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不动产质权指因担保债权，债权人占有债务人或者第三人移交的不动产，并就其卖得价金受清偿的物权。[1]
依照质权的客体不同为标准，质权可以区分为动产质权、权利质权和不动产质权三种类型。动产质权是以动产为标的的物权，不动产质权是以不动产为标的的质权，而权利质权则是以可让与的动产性质的财产权为标的的质权。我国现行立法仅承认动产质权与权利质权，台湾地区亦同。而法国、日本民法则在动产质权与权利质权之外，还承认不动产质权。由于不动产质的设定需要移转不动产的占有，已经导致其在当今日本几乎没有得到利用，而且随着抵押权担保的普及和运用，其适用范围更进一步缩小。[2]
在德国法和瑞士法上，由于以流通担保为原则，保全担保为例外，而不动产质通常只有保全债权的功能，加之德、瑞两国立法者认为，不动产担保与动产担保的主要区别，就是公示方法的不同，如果允许不动产质采用登记的方法，那么，它与保全抵押就无区别；如果允许不动产质采用交付占有的方法，那么，势必混淆不动产担保与动产担保的原则界限。因此，德、瑞两国的民法典均不承认不动产质这种担保方式。惟有《法国民法典》和在担保物权问题上以法国法为蓝本的《日本民法典》规定了不动产质权制度。以下分别对两国在该制度设计上的主要特点作一概述。
1．法国法
法国法上的不动产质权制度，规定在《法国民法典》第三编第十七章第二节中。从民法典的规定来看，法国法上的不动产质权具有以下几方面的特点：
(1)法国法上的不动产质，属于销偿质。依照民法典第2085条的规定，质押期间，质权人有权收取质物所生孳息，并可以之冲抵债权所生利息及原本。
(2)法国法上的不动产质，属于用益质。即在质押期间，当事人若无相反的约定，质权人有权对质物加以使用收益。
(3)法国法禁止不动产流质。《法国民法典》第2088条明确规定：“债权人不得仅仅因为债务人在约定的期日未清偿债务而取得该不动产的所有权，任何相反条款均无效……”
(4)法国法上的不动产质是一种约定担保。依照该民法典第2085条的规定：“不动产质权，仅得依书面形式设定之。”
2．日本法
依照《日本民法典》第342条的规定，所谓不动产质权，是指债权人占有作为其债权担保的、自债务人或第三人处受领的不动产，且有就该不动产先于其他债权人受自己债权清偿的权利。
日本法上的不动产质权是日本古代“人质”制度与《法国民法典》中不动产质相混合的产物。从现行《日本民法典》对不动产质的规定来看，日本的不动产质具有以下几方面的特点：
(1)日本法上的不动产质是一种用益质。《日本民法典》第356条明确规定：“不动产质权人，可以依质权标的不动产的用法，予以使用及收益。”由于受益的价值与主债权的利息视为对等价值，所以质权人不得请求其债权的利息(第358条)；同时，由于不动产质对于质权人来说，具有用益功能，因而不适用担保物权的物上代位之规定。
(2)日本法上的不动产质是一种约定担保物权。《日本民法典》虽然未明确规定不动产质只能依当事人的约定而产生，但从该法典第361条关于准用抵押权的规定和日本学者对此问题的阐述来看，不动产质应届约定担保物权的范畴。因而不动产质也必须公示，但与其他不动产担保的公示不同，不动产质的公示方法是转移对质物的占有和登记，其中转移占有是不动产质的生效要件，而登记则为不动产质的对抗要件。
(3)日本法上的不动产质有法定的存续期间，因而属有期物权的范畴。《日本民法典》第360条规定：“不动产质的存续期间不得超过10年。以长于10年期间设定不动产质权时，其期间缩短为10年。不动产质的设定可以更新，但其期间，自更新时起，不得超过10年。”这样规定的目的，是为了督促土地的所有人及时回赎土地，以防止质权人长期占有他人土地，而剥夺其耕作权能。
(4)日本法上的不动产质在以质物清偿主债权时，适用“禁止流质”的规定。但实质上不动产回赎，可能使不动产质的流质合同的禁止摆脱法律的控制，因而，关于流质禁止的规定也只是形式而已。
《日本民法典》关于不动产质的规定，条文非常简单。这主要有两方面的原因：一是日本法关于不动产质的规定与债法中关于“买回”制度(《日本民法典》第三编第二章第三节第三目)的规定，在内容上基本是重复的。依照日本学者的考察，这两者确实由同一的构成、规定而形成。二是日本法将不动产质设计为用益质，不仅其功能单一(仅限于保全债权)，而且有违近代法上担保物权价值化的发展趋势，在日本的现实经济生活中已失去其作用性。日本学者近江幸治指出：“在日本，虽然存在不动产质权，但因为发现了真正的非占有担保的作用，所以不动产的担保几乎都是以抵押权的方式进行的。”《日本民法典》之所以规定不动产质，一是对本国法的沿袭和受法国法的影响；二是民法典制定之初，日本的市场经济不发达，用益质在农村确有其存在的价值。
