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宣示登记是指登记不作为权利得丧变更的依据，其作用仅在于向外宣示标的物的权利状态。此种登记模式，首创于法国，并为日本、意大利、比利时和西班牙等国采用。
宣示登记并不强制权利人进行不动产登记，登记与否，由当事人自行决定办理。权利的得丧变更，依据当事人间的意思表示即可确定，登记只是为了向公众昭示不动产的权利和负担情况。如前所述的在不动产上设立的土地承包经营权和地役权等用益物权，以及参照不动产管理的船舶和航空器，均采用此种登记模式。
从根源上，不动产登记与物权效力之间相对而非绝对的关系，是由于不动产登记存在设权登记和宣示登记的区分。
设权登记，又称绝对登记，即登记是设定权利的基础，非经登记，不动产物权的设定、变更和消灭不发生法律效力。此种登记模式起源于德国，并为瑞士、荷兰和奥地利等国所沿袭。根据《德国民法典》和相关的不动产登记法规的规定，有关不动产物权的设立、变更和废止的双方法律行为，均在登记之后才能生效。这是不动产法的基本原则。但是，由于德国的不动产担保具有很强的独立性，如土地债务可以不为担保任何债权而基于土地所有人的单方意思而设立，这就提出一个问题：基于单方意思而设立的不动产担保，是否也需要办理登记?从德国法的规定看，原则上基于单方意思而设立的不动产担保，都必须登记方可生效。如《德国民法典》第1196条规定：“设定土地债务，应由所有权人向土地登记局作出应将其土地债务登记人土地登记簿的意思表示，并进行登记；在此准用第878条的规定。”