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房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。
受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、再上升的周期性循环特点。但是，房地产价格的周期性变动不是在同一水平上简单地重复，而是在循环中不断上升，即螺旋式上升。房地产升值与一般商品的价格上涨有原则区别。房地产升值表现为一种市场价值稳定上升的趋势。尽管在特定的经济条件下，受通货膨胀的影响，一般商品物价也会不断上升，但房地产价格上升的幅度往往大于一般物价涨幅，也就是说，如果扣除物价上涨因素，房地产价格仍有上升，这种上升就意味着房地产内在市场交换价值的增长。这就是房地产所特有的升值现象。
房地产升值的实质是土地的升值，也就是说，是土地升值引起了房地产升值。从物质构成上来讲，房地产的两大基本物质构成要素中，建筑物是不会升值的，因为建筑物在使用的过程中，正常使用的负荷和风吹日晒等外界因素，都会造成建筑物的物质磨损，此外，由于新的建筑物不断涌现，原有建筑物的材料、设备、外观、结构布局都会相对过时，造成其市场需求减少，这些都使得建筑物的内在价值降低，而土地则不同，它的内在价值会不断上升，从而引起房地产升值。
土地的升值首先是由其特定的供求关系所决定的。我们知道，地球上的土地总量是固定不变的，对于某一个特定的国家或地区的某一特定的土地类型，即使可以通过一些方式来增加土地，如填海造陆以增加工业、交通用地，但相对于土地的总量而言，这种增加也是非常有限的。而随着社会经济的不断发展和人口增长，人们对土地的需求却不断增长，这就使得土地的供求矛盾日益尖锐，供不应求引起土地市场交换价值的提高。这种升值可以叫做需求拉动型土地升值。其次，是土地效率提高型升值。我们知道，土地的价值是受其效用制约的，随着社会经济的不断发展，生产力水平不断提高，土地的利用效率越来越高，这也促使了土地价值的上升。第三，是劳动积累型升值。土地是由土地物质和土地资本共同构成的自然经济综合体，其土地资本（凝结在土地中的一般人类劳动）也是构成其价值的重要成分，而随着经济的发展，投入土地劳动的增加，土地中积累了越来越多的人类劳动，也必然引起土地升值。第四，土地，用途转换型升值。同一宗土地由低效益用途转为高效益用途时，由于土地收益水平提高，导致土地价格相应上升。如农地变为非农地、工业用地变为商业用地，就会发生因收益提高而造成用途性升值。从长期来看，土地收益是不断提高的，因此，土地也随之升值。正是由于以上四个基本因素的影响，土地具有不断升值的必然趋势。
但是，必须注意，房地产升值是以一个国家或地区社会经济的正常发展为前提的。因为没有社会经济的正常发展，就不存在对房地产的需求。同时房地产升值是一种长远发展的趋势，所以说房地产升值是在一定条件下形成的客观规律。
房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益。马克思在论及房地产开发时就曾指出，高明的开发商正是通过巧妙地选择开发地块的位置，以享有土地升值的好处。如在上海，许多较早在地铁一号线沿线进行开发的房地产商都获得了远高于正常利润率的丰厚回报，就是因为分享了因地铁兴建而产生的土地升值。此外，对于置业投资者而言，房地产升值可以使其资产增值。因此，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长。同时，由于均衡原理的作用，房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用。这一点在中国很多城市中也有大量的例证，如改革开放以后，许多城市的土地均有明显的升值，这促使了大批房地产开发商将资金投入到一些地段优良但建筑物已陈旧的旧城区进行改造，不仅使得宝贵的土地得到了充分利用，还大大改变了城市的面貌。此外，房地产升值是经济增长和发展的表现，它作为一个重要的经济信号，可以增强人们投资、消费的信心，具有稳定经济局势的重要作用。因此维持一定的房地产升值，是各国中央政府和城市政策的一致愿望。但是，房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经济泡沫，引发经济危机。1997年下半年开始的东南亚金融危机就与房地产过度投机造成的经济泡沫密切相关。因此，目前世界各国政府都非常重视对房地产升值进行调控。
对房地产升值的调控主要是两个方面：一是控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度控制在适度范围内，抑制非正常升值；二是合理分配升值收益，抑制过度投机。政府对房地产升值调控的主要手段有：经济手段、法律手段和行政手段。具体可采用以下措施：
1.控制土地供应量
土地供应量是决定房地产市场总供给的基础。而中国实行土地公有制，国家可以利用其国有土地所有者的权力，控制土地使用权出让的规模。同时，国家还可以通过立法和行政审批的职能，控制耕地转为建设用地的规模以及土地供应总量。
2.控制房地产投资规模
房地产投资是土地需求的主要方面，控制房地产投资就可控制土地需求，从而控制房地产升值。一方面，国家可通过基本建设项目立项审批，来控制包括国家预算内资金、地方和企业等自筹资金、银行信贷资金等各类资金向房地产项目的投放规模；另一方面，国家还可通过调整利率等货币政策来控制投资需求。
3.实施房地产价格管理
通过制定城市土地基准地价、制定和发布房地产价格指数来指导公众，保持房地产价格的基本稳定。
4.通过税收来合理分配房地产升值收益
从房地产升值的原因分析中，可知，房地产升值的价值来源是多方面的，它既有土地使用者对土地投资所带来的部分，更有相当部分是由整个城市的建设投资所带来的，所以，房地产升值收益不应由土地使用者独享。中国制定的土地增值税，就是通过税收来分配房地产升值收益的一个重要措施。
5.通过规范房地产交易行为，抑制投机行为
房地产投机与房地产升值具有相互作用的特点。一方面，房地产升值是诱发房地产投机的主要原因；另一方面，房地产投机会产生大量的市场需求，更进一步推动房地产升值。当然，投机引致的升值是不正常的升值。因此，政府通常会通过制定房地产交易法规、规章来抑制投机行为。如规定取得土地使用权后在一定时间内不进行开发的，政府可收回土地；再如，规定预购的期房必须在取得房屋产权证的后才能转让。这些措施对“炒地皮”和炒期房的投机行为起到了很好的防范、控制作用。