东莞放开限购后，深圳的购房客瞬间就把楼市拉回来了！
作者 | 范智林
东莞成交量暴涨
7月4日，东莞市发布了重磅楼市新政，除东城、南城、莞城、松山湖等热门区域外，其他区域全部取消了限购政策。
这一政策，使得东莞市的楼市瞬间就开始热闹起来，大量深圳客涌入。
部分东莞项目更是直接打出了“热烈欢迎深圳购房团”的口号，深圳购房团再次冲上了微博热搜！
有楼盘为了吸引深圳客，推出了“首付0.5成买房，剩下1.5成直接送”的海报，当地置业顾问还表示此消息为真实的。
可见，这一政策改变，使得东莞的楼市发生了巨大的转变。
根据克尔瑞的数据显示，新政发布后一周，东莞周成交量环比大涨80%。
尤其是在新政后三天内，单日新房的网签量连续突破150套以上，日均达到了158套，上涨了2.7倍！
而在此之前，东莞市的楼市日均成交约为40套左右，变化十分明显。
在此过程中，不少楼盘都出现了排队看房、一天狂卖20套、深圳客包车进场、全款买下等熟悉的场景。
东莞市的楼市，在放开限购后正迅速复苏。
东莞市的区位，对限购政策的敏感度是十分之高的，甚至可以说，限购政策直接决定着东莞楼市的兴衰。
拨开东莞市的地图便能看到，东莞市左临广州市南沙区、北邻广州市增城区、东面是惠州市、南面是深圳市。
值得一提的是，在南面，东莞市与深圳市的城区建设已经连为一体，几乎就是一个城市。
深圳宝安区、光明区、龙华区，过去东莞就是一脚油门的距离。
再从房价对比上来看，广州南沙区的房价约在2.9万元/平方米，增城区约为2万元/平方米，东莞市的房价约为3万元/平方米，惠州市的房价则在2万元以下，均价1万元/平方米的楼盘比比皆是。
另外，广州南沙区、增城区都属于郊区，本身人口数量就比不上主城区，住房供应量又十分庞大，房价又比东莞低，很难有外溢的需求。
惠州市也一样，房价相对较低的城市并没有外溢需求。
对东莞楼市影响最大的，莫过于深圳，东莞就直接被称为深圳的“后花园”。
深圳市的房价已经高达7万元/平方米以上，是国内均价最高的一线城市，再加上深圳市每年有大量的人口涌入，购房需求十分庞大。
均价约为3万元/平方米，部分区域甚至低至2万元.平方米以下的东莞楼市，对深圳购房者的吸引力是十分之大的。
两者距离相近，交通十分便利，房价又差距巨大，自然使得大量的深圳客涌入东莞购房，这也是东莞楼市的最大助力。
这一次放开限购，就是将深圳庞大的购房需求再次吸引向东莞，用来刺激楼市复苏了，从成交数据上来看，政策也确实起到了效用。
东莞楼市走向
事实上，东莞市实行限购政策的时间并不长。
2020年8月份，东莞市为了限制连续上涨的房价，学习长沙调控的经验，出台了限购政策，要求必须要有东莞市一年的社保才有购房资格，本科以上的人才也必须要有半年社保。
不要小看这一纸社保要求，这直接就将深圳市庞大的购房群体直接排除在外了。
政策实施后，东莞市也确实收到了预期的效果，楼市开始降温，临深板块成交遇冷。
然而，在2021年以及2022年上半年的楼市下行之后，东莞市也走到了不得不开始松绑政策，刺激楼市复苏，这才将实行了两天的限购政策取消。
不过，与东莞市十分相似的，还有曾经的佛山市。
佛山市为了调控楼市，也曾出台了限购，另外对非限购区域实行30%的首付政策。
然而，在购房者的压力之下，佛山市的政策又收回，重新实行20%的首付政策。
东莞市这一次，会不会也出现像佛山市一样的难题呢？
放开限购后，一旦东莞市的房价持续暴涨，那么与“房住不炒”的主基调将背道而驰，有可能会再次将政策收回。
从东莞市当前的情况来看，这一次政策大概率不会再收回了。
东莞市并不是主动放开限购，更多的是被楼市下行的速度吓到了，再不放开不行了。
据统计数据，2022年上半年东莞一手住宅供应150万平方米，同比减少43%。
住宅成交约10898套，成交金额约353亿元，同比分别下跌53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年二手房网签套数约6234套，同比减少约55%。
据中原大数据显示，截至6月底，东莞住宅库存高达425万平方米，同比上升42%，去化周期也延长至26个月，创下历史新高。
在放开限购之前，东莞市也像其他城市一样，从4月份开始放松政策，降首付、降房贷利率、提供房购房补贴、对二孩三孩家庭购房支持等等。
然而，实行了两个月之后发现，所有的政策，都不如放开限购有效。
以6月底的库存量和去化周期来看，这些库存足够消化部分深圳客了。
在2020年8月份以前，投资东莞楼市炒房的深圳客户群体十分庞大，当时还处于楼市的上涨时期。
然而，经历了一年多的楼市下行之后，炒房的声音已经彻底消退了。
7月13日，更是有传闻称，共有84个烂尾楼楼盘的业主集体停贷，可见当前楼市形势之严峻。
东莞市这一次放开限购的目的是稳定楼市，并不是让房价大涨。
2022年下半年，东莞市将有38个新盘上市，共计约255万平方米的新增供应。
这255万平方米新增，加上现有的425万平方米的库存，总供应达到了680万平方米。
可以说，房企之间的竞争依然十分激烈，现在房企的当务之急的加紧回笼资金活下去，涨价的可能性已经十分之下了。
另外，深圳客也并非万能的。
深圳的购房者能够涌入的，也仅仅是东莞市临近深圳的片区，长安、虎门、大岭山、大朗、黄江、塘厦、凤岗这几个片区是深圳客集体涌入的片区，因为它们都与深圳接壤，距离十分近。
除了这7个临深板块以外，其他的板块想要吸引到深圳客户就相对比较艰难了，他们的目标群体更多的只能放在东莞市现在的一千多万人口上。
所以，可以预见的是，东莞临深板块在短期内将会迅速恢复，成交量上升，非临深板块的楼市也会有小幅回升。
房价上，临深板块仍有小幅上涨的空间，其他板块的上涨空间就十分小了，甚至还会继续下行。
不过，从另一角度来说，东莞市放开限购，对深漂们是有大功的，让深漂们重新燃起了在深圳周边买房定居的希望，东莞市政府做了一件惠民的好事。