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不动产担保登记是指将不动产担保物权的变动事实，依照法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上，其目的主要是为了将不动产担保物权的权属状况、顺位状况和变动情况公之于众，以达到维护交易安全之目的，同时也为国家税务机关征收相关的赋税提供依据。
这是一个与登记机关密切相关的问题。登记行为是一种法律行为，它由不动产担保的当事人申请登记的意思表示和登记机关允许登记的意思表示共同构成，只有在两者达成合意时，登记行为方可实施。但登记行为究竟是一种什么性质的行为?各国学说观点并不一致。归纳起来主要有三种观点：
一是主张登记行为是一种行政行为。如德国早期学说就认为，登记是国家行为，是具有行政管理性质的管理者行为(verwaltende Tatigkeit)。在日本和我国台湾地区，也有相当一部分学者基于登记机关的性质，来认定登记行为的性质。他们认为，既然法律规定不动产物权的登记由行政机关办理，那么行政机关实施的登记行为当然是行政行为。我国台湾学者王泽鉴教授就认为：“土地登记系国家权力之作用，为公法上之行为。由此可推知两点：(1)民法第758条所谓之登记，系物权行为之生效要件，而非其成立要件，因为具有公法性质之登记不能作为私法上法律行为之构成部分。(2)物权行为不成立、被撤销或无效时，登记之效力不因此而受影响，惟得依法请求涂销之。”我国学者梁慧星教授也持此观点。
二是主张登记行为属民事行为。如德国学者卧佛(Wolff)就认为，物权的合意与登记合为物权契约。我国台湾学者姚瑞光教授也认为，不动产登记与物权的合意统称为“物权行为”。
三是主张登记行为是一种司法行为，此为当今德国学术界的主流观点。依此观点，物权的合意与登记是两个不同的法律行为，合意为物权契约，登记为契约外的法律事实，因而，两者无须同时为之。登记以登记申请人与受理登记的登记机关的登记承诺相一致为要件，至于物权当事人之间是否有物权变动的合意，则在所不问。登记时物权当事人无合意者，登记后仍可重新合意。因此，登记行为纯属司法机关实施的司法行为。在这一观点中，又分为两派：一派认为，登记机关实施的登记行为，具有决定当事人实体民事权利的作用，因而它是一种司法管理行为(Gerichtsverwaltungsakt)；另一派则主张，登记行为是一种程序司法行为或司法程序行为(gerichtliche Verfahrenshandlung)，因为登记机关所作的准许登记或不准许登记的司法决定只是程序性的，它并不能决定当事人的实体权利。不过，这两派都认为，登记行为系司法行为而非行政行为。
在大陆法系的国家和地区，办理不动产担保登记的机关大体上分为两类：
一是以德、瑞为代表的司法机关。如在德国，依照德国《土地登记条例》第1条第l款的规定：“不动产登记簿由不动产登记局(Grundbuchamt)掌管。不动产登记局对位于本区域内的地产有管辖权。”而依照德国联邦宪法的规定，不动产登记局是地方法院的一个组成部分，因而不动产登记局属法院性质，不动产登记官是法官而非行政官员。在瑞士，依照《瑞士民法典》第953条的规定，不动产登记事宜由专门的不动产登记簿主管官厅负责，而关于主管官厅的设置、主管官员的任命等问题，均由各州决定。从瑞土各州的州法规定来看，不动产登记簿主管官厅为地方法院的一部分。这与德国法的规定是相同的，只是称谓不同而已。
二是以日本和我国台湾地区为代表的行政机关。依照《日本不动产登记法》第1条第1款的规定：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。”依照日本宪法，各级政府下设的法务局是政府的职能部门，属行政机关性质，办理登记事务的官员也属行政官员。在我国台湾地区，依“土地法”第39条之规定，不动产登记由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府于辖区内设立的专门的地政事务所，主办不动产登记。这显然是仿效了日本的做法。
