足的状况起到积极作用。
企业作为业主时，筹措资金的渠道很多，也较为灵活。自有资金是企业投资的一个重要来源，但不是唯一来源。如果完全依靠自有资金进行扩大再生产，企业的发展速度就比较缓慢；常常可能失去良好的投资机会，因而在经济发达国家，自有资金占企业投资的比例已经很低。企业可以通过银行贷款、发行股票或企业债券、向其他企业或个人集资等方式筹措资金，前提是企业拥有较强的经济实力，经营情况良好且有较高的社会信誉。企业也可以与其他企业合资兴建某一建筑产品，合资对象可以是国内企业，也可以是国外企业。对于可以直接销售或出租获得收益的拟建建筑产品，如通用办公楼、高级公寓、一般民用住宅等，若市场需求量大而供给量紧缺，可以采用产前预售的方式筹措资金。即在施工过程中，甚至在设计完成之后尚未开始施工之前就将拟建的建筑产品销售或出租出去。产前预售的价格一般要较为优惠才有吸引力。
个人作为业主时，资金的来源主要是自有资金和银行贷款。个人建房要取得银行贷款，往往需要具备一定的条件。例如，已参加住宅专项储蓄且储蓄额已达到规定的额度，或有可靠的正式职业且收入水平可以偿还贷款等。许多国家对个人建房买房都制定了较为优惠的政策，如贷款利率低、偿还期长，甚至减免所得税等。个人建房筹措资金的一种特殊方式是自行完成工作量，例如，自己设计、自己施工，甚至自己制作简易的构配件、烧砖瓦等。自行完成工作量虽然未创造实际的资金，但从机会成本的观念来分析，如果不是业主自己完成这些工作，而是委托社会化的专业机构来完成，业主必须付出资金，因而自行完成工作量可以看作是筹措资金的一种特殊方式。在生产社会化程度不高，或业主没有机会以投入建房工作的时间创造出价值更高的收入时，会得到运用。这种方式在我国农村现阶段尚比较普遍，在经济发达国家也时有所闻，甚至成为一种时尚，是DIY(Do it yourself，即自己动手做)的一种表现，是体现自身价值、自得其乐的一种方式，不过自行完成工作量的比例较低。
除了筹措资金之外，业主还要完成许多工作，可归纳为以下四个方面：
(1)明确拟建工程范围并确定项目的总目标，包括工程的建设规模、工程的内容和组成、对工程的使用功能和质量的要求、总的投资规模(可能时，将总投资进行必要的分解)、总的建设工期要求及重要的里程碑事件的时间要求等。
(2)提供建筑基地并负责完成施工前的现场准备工作，包括做好现场的“三通一平”工作。为此，可能需要办理征地、拆迁工作。对建筑基地要特别注意地下权、地上权等问题，还要注意城市规划对该建筑基地使用的规定或限制，以及与相邻建筑的关系。
(3)办理各种与工程建设有关的审批手续，如用水、用电、消防、环保、道路占用、交通改线、管线搬迁、施工许可证等，涉及面广，影响因素多，费时费力，往往成为影响拟建工程建设工期和投资的重要因素。
(4)对工程实施的全过程进行管理，从设计前准备阶段到设计阶段、施工阶段，直至交付验收、保修阶段，都要进行项目目标控制，即投资控制、进度控制和质量控制。其中，阶段性的工作有：选择设计方案、确定设计单位、组织施工招标、确定施工单位、参加隐蔽工程验收和竣工验收等。
一般来说，业主均缺乏建筑生产方面的专业技术知识和经验，更缺乏建筑生产方面的管理知识和经验，常常需要委托专业化、社会化的咨询机构为其进行项目管理。但是，项目管理咨询机构并不能完全取代业主，它主要从事上述业主工作第四个方面的内容，前面三个方面的工作仍需由业主完成。即使第四个方面的工作内容，在委托咨询机构进行项目管理之后，业主仍然有相当数量的决策任务、认可任务和审核任务。
建筑市场需求的内容[1]
建筑产品有的用于满足生产需要，有的用于改善人民的物质文化生活。因此，建筑市场需求可分为生产性的建筑市场需求和非生产性的建筑市场需求两大类型。
