不动产贷款
不动产贷款(Real Estate Loan)
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什么是不动产贷款[1]
不动产贷款是指发放给借款人用于建造房屋、开发土地或者以土地和住宅等不动产作为抵押的贷款。
不动产贷款的特点[1]
- (1)受宏观经济政策影响大。
房地产业往往被视为一国国民经济的温度计，当房地产投资高涨的时候，往往预示着一国国民经济发展可能或者已经过热了。为了给经济发展降温，国家往往采用各种相关的政策来限制房地产的发展，其中的措施之一可能就是限制银行给房地产开发商融资。如果国家的宏观调控失败，那么房地产业就可能进一步形成泡沫，当泡沫破灭的时候，房地产价值急剧缩水，房地产商纷纷破产，银行的贷款面临着巨大的风险，这已被各国的历史事实所证明。
- (2)规模大，期限长。
与其他贷款特别是消费者贷款和小型企业贷款相比，房地产贷款的平均规模要大得多，这与房地产价值较高紧密相关。另外，房地产贷款的期限通常较长，一些抵押贷款如个人住房抵押贷款的期限一般都在15年以上，甚至长达30年。在这么长的时间内，许多情况如经济环境、利率和借款人的财务状况随时可能给贷款带来负面影响，因此，这类贷款的风险性相当大。
- (3)抵押物价值的波动性。
对于其他大多数贷款来说，借款人的预期资金流动或收入情况，是银行决定批准或拒绝贷款申请的重要条件。但是在房地产贷款中，作为贷款用途的财产状况和价值几乎与借款人的收入同等重要，因为在房地产贷款中，房产或土地一般被设置为抵押物。而房产价值的波动性很大，因此，充分的财产评估对于银行的贷款决策和贷后管理是非常重要的。
不动产贷款的种类[1]
如表1所示，在美国可以把不动产贷款划分为1-4套家庭住房抵押贷款(one-four family residences)、商业抵押贷款、公寓住房和农业抵押贷款四种。其中前两种是主要的形式。1-4套家庭住房抵押贷款债务占整个抵押债务余额的76％，商业抵押贷款是第二大类的不动产抵押贷款，占抵押债务余额的16％，其余两者合计仅为8％。下面将以美国为例，重点介绍住房抵押贷款和商业不动产贷款。
- (1)住房抵押贷款
住房抵押贷款主要是个人借款者用来购买家庭住房的长期贷款。这种贷款都是分期付款的，每月支付的数额可以是固定的，也可以是不规则的。利率可以是固定的，也可以是变动的。下面重点介绍可调整利率的住房抵押贷款。
①首期付款(down payment)。银行通常不会按房价的100％贷给客户，客户必须自己在购房时支付一定比例的款项，这便是首期付款。在美国，首期付款比例一般在5％-20％。如果首期付款的比例较低，那么银行要求客户购买保险。首期付款比例越低，贷款的总成本越高；反之，首期付款比例越高，贷款总成本越低。
②合格比率。合格比率是银行在长期实践中总结出来用于评估申请人偿还能力和意愿的比率，包括购房比率和债务比率。购房比率是指月收入中用于支付房款的比例。美国银行界认为申请人的购房比率不能超过28％，否则认为借款人要么是为了还款而影响了日常的生活，要么是为了保证正常生活而无力偿还房款。债务比率是指借款人月收入中用于该购房支付和其他长期债务的比例。长期债务包括所有期限较长的分期付款债务，如汽车贷款、游船贷款或类似债务。通常银行可以接受的债务比率不超过36％。
③贷款数量。从银行角度看，确定贷款数量不是基于借款人的需要，而是基于借款人的财务状况或者说还款能力。银行一般用“二步法”的方法来计算贷款额。首先算出借款人每月最大债务承受力，然后用还款因子估算出贷款上限，并根据借款人的其他情况再进行调整，如下面所示。
在第一步中最重要的影响因素是债务比率，因为这一比率在很大程度上决定了申请人未来的还款能力。
④点(points)。点是一种借款成本，需要在贷款到期把房屋所有权过渡到自己名下时支付给贷款人。一个点等于借款额的1％。利率和点之间有此增彼减的关系，也就是说，贷款的利率越高，点就越低；反之，贷款利率越低，点就越高，借款人可以根据自己的年龄与收入状况来进行搭配选择。
