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土地使用权出让合同，即国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的书面协议。
《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。
土地使用权出让合同应当包含以下主要条款：
(1)出让合同双方当事人；
(2)出让地块的位置、面积和自然状况；
(3)土地使用权出让年限；
(4)土地使用权出让金、土地使用金价格；
(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；
(6)定金；
(7)出让地块的用途及规划要求；
(8)建设管理要求；
(9)交付出让地块的期限和方式；
(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；
(11)双方其他的权利和义务；
(12)违约责任；
(13)纠纷的解决；
(14)合同的生效条件。[1]
土地使用权出让合同具有以下几个方面的法律特征：
1．土地使用权出让合同是一种民事合同。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，是由出让人和受让人在充分协商的基础上共同签订的。当事人任何一方违背土地使用权出让合同约定的义务，都要承担相应的法律责任。所以，土地使用权出让合同是一种民事合同。
2．土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。
受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地使用权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同。
3．土地使用权出让合同是一种要式合同。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”因此，只有在按规定办理登记，领取土地使用证后才发生土地使用权转移的效力。
我国土地使用权出让合同主要有三类：成片开发土地使用权出让合同、宗地土地使用权出让合同和划拨土地使用权补办出让合同。
(一)成片开发土地使用权出让合同
此类合同指市、县土地管理部门根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，将国有土地使用权出让给外商投资企业，与外商签订的投资从事经营成片土地(即成片土地的开发)，明确双方权利与义务的合同。外商取得土地使用权的目的不是自用，而是为了经营，即按规划要求对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业，或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并从事转让或出租这些地面建筑物的经营活动。成片土地使用权出让合同的特征是：
(1)合同的受让方一般是专门从事房地产经营活动的，并依中国法律、法规成立，从事土地开发经营的具有法人资格的外商开发企业。
(2)出让地块的用途主要是建设生产型项目。例如，建设以开办和经营工业项目为主的工业区。
(3)开发企业取得土地使用权开发的目的主要不是为了自用，而是为了经营，通过形成工业用地或其他建设用地条件或建成工业厂房以及相配套的地面建筑物去吸引别的投资者。因此，成片开发土地使用权出让合同对开发企业转让、出租等经营行为的条件和内容等规定得特别详细。
(二)宗地土地使用权出让合同
此类合同亦称项目用地土地使用权出让合同。它是指市、县土地管理部门根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，出让国有土地使用权，与土地使用者签订的有关双方权利与义务的合同。土地使用者取得土地使用权以自用为主，而不主要用于转让、出租等经营活动。这类合同与成片土地使用权出让合同的主要区别在于：
(1)合同的受让方可以是境内外的公司、企业、其他组织和个人，其他组织必须具有法人资格。
(2)出让地块的用途一般有具体明确的项目，如高尔夫球场项目、体育馆等，项目的建设者即为出让合同的受让方。因此，合同在具体项目用地要求上更为详尽具体。
(3)受让方取得土地使用权虽以自用为主，但仍享有转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物及经营公用事业的权利。
(三)划拨土地使用权补办出让合同
此类合同指划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，因转让、出租、抵押而需要依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章以及《城市房地产管理法》第二章第二节的规定，补签土地使用权出让的合同。这类合同实质上是将划拨土地依法纳入有偿出让的轨道，使土地使用权的隐形交易显现化。该类合同对土地使用权及建筑物的转让、出租、抵押作了较为详细的规定。
(一)出让方的权利和义务
1．出让方的权利。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，土地使用权出让人享有以下权利：
(1)合同签订权。土地使用权出让应当签订书面的出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订。
(2)合同解除权。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同。
(3)违约赔偿请求权。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金以及履行合同约定的其他义务。未按照出让合同的约定履行义务的，土地行政主管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
(4)无偿收回权。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
2．出让方的义务。
土地使用权出让人应承担以下义务：
(1)出让土地使用权应遵守法律法规的规定。根据《城市房地产管理法》第11条和第12条的规定，出让的地块、用途、年限、方式和其他条件，应按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
(2)依照出让合同的约定交付土地使用权。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地行政主管部门必须按照出让合同约定提供出让的土地。
(3)附随义务。出让人应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括：土地的位置和环境；土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构；建筑容积率、密度、净空限制等各项规划要求。
(4)土地使用权出让金的上缴义务。土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
(5)担保义务。土地使用权出让人在出让土地使用权时，应保证土地使用权人所取得的权利不被第三人追索。
(二)受让方的权利和义务
1．受让方的权利。
土地使用权受让人享有以下权利：
(1)对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利。
(2)依法转让、出租和设置抵押权的权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用者有权把取得的土地按照法律规定的条件和程序进行转让、出租或者在其上设置抵押权。
