眼下这个8月其实是一个楼市重大截点
2021年8月6日，二手市场银行放贷正式采用“三价就低”
往前倒推18天，2021年7月19日，上海宣布
这里面有一句
“自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验”
也就是三价就低的那个最低价格
原价500w的房子，可能只能按照350w的总价贷款，真实首付款也从175w，变成272w
这个变化很快给二手成交带来狂风骤雨式的改变
而核验价只是去年众多楼市调控中的一员
©上海买房人
从土地，到二手，再到被无限拉长的放贷周期...
站在今天这个时间节点看2021年，无疑是一个政策大年
就是这样特殊的年份，也给了我们一个 超级不一样的 二手市场
一年了，当我们回过头看回去年8月（8月6日三价合一）
是时候好好梳理一下了
01
成交量少是肯定的，但比你想象的还要 夸张
印象中我们只知道少，但是你知道到底少成什么样么
先看下2021年那3个月数据
看着是阶梯式的不断下滑
8月下滑一部分，9月再下滑一部分，只有7月的一半
但其实我们之前在一篇文章中说过，8月非中介成交占比陡增到历史高峰
也就是说8月的1.8w成交有很大部分是手拉手交易
而真实成交根据链家数据推算应该在1-1.4w之间，具体推演过程大家感兴趣的可以再看下这篇稿件
所以那段时间我记得大家的标题都是断崖啊、腰斩啦，其实断崖腰斩都没错
只是不是阶梯式的，是核验价后的第一个月，就立马掉下来了
这背后，核验价这项政策，确实 立竿见影
往后看直到现在，二手房市场至今还不算缓过来，上个月还是没过2w
而如果以去年7月核验价为线，从2021年1月至今，月均成交量可以分为三档
1-7月，核验价前；8-12月，核验价后；1-7月，核验价松动后
如果这三个阶段有音阶的话，你都能听到duangduangduang什么东西在重摔
如果以“一年”为单位对比呢
2021年8月至今，是核验价完完整整的一年，我们可以叫他“核验年”
那2021年8月-2022年8月，和其他年份比起来是什么存在
感受下
和其他年份比起来，核验价这一年，成交最低
就算是2017年8月-2018年7月这一年，也比核验年多821套
这个总量，各位有什么感受么
我的中介盆友跟我说
上海平均每10个中介，成交的只有1-2个
进入核验年，10个中介里能有1个成交就不错了
02
大家最关心的可能还是价格对不对
过去的一年，市场上的价格的真实波动情况是怎样的
这是大家最关心的维度，可能也是最神奇的维度
我们先按照正常逻辑走一遍
核验价前后，我们全市的二手住宅 成交 都是什么价格
7月阶段性高峰，8月断崖下跌，差别还是蛮明显的
如果以7月为线条
➤ 1-7月网签均价：40681元/平
➤ 8-12月网签均价：38408元/平
不过核验价之后，成交价不管“主观”还是“客观”因素，价格都得降
换句话说，就算大家买的房子变得更贵了，但是合同上的网签价格照样高不了
也是在这个时候，我也见证了自己入行以来没见过的场景
核验价之前，如果我用挂牌价研究价格市场会被喷到人都站不稳
而核验价之后， 挂牌价似乎比成交价离真实市场更近
同一套房子，如果核验价之前网签成交500w，核验价之后网签合同上只能写350w
而挂牌价就不同了，理论上是房东想挂多少就挂多少，实际上除去极个别胡乱挂牌观望市场的房东，大部分挂牌价的议价空间平均都在3%-5%之间
所以此时的挂牌价和成交价，是5%偏差和30%偏差的差别，挂牌价可不是更靠谱么
我们看下核验年的挂牌价变动
去年8月，挂牌均价陡然下滑，9月更低
那句被用烂的话，市场一片哀嚎，是真的
但是和网签均价不同，这里的挂牌均价在一路下滑之后，后期还是一点一点、 一步一步的在逐渐往上走
除了房东的倔强之外，这里面的价格波动可能才是更贴合真实二手市场
不过这些大数据里，有一个数据还蛮有意思的
核验年里， 刚需们 ，价格方面有什么变化
我们将2021年每月二手成交套数TOP10小区找了出来
这些走量小区基本位于郊环外，属于纯刚需中的刚需
整体也在下行，但是比网签均价的波动要小的多
从这一点上，我看到了核验价政策背后的一些初衷
相比纯刚需市场，被约束更多的似乎是刚需以上的市场
03
而市场上最大的改变是...
最大的改变不是量，也不是价格
而是大家 最后的选择
我们先看看核验价之后的成交面积段的改变
我们看了一下核验价前后的平均套均面积
➤ 核验价前：82.4㎡
➤ 核验价后：82㎡
是不是差别也不大
难道说这么大一个核验价政策出台，只有0.4㎡的变化么
核验价后的个别月份有的成交套均面积还上涨了
其实并不是的
越是这样的政策背景，市场成交的两极化越厉害
——大面积高端改善、小面积纯刚需齐飞
小面积是因为总价被挤压，而大面积是因为资产避险，两个方向一拉，数据波动不会大
但好在我找到一个有意思的数据，还是那个“每月成交套数TOP10小区”数据
类似这种的，可以看到成交前十基本都是走量的纯刚需
12个月数据一拉，核验价前后是这个状态
也是真的出乎我的意料
纯刚需，在核验价面前，8月居然拿出了更高首付，购买了更大面积，这合理么
也是这时候我想起去年链家中介跟我分享的一个成交案例
他的一个客户，本来想买的是老闵行的红旗小区
但是8月6日正式三价合一之后，就买不动了
于是客户，选择了周边更远一些、更便宜一些的解放新村这里
解放新村很难说是很好的盘，但是均价只要2w/㎡左右，再加上周边没有更好的选择
于是原本买3.4w/㎡红旗小区的客户，最后选择了2w/㎡的解放新村
背后就一点， 需求在不断 下沉
而这类客户在下沉市场也算是某种程度的降维
同样的预算，可以购买更大面积
所以你会看到成交套数TOP10数据8-9月的时候，不降反增，着实有意思
这就是一个“核验年”背后一个更真实的二手市场
04
去年这个时候
我正在申请房贷，每天睁眼第一件事就是焦虑
今天我的贷款能不能下来
因为三价就低从8月6日开始正式实行，正好卡中我的贷款审批
虽然最后结果我是幸运的，跑赢核验价政策一周
但是逃生后的后怕我一直记得
因为如果贷款有问题，我要赔房东总房款的20%，100多万
这是我第一次亲身体验到政策对每个平凡个体的威力
如果说房东和客户，就像跳交谊舞的两个人
那当这首曲子换到“核验年”的时候，大家的步伐跟以往相差越来越大
我们看到的是一个个精确到小数点后两位的数字
而真实市场是一个个家庭选择的快速流动
核验价改变了购房选择，也改变了市场预期