在英美法国家，不动产担保的公示也主要采登记方法。不过，依照1925年英国公布的《财产法》(The Law of Property Act)的规定，所有的不动产按揭均须登记。在英国，统一管理城乡土地权属登记的机构是政府的“土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产产权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。在美国，虽然依各州的州法，在不动产担保登记的时间及方式方面各有特色，不尽相同，但按揭的登记工作，是由标的物所在地的市(郡)政府(County)的专门机构来完成的。由此，不难看出，英美国家的不动产担保的登记机构主要是行政机关，办理登记事宜的也主要是政府的行政官员。
在不动产担保的登记机构问题上，无论大陆法国家，还是英美法国家，无论是采用司法体制，还是采用行政体制，有一点是共同的，即不动产担保的登记工作是由一个统一的部门来完成的。
不动产担保登记的内容和程序的规定，是确保不动产担保公示制度有效实施的重要方面。我国学者在谈及不动产物权的变动时，往往对登记的意义和效力不惜笔墨，而对登记的内容和程序却很少涉及。事实上，登记的有效性，在很大程度上取决于登记内容的完备性和登记程序的公正性。因此，了解各国立法在这一方面的有关规定，对于完善我国的不动产担保登记制度，具有十分重要的意义。
1．法国法
从《法国民法典》的规定来看，在不动产登记机关的登记簿上进行设立登记时，需要记载的事项主要包括：
(1)被担保债权。包括被担保债权的原因与性质；被担保债权的原本及附加款项；被担保债权的数额及计算方法；被担保债权的范围；被担保债权的迫索时间等(第2148条)。《法国民法典》第2148条第(7)项还规定，登记簿上所记载的债权数额，不得高于主合同或担保合同上所记载的债权数额。
(2)不动产担保权。依照《法国民法典》第2146条的规定，对不动产的各种优先权、法定抵押权、裁判上的抵押权和约定抵押权均可在不动产所在地的登记机关进行登记，但第2107条规定的诉讼费用债权、劳动报酬债权和房地产共同所有人联合会的债权，则无须登记，即具有优先受偿效力。在对不动产担保权进行登记时，应当向登记机关提交判决书或产生优先权或抵押权的证书的原本、经公证的副本或准确的节本(第2148条)。
(3)担保财产清单。依照《法国民法典》第2148条的规定，该清单应使用规定的登记表格。其内容主要包括：不动产的所有人；不动产的取得时间；不动产的具体所在地；不动产的负担状况、担保登记的申请日期等。
(4)不动产担保各方当事人的身份证明。包括被担保债权人、被担保债务人和担保物的所有人的有关身份材料(第2148条)。
(5)不动产担保登记的日期及登记者(包括代理人)和登记机关登记员的姓名等(第2150条)。
不动产担保登记后，在登记有效期内，由于客观情况发生了变化，当事人需要变更登记内容的，法国法予以认可。如《法国民法典》第2149条规定：“优先权与抵押权的代位、撤销、缩减、已同意的先登记顺位的转让与转移、期限延长、住所改变，总之，任何变更，尤其是享有登记利益的债权人本人发生的任何变更，在不加重债务人负担的条件下，均由登记员在现有的登记簿的备注栏内加以载明，以示公告。”
从法国法的规定来看，不动产担保的登记不仅可以变更，在具备一定条件时，也可以注销或缩减。依照《法国民法典》第2157—2160条的规定，注销登记的事由有四：一是经有利害关系的诸当事人同意，登记可以注销；二是依照法院的生效判决而注销登记。这种情况发生在一方当事人提出注销登记申请，另一方当事人对此提出异议，并向法院提出诉讼，法院将依法作出是否允许注销登记的判决；三是被担保债权无效、被撤销或得到完全清偿；四是不动产优先权或抵押权已通过法律途径而消灭。在因前两种情形注销登记时，申请人应向登记机关提交载明当事人同意注销登记的公证文书副本或判决书副本；在因后两种情形注销登记的，则由法院直接命令之。
登记的缩减，是指在为附条件债权或将来债权提供抵押担保时，由于该债权的数额具有不特定性的特征，而法国法又未规定预登记制度，因而可能出现登记的债权数额过大，与实际发生的债权数额不符，从而增加抵押物负担的不合理状况。因此，法国法规定，一旦出现上述情形，当事人有权请求对登记的债权额予以缩减，能否缩减则由法院裁定(第2161—2162条)。由此看来，这不过是为最高额抵押的登记而设定的一项制度。严格说来，它应属于变更登记的范畴。
2．德国法
由于采纳物权形式主义的立法主张，因此，德国在不动产物权的变动问题上，非常重视不动产登记制度的立法，除在《德国民法典》第三编第二章“关于土地权利的一般规定”中，用大量的条文对不动产物权的设立、变更和终止作出规定外，还颁布了一系列有关不动产登记的单行法，如1897年生效的《土地登记条例》；1935年生效的《(土地登记条例)施行法》；1936年生效的《土地登记官职责条例》和1951年生效的《以土地登记规则处理住宅所有权事宜法》等。上述法律虽然制定已久，但至今没有大的修改。从这些法律的规定来看，德国法上不动产担保登记的内容，主要涉及以下几方面：