(3)合同的解除权。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地行政主管部门必须按照出让合同约定提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同。
(4)要求违约赔偿的权利。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金，出让人未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，并可以请求违约赔偿。
(5)获得相应补偿的权利。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
(6)申请续展的权利。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，土地行政主管部门应当予以批准。
2．受让方的义务。
土地使用权受让人应承担以下义务：
(1)缴纳土地使用权出让金的义务。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
(2)改变土地用途的申报义务。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
(3)依照土地使用权出让合同的约定和城市规划的要求使用土地的义务。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的约定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
(4)土地使用期限届满，负有返还土地使用权的义务。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。此外《城市房地产管理法》也规定了土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
土地使用权出让合同的订立主要涉及订立前提、订立主体、订立原则、订立方式、订立内容等几个方面的问题，以下逐一述之。
(一)订立前提
根据《城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权出让合同的订立必须符合如下前提条件：一是必须有可供出让的国有土地，在城市规划区内的集体土地须经依法征收转为国有土地后方可出让；二是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划；三是必须经有批准权的行政管理机关审批，方能由土地管理部门实施出让。
(二)订立主体
《城市房地产管理法》第14条第2款规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的订立主体，一方是市、县人民政府土地管理部门，另一方是土地使用者(具体包括法人、非法人组织和自然人)。
(三)订立原则
土地使用权出让合同作为一种兼具行政和私法双重性质的合同，同时受到公法和私法双重法律原则的约束，其既要遵循公平原则、自愿原则、平等原则、合法原则、合意原则、等价有偿原则、契约自由原则、诚实信用原则、公序良俗原则、情事变更原则等私法原则，又受到法律优先原则、法律保留原则、信赖保护原则、比例原则、公益原则等公法原则的约束。
(四)订立方式
《城市房地产管理法》第12条第1款规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”第14条第1款规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。”由此可见，土地使用权出让合同必须采用书面形式。采用书面形式可以使出让方和受让方的权利义务明确具体，便于双方履行合同，有利于减少和防止合同争议纠纷的出现。
(五)订立内容
土地使用权出让合同的订立内容主要包括：第一，土地使用权出让金及其缴纳方式和期限；第二，出让土地的用途、使用年限和条件；第三，出让的土地及其交付；第四，出让土地的开发利用；第五，出让土地使用权的转让、出租、抵押和作价出资；第六，出让土地使用权年限届满的处理；第七，出让土地灭失的处理；第八，情事变更情况的处理；第九，违约责任；第十，争议纠纷的解决；等等。
土地使用权出让合同成立之后，对合同双方当事人均产生法律效力，双方当事人都有义务按照法律的规定和合同的约定履行土地使用权出让合同规定的内容，同时，由于土地使用权出让合同中的不少内容都是由法律法规明确规定的，当事人双方在订立合同时只是将法律法规的一般规定具体化而已，在法律法规对合同内容已有规定的情形下双方的意思表示受到法律法规的限制，因此，我们结合我国法律法规的规定对土地使用权出让合同的的履行进行讨论。
(一)土地使用权出让金的收缴
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”根据《土地登记规则》的有关规定，成片开发用地使用权出让金可以采取分期付款的方式。由此，作为受让方的土地使用者，应按照土地使用权出让合同约定的出让金的数额、付款币种、支付方式和付款期限履行付款义务；作为出让方的市、县人民政府土地管理部门应按照土地使用权出让合同的约定，及时、积极为受让方付款提供条件，保证受让方能够按时履行付款义务。
(二)出让土地的交付与利用
根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，按照土地使用权出让合同约定采取一次性付款方式的，在受让方支付全部土地使用权出让金和法律、法规规定的有关税费后，市、县人民政府土地管理部门有义务给受让方颁发《中华人民共和国国有土地使用权证》，按照合同的约定提供出让的土地；未按照合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，并可以请求土地管理部门返还土地使用权出让金和违约赔偿。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地的，受让方有权请求解除合同。另外，双方约定采用分期付款方式取得出让土地使用权的，土地使用者领取临时土地使用权证，只有在全部缴纳土地使用权出让金后，才能领取正式的土地使用权证。
土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权，在土地使用权出让合同约定的出让年限内，按照土地使用的规划条件对出让土地进行开发、建设、利用和经营；未按合同约定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
(三)出让土地规划用途的变更
土地使用权出让合同内容的变更不同于一般民事合同的变更，其必须由合同当事人按照法定程序进行，而不能由合同当事人任意变更。根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，并办理登记。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
(四)出让土地使用权的转让、出租、抵押与作价出资
1．出让土地使用权的转让。根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《关于变更土地登记的若干规定》等的有关规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。出让土地使用权人转让其权利的，应符合如下条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得出让土地使用权证书；二是按照出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。属于房屋建设工程开发的，必须完成开发投资额的25％以上；属于成片土地开发的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。出让土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。出让土地使用权转移后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照有关改变出让±地用途的规定处理。出让土地使用权转让后，受让人有权使用该出让土地的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