- 1．生产性的建筑市场需求
指直接用于物质生产和直接为物质生产服务的各项建筑物和构筑物。生产性的建筑市场需求。涉及国民经济的各部门，如工业建设，建筑业建设，农、林、水利、气象建设，运输、邮电建设，商业和物资供应建设，地质资源勘探等各种建设。
- 2．非生产性的建筑市场需求
一般指用于满足人民物质生活和福利需要的建筑物和构筑物。如住宅、文教卫生、科学研究、市政公用，生活服务以及其他的非生产性建设。
将建筑市场需求划分为生产性和非生产性两大类，可以考察建筑市场总需求构成的合理性；从客观来看，两者的需求应根据社会生产发展的需要和改善人民生活的要求保持兼顾两者的适当比例，以保证在生产发展的前提下，改善人民的物质文化生活，促进社会的进步。
建筑市场需求的特征[1]
建筑市场需求与一般商品的需求比较，具有以下的特征：
- 1．建筑市场需求的个别性
在分析建筑产品的特征时，曾提及建筑产品具有单件性及特定性的特征，与之相应的，在建筑市场上的需求表现为个别性的特征。建筑市场需求的个别性是由对建筑产品需求的不同愿望和支付能力两方面的因素决定的。当建筑产品作为生活资料时，由于不同需求者的不同愿望与相应的支付能力，因而建筑产品的使用功能、造型、空间和平面组合、使用的材料等都不会一样；同样，当建筑产品作为生产资料时，作为需求者的不同企业在生产规模、生产工艺、产品特征、生产组织等方面均有显著的差异，加之各企业的经营状况、盈利水平、发展战略、扩大再生产的能力等方面也互不相同，因而对建筑产品的需求也表现出明显的个别性。这一特征，决定建筑市场的供给方式，不可能象一般工业品那样大批量生产以满足市场需要，而是按需求者的特定要求，通过单件生产来供给其需求。
- 2．建筑需求的一次性
由于建筑产品的使用寿命一般长达数十年，有的甚至达上百年，而且投资数额巨大，因而对特定建筑产品的需求者来说，某一建筑需求得以实现之后，对该建筑的重置需求，会较长时期中断，直至该建筑的使用寿命终止；而新的建筑需求，往往又不是原有建筑的重复。所以，从这个意义来讲，特定的建筑需求，具有一次性的特征。但是由于特定的建筑需求对需求者来说，是因时制宜而出现的，因而又使得建筑市场的需求具有连续性。由于建筑需求要受多种因素制约和建筑需求的重置周期较长，因而导致建筑需求的不稳定性，其波动幅度比一般市场大，这就使得建筑市场的供给呈现相应的不稳定性。
- 3．建筑需求具有较强的计划性
建筑市场需求在很大程度上要受国家固定资产投资规模和结构的影响。而固定资产的投资具有很强的计划性。从内容来看，包括投资规模计划、新增生产能力和新增固定资产计划以及建设项目计划；从时间上看，有长期计划、中期(五年)计划和年度计划；此外，还有严格的项目审批程序。即使在投资来源多元化的条件下，这种计划依然存在。当这种计划符合客观经济规律时，可以使建筑市场的需要呈现出稳定、连续发展的局面，有利于充分利用社会资源和提高社会生产力；反之，则可能造成建筑市场需求的大起大落，引起供求关系失衡，不利于经济建设和建筑业的发展。因此，提高制定固定资产投资计划的科学性，保证计划的连续性、稳定性，对建筑市场需求的稳步发展具有重要意义，也是使建筑市场总体供求关系保持动态平衡的必要条件之一。
建筑市场的有效需求[3]
建筑市场的有效需求是指建筑市场上买方在某一时期按给定的价格，愿意并且有能力购买的建筑产品、建设项目和有关服务的数量。有效需求不同于需要，它不仅要以买方客观存在的购买某种建筑产品和服务的欲望为基础，而且要受到买方的支付能力的约束。人的欲望及支付能力从两方面构成了需求的内在规定性，它们之间既相互依存又相互约束。我国目前建筑市场上的主要买主是政府与国有企业和国有事业单位。他们对建筑产品和服务的支付能力大部分来自国家预算内和预算外资金、银行贷款以及国际金融机构或外国政府的贷款。但是需要注意的是目前建筑市场上经常存在业主在得到建筑产品和服务时，未能及时偿付咨询、勘察、设计和施工单位的款项，对于这类买主的需求并不能算作有效需求。