(1)担保权。在不动产上可以负载的权利类型很多，根据法律有些是可以纳入登记的，有些是不能纳入登记的。德国学者将可以纳入登记的权利称之为有登记能力(Eintragungsf ahigkeit)的权利，而登记能力的确定依据是实体法对民事权利的细致定位，一般说来，只有需要公示的不动产权利才有登记能力，不需要公示的不动产权利则没有登记能力。从《德国民法典》的规定来看，在不动产上设定的土地债务、定期土地债务和抵押权，均属有登记能力的不动产权利，因此，应当办理登记。
(2)被担保债权。除了不动产担保权本身应当登记外，对于被担保债权是否应当在不动产登记簿上登记的问题，德国法与法国法不同，由于德国的土地债务、定期土地债务，不为担保任何债权而设立，因此，土地债务、定期土地债务设定时，不要求登记被担保债权。而抵押权(无论保全抵押，还是流通抵押)从形式上讲，是专为担保债权而存在的，因此，《德国民法典》第1115条规定：“在登记抵押权时，应在土地登记簿中载明债权人、债权金额，债权为付利息的，应载明其利息，应支付其他从给付的，还应载明其金额……”同时，该法典第1198条、第1203条规定，抵押权、土地债务、定期土地债务三者之间可以相互转换，因而当土地债务转换为抵押权时，应当准用抵押权之规定(第1192条)，办理被担保债权的登记手续。
(3)担保标的。在德国法上，作为不动产担保标的的，主要是土地以及土地上的建筑物。
与罗马法不同，德国法认为，土地与位于其上的建筑物并不构成主物与从物的关系，因而“从随主”原则并不适用于处理在抵押效力问题上土地与建筑物的关系。但是，建筑物毕竟与土地是联结在一起的，因此，在以土地或建筑物单独设定抵押，而在不动产登记簿上未明确注明抵押的效力是否及于位于其上的建筑物或者位于其下的土地时，德国法分为两种情况来处理：一是土地和位于其上的建筑物同属一人时，德国法认为，建筑物是土地的必要组成部分，根据《德国民法典》确定的处理物及其组成部分关系的原则，土地和建筑物应当一并作为同一不动产担保的标的，而不论在不动产登记簿上是否将建筑物登记为担保物。《德国民法典》第1120条规定：“抵押的效力，应扩充至土地的出产物和其他组成部分。”但应注意，与土地一并抵押的建筑物，不得为临时附着物。因为该法第95条第(1)项同时规定：“为临时目的而将建筑物或者其他工作物附着于土地上的物，不是土地的组成部分。”同样理由，为暂时目的而附着于建筑物的物，也不属于建筑物的组成部分(第95条第2款)。当以建筑物设定抵押时，临时附着物也不得与建筑物一并抵押。二是土地与位于其上的建筑物不属同一人时，德国法认为，建筑物不能作为土地的必要组成部分，而只能作为土地上的临时附着物。根据《德国民法典》第1120条第1款、第1122条和第1123条的规定，此种情况下，以土地设押的，抵押的效力不及于其上的建筑物。理由是：抵押人无权处分自己不享有处分权的财产。
德国法不仅允许在他人不动产上设定不动产担保，而且允许不动产的所有人在自己的不动产上为自己的利益设定不动产担保，这是德国不动产担保制度的一大特点。后者被称之为“所有人担保(Eigentumer Grundpfandrecht)”。如《德国民法典》第1163条规定：“为债权设定抵押权而债权未能成立时，抵押权属于所有权人。债权消灭时，所有权人取得抵押权。”事实上，不仅是抵押权，土地债务和定期土地债务都允许担保权人在自己的土地上设定。产生这一现象的原因，就是德国法主张不动产担保物权的独立性，除保全抵押外，否定担保物权的附随性。
如果土地为数人共有，各共有人能否以其对该共有土地享有的份额设定抵押?《德国民法典》作了肯定的回答。该法第1114条规定：“土地的一部分，仅限于为共有人之一人的应有部分时，始得设定抵押权。”其理由在于：不动产的应有部分具有独立的价值，该价值可以与其他共有人享有的应有份额相分离而独立存在，自然可以作为抵押的标的。同时，不动产的应有部分具有不动产的性质，符合不动产公示的要求，因而适合于设定抵押权。