日本法上的不动产质与法国法上的不动产质的区别主要有两点：一是法国法上的不动产质属销偿质，质权人有权收取质物所产生的孳息，用于冲抵原本；而日本法上的不动产质由于准用抵押权之规定(第361条)，而依照《日本民法典》第371条的规定，抵押的效力原则上并不及于抵押物所生孳息，抵押人无权收取孳息，因此，日本法的不动产质不属销偿质。二是日本的不动产质属有期物权；而法国法对不动产质的存续期间并无限制。
一、不动产质权与典权的法律功能相似
典权是指一方支付典价，占有他方的不动产而享有的使用、收益的用益物权。支付典价者为典权人，以自己的不动产供典权人占有、使用、收益者为出典人，作为典权标的物的不动产为典物。无论典权是否有约定的期限，典权都受到期限的限制。在回赎权的有效期限内，出典人可随时回赎典物。在约定典权期届满后经过一定期间，出典人仍不以原典价回赎的，典权人取得典权的所有权(视为绝卖)。当事人未定典期的，经法定期限出典人仍不回赎的，典权人取得典物的所有权。典权是我国特有的制度，为我国习惯法上的物权。法国民法典中的不动产质与我国的典权制度功能相似，有异曲同工之妙，但典权与不动产质权在制度设计上又不完全相同，
二、不动产质权与典权在制度设计上的区别
典权与不动产质权的区别主要体现在以下几个方面：(1)权利性质上，典权为用益物权，而不动产质权为担保物权。(2)典权属于主权利，不依赖其他权利而存在，而不动产质权须以债权的存在为前提，属于从权利。(3)出典人对于典权人支付的典价不负清偿责任，他可抛弃回赎权而使典权人取得典物所有权，而出质人对于主债负清偿责任，当质物不足于清偿全部债务时，出质人对于不足部分仍负有清偿责任。(4)典物因不可抗力灭失时，典权与回赎权都归于消灭，实际上是由典权人与出典人共同分担危险；而质权因不可抗力灭失时，由债务人或出质人负担危险。(5)在对标的使用上，典权人可以改变典物的用途，可以就典物出租，或者设定抵押，而不动产质权人须依不动产的使用方法而进行使用收益，不得擅自改变其用途及出租或者设定抵押。
三、不动产质权和典权的存废问题
不动产质权和我国的典权一样都面临着存废之争。有学者提出，随着不动产抵押制度的日益健全，不动产质权几无继续存在之必要。的确，不动产质权与不动产抵押制度相比较，不动产抵押权具有更多的优势。不动产抵押无需移转不动产之占有，以登记为公示方式，既不影响抵押人对不动产之使用收益，又不影响抵押权人利用不动产用于债权之担保，且抵押权人无需承担任何管理之责任，不动产抵押权可谓将不动产的使用价值和价值发挥得淋漓尽致。而不动产质权则不然。从债务人角度来看，不动产质权必须移转不动产之占有，出质人既不可能利用不动产按比例提供债权担保，也难以利用同一不动产用于其他债权之担保，他只能一次性用光不动产的全部价值，其必然导致不动产的价值无法得到充分的发挥；从质权人的角度观察，质权人必须对不动产进行善良管理，并且需支付税款和有关的费用，倘若质权人希望鳃除其义务，又必须以放弃质物之担保为条件。由此观之，不动产质权与不动产抵押权相比，不动产质权势必处于相对劣势之地位。主张废除不动产质权的另外一个理由就是，社会生活中已经设计了一种新的制度，这就是非到期租金之让与(cession de loyers ou fermages non échus)制度。这种制度允许债权人亲自领取不动产之租金，该租金首先用来支付债权之利息，如有剩余，再支付债权之原本。这种制度使债权人享有几乎相当于不动产质权的利益，但债务人无须移转不动产之占有，债权人也无需承担保存和修缮不动产之责任。尤其是1855年3月23日的法令规定，如果债权人享有的是3年或3年以上按年偿还本息的债款，那么这种非到期租金的让与必须提交登记以确保其对第三人的对抗效力，这样就使得租金让与制度的可操作性大大加强。法国现行适用的1955年1月4日关于不动产公示(publicité foncière)的法令继续沿用了不动产质权公示之规定。由于租金的受让人可以获得从承租人处获得租金的权利而无需对不动产进行管理，这就使非到期租金让与比不动产质权更为简便易行。
尽管与不动产抵押和非到期租金之让与相比，不动产质权有其缺陷和不足，但不动产质权并没有被法国的社会生活全部抛弃。不动产质权也有其明显的优势：其一，它可以通过出质物之孳息确保债权人立即获得债权利息之清偿；其二，不动产质权可以避免遭受清除程序之损害。在实务操作中，有些债权人在同一不动产上同时设定不动产质权和不动产抵押，以加强担保之效果。总之，不动产质权虽有其劣势，但其仍然有自己独特的优势和存在的价值，历经近两百年的时间至今仍然作为法国物权家族的一员而存在于法国人的生活中。典权为中国特有的制度，在我国的民法典编纂和物权立法中，是保留典权制度还是废除，一度引起中国法学界的争论，目前保留典权制度的学说已经成为主流观点。