建筑市场的派生需求[3]
对建筑产品和服务的需求总体而言是属于一种派生需求。所谓派生需求是指对一种产品的需求导致对另一种产品的需求。例如，市场上对于小汽车的需求量的增加，会使原有汽车生产企业扩大其产量，并且会有更多的新的汽车生产企业的产生，这样会导致对汽车生产厂房的需求量的增加。在这个例子中，小汽车是最终产品，而生产小汽车的生产厂房属于中间产品。生产厂房的需求量实际上是从它们所生产的小汽车的需求量中派生出来的。最终产品的需求量决定了中间产品的需求量。建筑产品派生需求的概念，对于如何预测国民经济的发展对建筑产品或服务的需求量的影响，对于企业如何估计和预测建筑产品的需求量，从而正确制定企业的发展规划等，有着深远的影响。
影响建筑市场需求量的因素[3]
不论是就一定时期内的需求，还是就需求的变动来说，其影响因素都是非常复杂的。大体说来，可归纳为以下几种：需求价格(以P表示)；利率(以i表示)；其他相关商品或劳务的价格(以Ps表示)；购买者的货币收入水平(以M表示)；消费者的偏好(以T表示)；政府的政策(以r表示)；消费者的预期(以E表示)；广告推销；等等。
上述诸种影响需求的因素与需求之间的关系可以用函数形式表示。如以Qd表示需求量，则需求函数为：Qd=f(P，Ps，i，M，T，r，E，…)
- 1．需求价格
需求价格是指在一定时期内，买主对一定量的产品或服务愿意支付的最高价格。需求价格由一定量的产品或服务对买主的边际效用所决定的。市场上能够提供的产品或服务的数量越多，买主的边际效用越低，需求价格也越低。需求价格是影响建筑产品或服务需求量最重要的因素。
当我们主要考察需求与需求价格之间的关系时，其他因素可视作既定，则需求函数可表述为：
Qd=f(P)
这就是一般的需求函数形式。根据这一函数，我们还可以用表格和几何图形表示需求与价格之间的关系并分别得出需求表和需求曲线。例如：某个城市居民对住房的需求状况是：当每平方米的价格是4000元时他愿意购买70平方米；价格为3500元时，他愿意购买80平方米；价格为3000元时，他的需求量为90平方米；价格为2500元时，他的需求量为100平方米；价格为2000元时，他的需求量为120平方米等等。他对住房的需求状况用表1或图1来表示。在一般情况下，市场商品价格和需要量的变化关系呈曲线关系。图2—2说明，在其他因素不变的条件下，需求量与商品或劳务的价格按反方向变化，即价格上涨，需求量减少；价格下降，需求量增加。这就是通常所说的需求规律。
| 价格(元) | 4000 | 3500 | 3000 | 2500 | 2000 |
| 需求量(平方米) | 70 | 80 | 90 | 100 | 120 |
- 图1 需求曲线
显而易见，这一规律是与人们的日常生活经验相需求价格户吻合的。经济学家们认为，价格波动所以会引起需求量的反方向变动，基于两个原因：其一，收入效应。即价格的变动意味着人们货币收入的变动，从而导致支付能力的变动。例如，住房价格降低而其他商品价格维持不变时，人们的实际收入事实上会得以提高，从而需求量会增加。其二，替代效应。即某商品价格发生升降时，假定其他商品或劳务价格不变，人们就会在该商品与其他商品之间进行替代。
