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抵押权登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。从抵押权的事项予以记载的事实。从抵押权生效的条件来看，抵押权登记包括形式登记和实质登记。所谓形式登记，是指登记对抵押权的生效只具有确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。也就是说，抵押合同的生效，公以当事人双方意思表示一致为要件。所谓实质登记，是指抵押权的生效必须经过登记，否则抵押权不能成立。也就是说，抵押合同的生效，必须具备两个条件，其一当事人双方意思表示一致；其二必须到有关部门进行登记。从目前世界各国立法上看，除少数动产抵押采用形式登记之外，其它动产、不动产抵押均采用实质登记。抵押权实行实质登记的制度，其原因何在呢？从抵押权的性质及各国立法例上分析，其于两大理由，第一，物权的公示理论；第二，物权行为理论。
物权的公示理论，是指对物权的产生，变更、消灭必须以一定的可以从外部察知的方式来表示。公示的手段包括动产以支付为公示手段，不动产以登记为公示手段。物权的变动要求公示，是基于物权的基本属性。抵押权是指为保证债的履行，对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但对转移物的占有，在债务人给付延迟时，债权人有权变卖该物优先受偿。抵押权是一种物权并具有物权最本质的属性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由债务人或第三人向债权人提供的，特定的抵押权标的不容受到非抵押权人的制约和干预，即使抵押人依法可将抵押物转让、出租，但在该物上所设定的抵押权是不受影响的。第二，抵押权的顺序性。当同一物之上设立两个以上抵押权时，抵押权人可由于其抵押权登记在先而优先于在后抵押人从抵押物的变价中得到清偿。在同一物上设定多个抵押权，并不因此而消弱抵押权的绝对性，反而更增加了抵押权绝对性的隐蔽性，因为一物之上数个抵押权人，谁设立在先，谁将获得排斥例子人而优先受偿的权利。因此，抵押权的变动更须公示。第三，抵押权的优先性。抵押权作为物权，优先于债权有抵押的债权人优先于无抵押权的债权人。抵押权的排他性，对于第三人的利益影响很大。比如在买卖关系中，如果买受人对买卖的标的物是否设立抵押权不了解，买受人的所有权就会处在不稳定的状态中，如果公示，买受人就会审慎决定自己的行为，而尽可能减少自己的风险。因此，为了维护交易的安全，应当有表现抵押权存在的外形，要对找押权的后产生以一定的方式表示出来，让公众查知，其公示的方式对抵押权来说应是登记。
物权行为理论是由德国历史法学派萨维尼提出来的。该理论认为，当事人之间以物作为标的所订立的契约，所产生的标的物的转移，实质上包含着两大法律关系，其一是基于债而产生的债权契约；其次是物权契约，即专门以物权变动为目的而成立的与债没有关系的另一个契约。债权契约的效力，仅在当事人之间产生一定的债权债权债务关系，并不发生物权的变动，如发生物权的变动，除债权契约外，还需要有使物权发生变动的法律行为，即物权契约。这种物权契约必须有其外在表现形式，以证明它的成立，这种表现的最好形式对不动产而言就是登记。抵押权作为一种物权且又是担保物权，其于债权而产生并与债权有着不可分割的联系，这种联系表现在抵押权设立时，其目的不在于对物的实际使收益，而在于当债权不能实现时对他人所有物有取得利益的权利。这就要求基于“债权契约”而产生的“抵押权物权契约”自“债权契约”成立之时，就能对抗第三人，且应处在比较安全的境地。所以，对于抵押权的凤立、变更、消灭不仅要有当事人双方的合意，且要进行登记，以示包含其中的“物权契约”的生效。
抵押权的生效以登记为要件，那么抵押权登记又有什么作用呢？概括起来其作用表现在以下两方面。
（一）抵押权的公示及生效的作用。抵押权属于对世权，因此对抵押权的设立应进行公示，抵押权的公示，无论抵押权的标的是动产，还是不动产，其公示手段为登记。所以登记首先向社会公众展示抵押权的设立，变理及消灭的法律状况；其次，登记对抵押权的生效起着决定性的作用，如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。