(4)不动产担保的种类。与法、日等国的不动产担保制度不同，德国的立法者从满足投资和保全债权两个角度出发，将不动产担保分为流通担保和保全担保两大种类。土地债务、定期土地债务当然属于前者，抵押权亦分为流通抵押和保全抵押，以流通抵押为原则，保全抵押为例外。这两类担保不仅功能不同，而且其登记的效力也不同。故在设定登记时，应当注明担保的种类和意旨，特别是对抵押权而言，更应如此。否则，法律将推定为流通担保。
(5)在抵押权登记时，除了上述登记事项外，被担保债权的种类、范围、履行期限、被担保债权人姓名、地址以及抵押物的权属、范围、抵押设定的时间和期限等，均应在登记簿上登记。而在土地债务、定期土地债务中，由于不为任何债权设定担保，因而，不存在被担保债权的登记问题。但土地债务和定期土地债务设定的目的，是使特定的权利人从土地中获取一定数额的金钱，因此，登记簿上必须载明土地所有人应支付的金钱数额。对定期土地债务而言，由于允许土地所有人对期限届满的土地债务予以赎回，因此，在登记簿上，还必须载明赎金和赎回期限。对此，《德国民法典》第1199条有明文规定。其他登记事项均准用抵押权之规定。
3．瑞士法
从《瑞士民法典》的规定来看，不动产担保登记的内容主要包括以下几项：
(1)被担保债权。由于瑞士法规定的不动产担保分为两类：一是以担保债权为目的的抵押证书，二是不以担保任何债权为目的的债务证券和定期金证券。因此，在设定抵押证书时，应在登记簿上标明被担保债权的种类、数额、利息、履行期限、被担保债权人的姓名、住址等。《瑞土民法典》第807条明确规定：“因不动产担保而登记的债权，不受时效的限制。”而对于债务证券和定期金证券来说，就不存在被担保债权的登记问题。
与德国法不同的是，瑞士法承认法定抵押权。《瑞士民法典》第837条明确规定：“下列债权，可请求设定法定抵押权：①出卖人对出卖土地的债权；②共同继承人及其他共同权利人，因分割而对属于共同所有的土地的债权；③为在土地上的建筑或其他工程提供材料及劳务或单纯提供劳务的职工或承包人，对该土地的债权；土地所有人为债务人，或承包人为债务人的，亦同。”
(2)担保物。瑞士法的不动产担保主要以土地为担保标的。但不动产担保仅可在不动产登记簿上登记的土地上设定，公用土地上禁止设定担保。土地的按份共有人只能以其享有的份额设定不动产担保。一块土地的一部分，在登记簿上未作独立登记的，不得作为担保标的。同时，依照《瑞士民法典》第805条的规定，土地设定担保时，担保的效力及于与土地连为一体的建筑物及土地的所有从物；如果以建筑物设定担保的，建筑物内的动产(如机器或家具等)只要在登记簿上登记的，应当作为担保物的从物，纳入担保物的范畴。
(3)担保物权。与德国法一样，瑞士法将不动产担保分为附随性较强的抵押证书和独立性较强的债务证券和定期金证券。对于抵押证书而言，抵押权应与被担保债权一并登记，设定不动产担保的契约的内容，应当在登记簿上予以记载。其中包括抵押人和抵押权人的姓名、住址、抵押担保的范围、抵押权的顺位等。而对于债务证券或定期金证券而言，则只要求登记担保证券即可。与德国法不同的是，《瑞土民法典》第799条第2款规定：“设定不动产担保的契约，须采用公证，始生效力。”
4．日本法
依照日本《不动产登记法》的规定，对于不动产担保登记的内容，分为两部分：一是共同部分，即设立任何一种不动产物权，都必须在登记簿上记载的事项(第36条)；二是特别部分，即除共同部分外，针对某一种不动产物权的设定，需要特别记载的事项(第115—119条)。概括说来，就不动产担保而言，主要包括以下几项：
(1)被担保债权。无论是不动产先取特权，还是不动产质权或抵押权，在登记簿上均应载明被担保债权的种类和数额。如果约定有利息、违约金或赔偿金的，应一并记载。被担保债权附条件的，也应记载。最高额抵押登记，还应载明应担保债权的范围和最高额。
(2)担保物。以土地设定担保的，应当载明土地的种类、面积、所在地和地号；以建筑物设定担保的，应当载明建筑物的种类、构造、室内面积、号数和所在地的地号等。建筑物有附属建筑物的，应当一并记载。
(3)担保物权。日本法采担保物权的附随性原则，因而，不动产担保不得单独登记，只能与被担保债权一并登记。其中对于约定的不动产担保，应当将不动产担保契约和担保物的权利证明书记载在登记簿中；而对于法定的不动产担保，则以法院的判决书取代担保契约，其他相同。同时，还应登记不动产担保物权的顺位。
(4)其他事项。如由他人代为登记的，需要记载代理人的姓名、住所、登记的时间等。
不动产担保的登记程序，主要涉及两个问题：一是登记步骤；二是登记类别。以下简要介绍各国的做法。
1．登记步骤
登记步骤，大陆法系国家大体相同。不动产担保的登记，一般需要经过以下四个步骤：一是申请；二是审查；三是公告；四是登记。