2．出让土地使用权的出租。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《关于变更土地登记的若干规定》等的有关规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。出让土地使用权出租后，土地使用权出让合同所规定的权利、义务并不发生转移，出租人必须继续履行原出让合同。租赁期限不得超过土地使用权出让合同约定的土地使用期限，超过出让合同约定的期限，出租人即丧失其土地使用权，承租人的承租权因基础权利的终止而随之终止。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
3．出让土地使用权的抵押。根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等的有关规定，以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。以出让土地使用权设定土地抵押权时，土地使用权人应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。出让土地使用权抵押后，在抵押权实现之前，土地不转移占有，出让土地使用权人必须继续履行出让合同。土地使用权出让合同优先于抵押合同的效力，抵押合同不得设立违反土地使用权出让合同的约定条款；当二者不一致时，以土地使用权出让合同的条款为准；土地使用权出让合同一旦被解除，原有的出让土地使用权即终止，附属于其上的抵押权也随之终止。
4．出让土地使用权的作价出资。根据《城市房地产管理法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律的有关规定，出让土地使用权人可以将其依法取得的土地使用权作价出资或人股，用于合资、合作开发经营。向企业法人投资或者与另一方成立新的企业法人的，视为出让土地使用权的转让，出让土地使用权由企业法人享有，该出资人按照该土地使用权的评估价获得相应的股权或者其他形式的投资者利益。向合伙性质的企业投资的，视为出让土地使用权转让，出让土地使用权成为该合伙企业的共有财产。当事人仅以合同关系合作经营的，其作为合作条件提供的出让土地使用权不视为转让，在合作期间仍由原土地使用权人享有。
(五)出让土地使用权年限届满的处理
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。这里的土地使用权出让最高年限是约束土地使用权出让方和受让方双方的，彼此必须在最高年限内订立和履行合同，但这一最高年限不是唯一期限，合同中可以约定低于这一年限的期限。根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等的有关规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以在土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一年申请续期。土地使用者申请续期的，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，土地所有者代表应当予以批准。经审批准予续期的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，土地使用者依照规定支付土地使用权出让金和办理登记。土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，出让土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权证，并依照规定办理注销登记。
(六)出让土地使用权的收回
出让土地使用权的收回主要包括三种情形：一是出让土地使用权年限届满的正常收回；二是出让土地使用权的提前收回；三是出让土地使用权的强制收回。根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，国家对土地使用者依法取得的出让土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回。但是，国家根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。至于补偿的标准，法律、法规有规定的，依规定；无规定的，应按照市场标准由双方协商确定。出让土地使用权人违反关于禁止土地闲置(超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发)或擅自改变土地用途的规定，国家可以依照法律程序强制收回出让土地使用权。同时，土地使用权出让合同可以约定法定原因以外的提前收回事由，并可约定国家在基于约定事由提前收回土地使用权时，根据土地使用权人开发利用土地的实际情况给予适当补偿。
(七)出让土地灭失的处理
因不可抗力导致土地状况发生重大变故，使得出让土地使用权人无法按照既定用途利用土地的，国家可以收回出让土地使用权并退还剩余使用年限的土地使用权出让金。这里的“不可抗力”指在土地使用权出让合同订立后，非因双方当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见、不能克服、不能避免的使合同不能履行或不能完全履行的情形。它一般包括自然现象(如自然原因造成的水灾、火灾、地震、泥石流等)和社会现象(如战争、政府禁令等)。不可抗力的发生不是由于合同双方当事人的过错造成的，不能仅归责于当事人一方，因此产生的法律后果应由双方当事人共同承担。“基于因不可归责的事由而导致用地者预期利益的丧失和出让金已支付的事实，国家退还剩余年限的出让金，已使用年限的出让金抵消土地使用权人已行使的占有、使用、收益权，是比较合理的。”应当注意的是，土地使用权出让合同的双方当事人在发生不可抗力时，都应当及时通知对方，采取一切必要的补救措施，以减少不可抗力造成的损失。
根据《合同法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权出让合同一经依法订立，就具有法律效力，任何部门、单位和个人不得擅自变更和解除。但是在订立出让合同后，由于社会经济的发展、国内外市场供求情况变化、国家公共利益需要等原因要求改变合同约定的土地用途，如果继续履行原来订立的出让合同将造成更大损失时，法律允许当事人依法变更和解除土地使用权出让合同。
(一)土地使用权出让合同的变更
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理登记。”
(二)土地使用权出让合同的解除
土地使用权出让合同的解除，是指在合同生效之后未全部履行之前，基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示，使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。主要有以下情形：出让方和受让方协商解除的；受让方逾期未全部支付土地出让金的；出让方未按合同约定提供土地使用权的；因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的；受让方按合同约定的开发日期满2年未开发，被出让方收回土地使用权而使合同解除的。