（二）警示效力。抵押权登记的目的在于告诉公众在该物上抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让第三人了解该物抵押权的变动情况，然后，自己决定是否进行有的法律行为。因为，根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在抵押物上已经存在着顺位优先的抵押权，抵的权人的权利实现就会受到障碍，就会有风险，但如果进行抵押权登记，就可以给抵押权取得人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。正由于抵押权登记的警示功能，各国法律都规定，在同一物上可以设定多个抵押权，且不考虑该物的价值是否低于债权人的价值。从这点上看，我国担保法第35条的规定显然是有缺陷的。该条规定有两层含义：其一，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值；其二，财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。该条规定实质上是对在同一物上设立多个抵押权作了限制。从立法目的上看，是为了提高抵押的安全性，更充分地保护债权人的利益，但有些僵硬。其实，从法理上看，这种限制是没有必要的，无论是对债权人，还是对债务人都有些“画蛇添足”。因为登记已后顺位的抵押权人提供了足名够的警示，抵押权人完全能够对自己的权利地位有明确的了解，依权利意思自治原则，是否设立后顺位的抵押权应当完全由当事人自己决定。从抵押权的性质上看，抵押的目的并不是代替债务的履行，而是为债权的实现提供担保，债务人必须履行其义务。当优先顺位的抵押权人因债务人履行债务而实现债权时，后顺位的抵押权人的债权，即使是超过了抵押物的价值，也可以依“次序递升原则”上升到第一顺痊的抵押权人的而得到清偿。设定抵押权的债权人即使是后须位的，也比没有设立抵押的一般债权的享有优先权。其于上述分析可以得出，即使是后顺位的抵押权人，或者是后顺位的抵押权人所担保的债权超出先顺位抵押权人所担保债权的余额，因为有抵押权登记的保护，设定抵押权的权利人仍比一般债权人享有优先权，仍有获得优先清偿的机会，因此，设立这种抵押权完全合于法理，法律上无需限制，应把这种权利的选择完全让予当事人。
既然抵押权是登记具有如此大的作用，那么，由谁来主管抵押权的登记工作呢？即抵押权的登记机关是谁呢？从世界各国立法例上看，抵押权登记机关的设定，应遵循两大规则：第一、登记机关的司法性质。即登记机关是司法机构而非行政机构。因为抵押权的登记，具有直接决定着当事人的权利义务关第，决定抵押权的设立，具有直接决定着当事人的权利义务关系，决定抵押权的设立、变更和终止的司法意义，所以，各国法律师均把抵押权的登记机关做为司法机构之一。如德国为属于地方法院的土地登记司；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所。第二，登记机关的统一性。即在一国范围内或一个统一的司法区域内，抵押权的登记机关应是统一的，其目的是为了保证抵押权登记司法上的统一性和登记制度的统一性。从我国担保法规定上看，我国抵押权的登记机关，显然与国际上通用的规则不一致。依担保法第42条的规定，我国抵押权权的登记机关均是行政机关且不统一，其至不明确。
第42条规定：“办理抵押登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舱、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门”。第43条又规定：“当事人以其他财产抵押的……登记部门为抵押人所在的公证部门”。上述有关抵押登记机构的规定，显然存在着极大的缺陷，其缺陷表现在第一，增加当事人进行抵押登记的成本。由于登记机关多头且是依抵押权的标的来划分的，那么如同一债务人就不同的抵押物向债权人提供担保，就会出现设立一个抵押权而分向不同机构登记的状况，无形中加大了当事人的进行抵押权登记的成本，会防碍抵押登记制度的实行。第二，机关多头导致抵押权登记制度的不统一。从目前看，国家工商行政管理局制定并颁布了《企业动产抵押物登记管理办法》。
显然，这个法规只适用“动产抵押登记”。按此推理，其它标的抵押登记办法，也会由相应的登记部门制定，这样有关抵押权的登记制度，就会出现6个不同的登记制度。第三，登记机关多头，不利于登记公示、警示功能的发挥。这种登记机关的不统一，登记制度的不统一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押权这种担保制度充分发牢固其作用。克服上述缺陷的唯一办法，是统一抵押权登记机关，建立统一的抵押权登记制度。