(1)申请。由于不动产担保权属私权，各国立法均规定，无论是不动产担保的设立登记、变更登记、涂销登记，还是顺位登记、预登记等，都必须由当事人向登记机关提出申请，登记机关不得依职权为之。如《法国民法典》第2146条规定：“不动产优先权和抵押权的登记，应当在财产所在地的登记机关进行……在任何场合，登记员均不得依职权进行登记……”对此，《德国民法典》第873—899条、《瑞士民法典》第963条和《日本不动产登记法》第25条等均有类似的规定。在登记申请问题上，各国立法的差异主要表现为两点：
一是需要提交的申请材料不同。一般而言，不动产担保申请登记，需要提交给登记机关的申请材料主要包括：申请书、被担保债权合同、担保合同、担保物权属证书、代为登记的授权委托书等。但在大陆法国家，有的承认法定不动产担保，有的则不承认。承认法定不动产担保的国家规定，法定不动产担保要想具有对抗第三人的效力，非得办理登记不可。而在登记申请提交的材料中，法院具有执行力的生效判决是不可缺少的。如《日本不动产登记法》第35条规定：“(一)申请登记，应当提出下列书面：1．申请书；2．证明登记原因的书面；3．关于登记义务人权利的登记证明书；4．就登记原因需要第三人的许可、同意或承诺时，证明已得许可、同意或承诺的书面；5．依代理人申请登记时，证明其权限的书面。(二)证明登记原因的书面为有执行力的判决时，无须提出前款第3项及第4项所载书面。”
此外，在主张担保物权独立性的国家，不为任何债权提供担保的土地债务、定期土地债务的登记申请，就不会要求提交被担保债权的有关材料。
二是申请的前提条件不同。在德国法上，由于其抵押权均为约定担保，无论是保全抵押还是流通抵押，其设立都必须符合民法典第873条规定的物权设立原则，即“合意+登记”的原则。因而，抵押当事人的合意，是申请登记的前提条件。而在承认法定抵押权的法国，只要有法院的生效裁判，便可作为申请法定抵押权登记的依据，无须当事人之间的合意。
(2)审查。各国立法均规定，登记机关接到当事人的申请书后，应当在法定的期间内，对当事人提交的申请材料进行审查。但如何审查?各国立法主张不一。大体来说，有两种做法：
一是实质审查主义。即登记机关在进行登记前，对申请材料中申请登记的不动产担保物权是否存在、形成过程，以及登记权利人与真实权利人是否相符等，进行全面审查!，并依据审查结果来决定是否予以办理不动产担保登记。如果因登记机关的审查疏忽，造成登记簿上记载的权利与该权利的现实状态不符的，登记机关对由此产生的损害应当承担国家赔偿责任。实质审查主义的最大特点就是：登记机关不局限于对书面申请材料审查，而且对不动产担保的真实状况进行审查，这样，立法就必须赋予登记机关以调查权。同时，登记机关审查权的行使与登记错误的国家赔偿责任紧密联系在一起，只要出现登记错误，登记机关就必须对由此造成的损害承担赔偿责任。德国在民法典颁布之前曾实行实质审查制度，但在民法典中，实质审查制度被废除。①目前采纳实质审查主义主张的主要是瑞士等国。《瑞土民法典》第955条规定：“(1)各州对因不动产登记簿的制作而产生的一切损害，负赔偿责任。(2)各州对不动产登记簿的管理官员及职员以及对直接监督的机关，有追究其过失并请求损害赔偿的权利。(3)各州得请求管理官员及职员提供担保。”
二是形式审查主义。即登记机关对不动产担保在进行登记前，仅对当事人提供的有关书面材料和当事人的陈述进行表面审查，至于不动产担保的变动过程与登记之状态是否相符，登记机关不负调查职责。当不动产担保的真实情况与登记状况不符，而登记机关对此无过错时，对错误登记造成的损害，登记机关不承担赔偿责任。日、法等国采此立法主张。
应当说实质审查主义与形式审查主义既有相同点，也有不同点。相同点就在于：登记机关对当事人提交的书面材料都必须进行审查；由于审查疏忽，造成错误登记的，登记机关都必须对由此产生的损害承担国家赔偿责任。
不同点则在于：形式审查主义的立法，仅要求登记机关对因登记错误而遭受损害的人负过失责任。换言之，在错误是由于登记机关过失行为造成时，登记机关才承担责任。其承担责任的条件是：①登记机关的登记记载发生错漏。②登记机关对错漏登记存在过失。③请求赔偿的受害人，只限于当事人本人。④当事人确因登记机关的错漏登记受到了损害。对于不符合上述条件的，诸如申请人通过伪造有关文书，骗取登记机关的信任而进行不动产担保登记的；由于不可抗力因素造成登记文书毁损、丢失而使权利人的权利受到损害的；由于申请人本人的原因，造成错漏登记的；因错漏登记给当事人以外的第三人造成损害的等，登记机关均不承担赔偿责任。由此可见，在形式审查主义立法例下，登记机关的责任范围是非常有限的。