上例分析只考虑了需求影响因素中的价格因素，而忽略了其他因素。当这些因素假定不变时，价格与消费者需求量之间的需求状况是既定的。但如果其中任一个发生变化时，与其相应的消费者的需求量就会跟着变化，从而引起需求状况的变化。仍以住房为例，近年来，我国城乡居民的收入有所变化，反映在住房的需求上，从原先要个卧室，讲求居住面积发展到要求成套设施，设施标准也要提高。这说明，如果消费者的收入增加，嗜好增加，替代商品的价格提高，互补商品(如住房和家具)的价格下降，预期未来的收入增加以及商品的价格上涨，同原来的需求状况相比较，消费者对这一种商品在同一价格下相应的需求量比原先增加，反之则减少。
这里要强调的是，考察任何一种商品市场价格的确定，必须作总体的研究，把全体消费者的个别需求扩展成对该商品的市场需求。个别消费者的需求是形成不了市场需求的。
- 2．利率
利率对于建筑市场需求量的影响是十分巨大的，这主要是由于建造建筑产品的资金有很大一部分来自于金融市场。利率的提高，一方面造成了建筑产品成本的增加，从而导致开发企业投资收益的下降；另一方面也抑止了建筑产品的市场需求。例如，按揭利率的提高，一般老百姓不敢借钱买房子。
- 3．其他产品或服务的价格
其他产品或服务，有些是替代产品，有些是互补产品。替代产品就是可以提供相同效用的产品，而互补产品是连带在一起使用的产品。建筑业提供的产品中有许多是替代品，例如木门窗和钢门窗是替代产品，木门窗价格的提高会导致钢门窗需求量的增加；建筑业提供的产品中也有一些属于互补品，例如住宅和家具属于互补产品，住宅价格的下降，会导致购买住宅的人增多，进而购买家具进行装修的人也会增多，从而扩大了家具的需求量。
- 4．收入
建筑市场的有效需求取决于支付能力，而支付能力又依赖于收入。经济学中商品分为正常商品和劣质商品。收人对这两类商品的需求量的影响是不同的。它们的关系如图2所示。
- 图2 正常商品和劣等商品需求曲线
对于正常商品，当收入增加时，需求量也增加；但是对于劣等商品，当收入开始增加时，劣等商品的需求量逐渐增加，当收入继续增加到某一水平后，需求量却开始减少。
需求量不仅同社会整体收入水平有关，而且还与各不同阶层的收入分布有关。经济学中常用洛伦兹曲线和基尼系数衡量社会收入分布情况。图3为洛伦兹曲线。横坐标表示不同收入阶层人口在全国总人口中所占的比例的累计值；纵坐标表示不同收入阶层收入在全国总收人中所占的比例的累计值。
- 图3 洛伦兹曲线
图中对角线表示社会收入平均，贫富差距最小。曲率越大的曲线表示社会收人越不平均，贫富差距越大。洛伦兹曲线与平等线所围的面积，与平等线、横坐标、纵坐标所围的三角形面积之比，称为基尼系数。基尼系数越小，社会越平均，贫富差距越小。
收入不平均，贫富差距大的社会，有效需求往往来自于少数一部分人。而收入越平均，贫富差距小的社会，有支付能力的人也越多，有效需求也越大。因而政府通过相应的经济政策，调整社会收入的分布可以扩大需求量。
- 5．人口
需求量一般与人口成正比。人口的数量、分布、构成、年龄、收入、受教育程度等都影响者建筑市场的需求量。
- 6．兴趣和偏好
个人的兴趣和偏好影响到对各种不同风格、类型的建筑产品的需求量。而个人的兴趣和偏好又往往受到广告等各种宣传和促销手段的影响。因而建筑企业可以通过建立自己的品牌形象，并且运用各种宣传促销手段来吸引某一类型的人群的注意，从而提高其建筑产品的需求量。
- 7．政府政策
政府政策对建筑市场需求量的影响，一方面是由于政府是建筑市场交易规则的制定者和监督者，其政策的好坏直接影响到建筑市场的兴衰；另一方面政府也是建筑市场上最大的买家，政府采购订单的大小，直接影响到建筑市场的需求量。
- 8．预期
对建筑产品价格变化的预期会影响到需求量。一般而言，预期价格上涨会导致需求量的增加，而预期价格下降会导致需求量的下降。这一点在住宅市场中可以找到很好的佐证。