⑤利率。住房贷款的利率可以是固定的，也可以是可调整的。可调整利率抵押贷款定价一般以一个标准利率为基准，再加上一个利差。标准利率可以是财政部国库券收益率或者银行的资金成本。按照合同的规定，利率的调整期间可以是每月、每年或者其他的时间段。借款者为了防止利率急剧变化的风险，也可以与银行商定每年或贷款期间利率或每月还款额可以变化的幅度。例如，利率每年变化不得超过2个百分点和整个贷款期间不得超过6个百分点，或者每个月还款额的增加额不得超过50元。银行使用可调整利率抵押贷款的原意是把一部分利率风险转移到借款人身上。但是贷款人在降低利率风险的同时却可能增加违约的风险。据美国联邦抵押贷款协会(FannieMae)的一项报告，1998年8月可调整利率抵押贷款以及以这类贷款抵押的证券的不良率是固定利率抵押贷款的两倍。
- (2)住房权益贷款
住房权益是指住房的市场价值与抵押债务之间的差额，因此，住房权益贷款其实是住房的二次抵押贷款。比如原来房屋的市场售价是100000美元，且已经设立了70000美元的抵押贷款，由于通货膨胀和对住房需求增长，目前房屋的市场价值上升到120000美元，那么房屋的所有者就拥有50000美元的权益，房屋所有者可以以此为基础再向银行申请抵押贷款。为了控制风险，银行不会按照住房权益的净值发放贷款，而是要对住房的当前市价进行一定的打折，再来计算贷款限额，如下面所示。
住房权益贷款可以用于任何合法的目的，而不仅仅限于与住房有关的支出，例如用来购买汽车，为子女接受教育提供资金等。另外，住房权益贷款的额度是可循环的，这意味着客户可以在给定的时期内(一般在10年以内)和限额下随意地使用额度。由于住房权益贷款一般周期较长，而且更安全，所以贷款的利率偏低，偿还期限也长，这样就使借款人分期支付的金额低于传统消费者贷款需要支付的水平。
- (3)商业不动产贷款
商业不动产贷款用于土地建设、不动产开发以及购买商业性财产如购物中心、办公楼或仓库等。商业不动产贷款常常与商业贷款相联系。例如，假设一家汽车运输公司为了扩张业务，准备购买卡车和建设一个仓库。银行在发放给该公司一笔普通贷款用于购买卡车时，往往需要同时发放给该公司一笔建设贷款用于建造仓库，然后在贷款到期时用一笔抵押贷款进行再融资。
商业不动产贷款主要可以分为建设贷款和土地开发贷款。建设贷款是向建筑商提供的贷款，用于建筑材料、劳工费用等项目的支付。土地贷款是用于开发土地的基础设施，如道路、通水通电等。建设贷款和土地开发贷款通常是属于中短期的临时性贷款，即这种贷款只是在不动产项目的开发和建设阶段使用。但一般在银行提供临时性融资之前，双方就协议当项目完工后，开发商可以获得长期贷款。
不动产贷款的支付通常是不规则的。支付的一种方法是根据建设的阶段完成情况。例如，当地基完成时可以支付30％，当工程封顶和管道铺设完毕时，可以再支付30％，当工程完工和可以交付使用时，再支付余下的款项。另一种方法是按照建设的进度，根据建设商提供的供应商和其他承包商的账单进行支付。
商业不动产在很大的程度上受经济周期的影响，风险有时很大，为了控制风险，许多银行不仅谨慎地挑选贷款的申请者，而且还努力和借款者保持密切的联系，严密关注贷款项目的进展和可能出现的风险，同时要求有第三方对项目进行评估，以保证工程完工后的价值足以抵偿贷款。
不动产贷款迅速发展的原因[2]
工商信贷一向是商业银行最重要的资产业务，然而近年来，商业银行发放的不动产贷款数量和比重增加也非常迅速。在西方发达国家不动产贷款与投资总额占整个社会投资与信贷总额的30％以上，有的竟高达70％以上。1987年，美国商业银行的不动产抵押贷款未清偿的余额达到5630亿美元。其中绝大部分是l—4户住宅不动产抵押贷款和商业不动产抵押贷款。
商业银行已广泛地深入到不动产贷款领域，不动产贷款已成为商业银行非常重要的资产之一，它使商业银行资产多样化并得以改善，从而有利于商业银行走综合经营的道路。不动产贷款迅速发展可以由以下几个方面得以说明。