实质审查主义的立法，不仅要求对书面材料的形式是否符合登记法的要求进行审查，而且要求对书面材料反映的权利状况是否与权利的真实状况相符进行审查。这样，只要出现登记簿上记载的权利状况与真实权利状况不符，不管是何种原因造成的，都可以推定登记机关有过错，登记机关必须对由此造成的损害承担赔偿责任。因此，登记机关的责任范围很大。
(3)公告。不动产担保登记前，是否需要进行公告?各国立法对此态度不一。《瑞士民法典》第970条规定，在合理的期限内，州应公布不动产事宜，公布的内容主要是当事人申请登记的事项。但其他国家的民法典或不动产登记法对公告问题却未作规定。
(4)登记。无论是采登记要件主义，还是采登记对抗主义，各国立法均规定不动产担保的变动应当登记，只不过登记的效力不同而已。除登记内容外，许多国家的不动产登记法还对登记簿的纸张、不动产担保登记的位置，登记字迹的涂改乃至登记官员的选任与回避等问题均作了详细的规定。
2．登记类别
所谓登记类别，是指不动产担保的当事人在登记簿上可进行哪些种类的登记。对此各国规定不一。
(1)法国法
依照《法国民法典》的规定，法国法上的不动产担保物权登记，主要包括设立登记、变更登记和注销登记三种。
所谓设立登记，是指不动产担保设定后，为使不动产担保物权具有对抗第三人的效力而办理的登记。由于法国法在不动产物权公示的效力问题上，采登记对抗主义，因而，登记并非不动产担保物权产生的必备条件，但若担保合同签订后不登记，则权利人不得对该不动产上其他物权人主张优先受偿权。因此，法国法规定，无论对于约定担保物权，还是法定担保物权，要对抗第三人都必须登记。如《法国民法典》第2146条规定：“以下所指优先权与抵押权，于财产所在地的抵押权登记处进行登记：1．对不动产的优先权，但第2107条所指的例外不在此限；2．法定抵押权、裁判上的抵押权或约定的抵押权。”
与德国法相比，法国法的不动产担保的设立登记具有如下三方面的特点：一是法国法的不动产担保登记不能称为“设权登记”。因为法国法上的不动产担保物权是基于担保合同、法律的直接规定或法院的裁判产生的，而并非基于登记而产生。二是设立登记的基础或前提不同。德国法上的不动产担保在为债权提供担保时，登记之前，必须有当事人之间就登记问题达成的合意。德国不承认所谓的法定担保物权。而法国法上的不动产担保既包括约定担保，也包括法定担保。对于法定担保而言，登记的合意无从谈起。三是提交的登记材料不同。依照《法国民法典》第2148条规定的登记条件，不动产担保的设立登记，债权人应向登记机关提交产生裁判抵押权的判决书、产生法定抵押权或优先权的证书原本或经公证的副本；记载被担保债权种类和数额的清单以及担保物权属证书等，否则，登记机关不予登记。而德国法既然不承认法定担保，有关证书的提交当然也就无从谈起。同时，德国法上的土地债务、定期土地债务不为担保任何债权而设立，因而证明债权存在的清单也就无法提交。
所谓变更登记，在法国法上主要包括被担保债务的缩减、担保期限的延展、担保物权的代位、优先顺位的转让与转移、担保物权当事人的住所改变等。依照《法国民法典》第2149条的规定：“优先权与抵押权的代位、撤销、缩减、已经同意的优先顺位的转让与转移、期限的延长、住所改变，总之，任何变更，尤其是享有登记权益的债权人本人发生的任何变更，在不加重债务人负担的条件下，均由登记员在现有的登记备注栏内加以载明，以示公告。”
与德国法不同的是，法国法上的不动产担保变更登记只具有对抗效力，而不具有物权变动的效力。换言之，不动产担保物权内容的变动，只要有法院判决或当事人之间的变更协议即可发生，变更登记不过只起公告作用，以便将来对抗第三人。
所谓注销登记，是指基于法定的事由，当事人取消登记簿上关于不动产担保的记载，从而使不动产担保权归于消灭的行为。依照《法国民法典》第2157条的规定：“登记，经有利害关系的诸当事人同意，或者经有此能力的人同意，得予注销，或者依据终审判决或具有既判力的判决注销之。”
对于法国法上的不动产担保注销登记，有以下几点需要注意：一是由于法国法主张担保物权的附随性原则，因而，主债权消灭，为主债权提供担保的担保权随之消灭，注销登记只不过履行一个消灭手续而已。由于不动产担保并无独立存在的价值，因而即使登记不注销，不动产担保权人也无法行使该权利。二是原则上，不动产担保不论基于何种事由而产生，都可基于各利害关系的当事人的同意或权利人的单方抛弃或法院的生效判决而办理注销登记。如果在主债权得以清偿或者不动产担保设立所依据的证书已经失效时，法院无须当事人的申请，即可以命令的方式要求登记机关注销不动产担保登记。