不动产业的资金来源主要有：①自有资金；②发行股票和债券；③不动产信贷。自有资金显然满足不了不动产发展所需的巨额资金。也许个别企业、单位和个人可以凭借自有资金从事不动产开发和经营，但从整体看，不动产业属资金赤字部门，需要外来资金作补充，以满足不动产业扩大再生产的要求，并且不少国家采取各种措施鼓励和吸引社会资金投入不动产业。发行股票和债券来募集资金往往需成本大，从发行股票和债券到募集到资金，往往时间又很长，并且要和银行、证券公司等打交道以便能顺利发行出去，但未必能达到预期的效果。何况利用这种方式来筹集外来资金只限于一些效益好，资信高的企业，而不少其他企业则被排斥于外，所以发行股票和债券不可能成为最主要的融资方式。而从商业银行等获取不动产贷款则可以在满足银行贷款条件的情况下迅速获得所需的资金，如果期限长而且数额大，一家银行无力或者因风险太大而不愿放款，则可由一二家银行牵头，联合几家银行组成贷款银团共同承担这笔放款。
所以以上三种资金来源中，不动产贷款占有非常重要的地位。而不动产业作为社会生产和生活的基本物质要素，是各国的基础产业。在各发达的市场经济国家，不动产市场是整个市场体系的重要组成部分，与不动产金融市场相互促进，成为吸收资金最多的产业之一，又有力地促进不动产信贷的发展。
- 第二，不动产贷款的迅速发展与不动产信贷的安全性也密切相关。
商业银行最初发放的不动产贷款主要采取不动产抵押贷款的形式。不动产由于空间上的固定性和价值上的增殖性以及经过长时间不易霉烂变质，最适宜作贷款的抵押品。而且贷款额又仅为不动产市价的60—70％左右，故在处理抵押品时对银行来说相当安全，这也是商业银行发放不动产抵押贷款的重要原因。再加上其他各专业银行愈来愈成为竞争对手，商业银行与其它专业银行尤其是不动产抵押银行无不对不动产贷款趋之若鹜，从而推动不动产信贷的迅速发展。
- 第三，发放不动产贷款本身的高盈利性也是不动产信贷迅速发展的原因之一。
土地乃稀缺资源，而由于经济、社会、文明等的发展不断增加的生产单位和个人对以土地为依托的不动产的需求的增长，使得不动产价格不断趋于上涨。虽然各国现在普通存在通货膨胀，然而通货膨胀只是作为推动不动产价格进一步上涨的一个因素，所以一般来说不动产价格上涨率大于通货膨胀率。由于不动产贷款期限长，在通货膨胀情况下，一般采用浮动利率，这样大于通货膨胀率的不动产价格上涨率则降低了商业银行发放不放产贷款的风险，也使得商业银行盈利增多，并在此基础上从事不动产投资活动，则会获利更多。
- 第四，发放不动产贷款还有利于吸收存款。
商业银行广泛地参与各城市不动产的开发与经营的融资活动，扩大了该银行的知名度，树立起公众的信心，从而把更多的存款存入商业银行。另外商业银行还可通过技术创新办理与不动产贷款有关的储蓄与存款，扩大了其资金来源。
- 最后，不动产贷款的迅速发展还与政府的态度和某些规定有关。
不少国家对不动产业和不动产融资业予以扶持。如美国1933年住宅所有者资产法规定了在资产负债表的资产方对非抵押贷款的数量限制。这个限制的制定包含两个相互影响的意图。一是用禁止持有风险过大的资产和从事这类业务来提高金融机构的健全性。另一个意图是为不动产业提供资金。这些限制现在虽已放松了，但税法又在资产方面设置了另一层数量限制。税法允许持有82％以上的合格资产的金融机构可以免税把利润的一部分用于坏帐准备。这种优惠随合格资产百分比的下降而减少；合格资产下降到60％以下后，优惠就完全消失(合格资产包括抵押贷款，以房地产抵押为保证的债券及政府债券)。税法的这种规定使得不动产贷款的发展又得到了外部的支持，故其迅速发展是必然的。
目前，国外商业银行不仅仍致力于开发许多新型的住宅抵押贷款，而且开始在二级抵押市场上买卖未清偿的住宅抵押凭证。许多银行还成立了抵押银行公司和不动产信托投资部等，专门从事不动产融资。总之，不动产作为一种新兴的产业，正在不断的扩大，对国民经济发展的影响也越来越明显。