(2)德国法
德国法上不动产担保物权的登记主要包括：不动产担保的设立登记、变更登记、涂销登记、顺位登记、预登记、异议抗辩登记和更正登记等。
所谓设立登记，又称设权登记。是指不动产担保权的设立，必须办理登记手续。不动产担保非经登记，不具物权的效力。根据《德国民法典》和相关的不动产登记法规的规定，有关不动产物权的设立、变更和废止的双方法律行为，均在登记之后才能生效。这是不动产法的基本原则。但是，由于德国的不动产担保具有很强的独立性，如土地债务可以不为担保任何债权而基于土地所有人的单方意思而设立，这就提出一个问题：基于单方意思而设立的不动产担保，是否也需要办理登记?从德国法的规定看，原则上基于单方意思而设立的不动产担保，都必须登记方可生效。如《德国民法典》第1196条规定：“设定土地债务，应由所有权人向土地登记局作出应将其土地债务登记人土地登记簿的意思表示，并进行登记；在此准用第878条的规定。”
所谓变更登记、涂销登记，又称宣示登记。是指将已成立的不动产担保的变动情况，通过改变不动产登记簿上的记载，以昭示于人。宣示登记虽然并无创设物权的效力，因为在宣示登记前，不动产担保权已经存在。但由于德国法采绝对形式主义的立法主张，因而，非经宣示登记，不动产担保权不发生变动。对此，《德国民法典》第873—876条作了明确的规定。惟一例外的是，依遗赠而取得土地抵押权的，可以不受这一规定的限制。
所谓顺位登记，又称程序权利登记。是指在同一不动产上设定数个不动产担保权时，应当将每一个权利的设定时间准确地记载在不动产登记簿中，并以此作为确定不动产变价的受偿顺序。从《德国民法典》第879—881条的规定来看，不动产担保的顺位确立、顺位变更和顺位保留，都必须登记。
所谓预登记，又称预告登记。它相对于本登记而言，是指为了保全对不动产的请求权而对该权利进行的登记。从《德国民法典》第883—888条的规定来看，德国法上的预登记主要分为两种：一是转让预登记(Auflassungsvormerkung)；二是涂销预登记(Loschungsvormerkung)。前者是为保全对不动产物权转让的请求权而设定的预登记；后者是当土地的所有人与先顺位的抵押权人发生竞合时，为保全后顺位的抵押权，后顺位的抵押权人预先要求，土地所有人应涂销其先顺位的抵押权而进行的登记。德国法上的不动产担保权是可让与的不动产物权，且在同一不动产上可以设定数个不动产担保权，因此，关于预登记的规定，不仅对不动产所有权是适用的，对不动产担保权也是适用的。
预登记的作用有三：①保全作用。即在不动产的债权行为成立之后、不动产物权移转之前，虽然不动产物权人基于债权合同已承担了将来按约定移转不动产物权的义务，但由于合同债权只具有相对性，无对抗第三人的效力。因而仅仅依靠债权请求权，并不能使受让人的请求权得到有效的保护。德国法通过预登记制度，使受让人的这种请求权事先进行登记，并赋予物权的效力，从而，使违背预登记的变更无效，受让人的请求权因此得到保全。②顺位保全的作用。预登记在登记实体权利的同时，也登记需要保全的请求权的顺位。这样，依靠预登记，请求权人在不动产上将取得有利的顺位，由此对抗后顺位权利人的权利。③破产保护作用。即在不动产物权的受让人在其请求权尚未实现之前，转让人破产的，受让人将基于其预登记的请求权，对预登记的不动产享有优先权。
预登记是为保护尚未形成物权的权利，而将物权公示手段适用于债法上的请求权，并使该请求权具有对抗第三人的物权特有效力的保全措施。因此，预登记的权利，从性质上说，并不是严格意义上的物权权利，而是物权化的债权请求权。预登记制度可以说是物权法原理与债权法原理的结合。不过，对不动产物权人来说，规定预登记制度则是对其权利的一种限制。因为受让人的请求权预登记后，不动产物权人对不动产物权的处分将受到限制。
所谓异议抗辩登记，是指当事人发现不动产登记簿上关于自己权利的记载有误，需要更正时，由于更正需要证据，费时较长，因而先将自己对现有登记正确性的异议抗辩记载在登记簿上的一种制度。《德国民法典》第899条规定，在发生登记权利与实际权利有差异时，权利人可以申请将对土地登记簿的正确性提出的异议进行登记。
不正确登记在不动产登记中虽属意外情况，但在实务中却常有发生。对于不正确登记的纠正，在德国法上有两种方式：其一是异议抗辩登记；其二是更正登记。一般而言，异议抗辩登记只是进行更正登记之前临时性应急措施，其效力在于使第三人不能依据登记的正确性推定效力，而取得不动产的相关权利，以免真正权利人的权利受到损害。但它并不具有封锁后来的物权变更登记的效力。要使不正确的登记得以纠正，当事人最终仍须办理更正登记。
所谓更正登记，是指在有充分的证据证明登记簿上记载不正确时，登记机关对此加以纠正的制度。但与前述的几种登记不同，登记机关进行更正登记，必须得到有关当事人的同意，对此，《德国民法典》第894条、第899条第2款有明确规定。
《瑞士民法典》在不动产担保登记的类别上，与《德国民法典》的规定大体相同，主要包括设立登记、变更登记、涂销登记、顺位登记、预告登记、更正登记和异议抗辩登记等。
(3)日本法
日本虽然在不动产担保登记的效力问题上，采登记对抗主义的立法例，但其不动产担保登记的类别却与德国法非常近似。依照《日本不动产登记法》的规定，其登记类别主要包括：设立登记、变更登记、涂销登记、假登记、预告登记、顺位登记和更正登记，同时还规定了德国法上所没有的恢复登记，但未规定异议抗辩登记。日本关于不动产担保登记较为有特色的，要数假登记、预告登记和恢复登记。以下简要介绍之。
日本法上的假登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。从《日本不动产登记法》第2条和《日本假登记担保契约法》(1977年颁布)的规定来看，日本法上的假登记与德国法上的预登记制度，在功能和效力上基本相同。即赋予尚不具备登记申请程序条件的请求权以物权效力，从而使该请求权得到物权性的确认和保护，限制不动产所有人在请求权人的权利实现之前，对该不动产的处分。日本法上的假登记同样具有保全效力、顺位保护效力和破产保护效力。
就不动产担保的假登记而言，设立该制度的目的，主要是因为《日本民法典》明文规定，在以不动产设定抵押权或质权时，禁止随之设立流押或流质契约。这就导致在现实生活中，当事人通过签订代物清偿契约或买卖预约的方式，来代替设质或设押，以达到规避法律禁止性规定之目的。而代物清偿契约或买卖预约系债权契约，债权人对不动产标的的请求权，并不具有物权效力。为了保全债权人的债权请求权，《日本假登记担保契约法》规定，债权人为保全其权利而进行了假登记的，则可以受到与抵押权人同样的保护。如该法第1条规定：“为明确担保金钱债务的、在不履行时将属于债务人或第三人的所有权及其他权利移转于债权人为标的的代物清偿预约、附停止条件的代物清偿契约及其他契约，且已就该契约进行假登记或假登录者的效力，特制定本法。”
日本法上的预告登记，则是指在不动产物权因登记原因的无效或撤销，而提起涂销或恢复登记之诉时采取的一种临时性登记措施。其目的仍是为保全不动产物权人对不动产的请求权。《日本不动产登记法》第3条规定：“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”就不动产担保的预告登记而言，由于日本民法坚持担保物权的附随性原则，因而，依常理，在登记原因无效或被撤销后，不动产担保物权应当随之消灭。但由于日本的判例、学说均对无效登记的留用予以认可，这样，预告登记就为保全为无效债权提供担保的不动产抵押权，以便用于为其他债权提供担保创造了条件。这是在坚持附随性原则的前提下，日本法通过对该原则的缓和解释而创造的一项独特制度，在其他国家的立法中，均未发现类似的规定。它对于简化不动产担保的登记手续，确实起到了积极的作用。
所谓恢复登记，是指不动产物权登记后，登记机关的登记簿全部或者一部灭失，登记权利人应在公告规定的期间内，向登记机关申请恢复原先在登记机关登记簿上所做的登记。
在现实中，登记机关的不动产登记簿因为人为或者意外的原因发生灭失，虽非常事，但也并非不可能。如果一旦出现这种情况，应当如何处理?各国立法并无明确规定。而《日本不动产登记法》第23条规定：“登记簿的全部或一部灭失时，法务大臣应规定不少于3个月的期间，公示申请恢复登记者于此期间内，仍保持其登记簿上的顺位意旨。”这就为维护登记权利人的权利提供了程序保障。依照《日本不动产登记法》第69—72条的规定，权利人申请恢复登记时，应当在申请书中记载以前登记的顺位号数、接受申请书的年月日、收件号数，并附具以前登记的登记证明书。登记机关审查后，认为申请材料属实的，应当将上述内容在登记簿上加以记载。登记机关所为的恢复登记与以前登记具有同一效力。