房地产金融风险(Risk of Real Estate Financing)
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房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。
房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。
由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:
1. 房地产资金融通业务方面的风险
这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:
它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时, 贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小
如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关
如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大
如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险
2.其它风险
房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等
房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。
1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。
2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。
3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。
当前，应尽快建立房地产金融预警监测系统，定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料，从定性和定量两方面分析房地产市场供需整体走势和结构变化，反映房地产业和房地产金融风险状况，并以此及时调整贷款投向，以保持对房地产金融风险经常、持续性的监测与分析。
1.控制房地产投资与信贷投入比。
土地储备自有资金与信贷投入比不得低于40%。从资金角度看，目前商业银行发放给政府土地储备中心的贷款主要用于支付土地收购补偿、预付出让土地开发费用。通常情况下，商业银行对政府土地储备贷款按实际补偿成本金额发放，且多以信用贷款方式投放。但在实际操作中，由于土地储备中心为非营利机构，其偿还贷款的资金来源主要是土地储备开发、土地市场出让、财政补助款等。因此，土地储备开发成本与土地市场出让价格变化会直接影响还款资金来源，从而形成银行信贷风险。从信贷管理角度看，土地储备属政府行为，金融机构很难准确预测政府土地储备机构的合理负债水平、资金需求量和还款来源，信贷监督作用难以发挥。因此，商业银行应控制土地储备机构自有资金与信贷投入比，即土地储备机构自有资金应不低于投资总额的30%，且商业银行应主动介入土地储备机构的运作，了解其资金需求量和还款来源，加强信贷监督，适当改变以信用形式发放贷款为主的贷款发放方式，增加抵押、质押、保证等担保方式在土地储备贷款中的比重，尽可能减少信贷风险。
房地产开发商投资与信贷投入比不得低于40%。房地产投资项目周期长，投入多，对资金的需求尤为突出，风险不确定。目前，各商业银行为控制开发商信贷风险，规定企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%，但许多房地产开发商通过挪用流动资金贷款代替开发贷款或由施工企业垫资的方法，增加其自筹资金比例，获得银行贷款。信贷资金过多进入房地产开发领域，造成了房地产市场的虚假繁荣，同时也增加了银行信贷风险。为此，商业银行应充分重视房地产贷款风险的危害，积极建立房地产开发商信用等级评估系统，根据等级核定贷款额度。另外，商业银行应分别设定高档住宅与经济适用房的信贷投入比，适当向经济适用房倾斜，以降低经济适用房的信贷投放门槛。
个人住房按揭贷款比例要适当提高。目前，各商业银行规定的个人住房按揭贷款首付比例大多在20%～30%之间。但根据目前房地产市场的要求，商业银行应适当提高个人购买豪华别墅、高档商用房或以投资为目的购买第二套普通住房的首付比例。
2.监测房地产开发面积、竣工面积和销售面积的变化。
房地产市场当年开工面积，竣工面积与销售面积三者之间存在着密切的关系。开工面积与销售面积之比表示房地产市场未来供应状况；竣工面积与销售面积之比表示当期房地产市场销售状况，两者之间的差额表示房产空置率。通常下，房地产市场存在一定的空置率是合理的，但如果空置率持续上升，说明需求不足、投资过快，此时要严格控制信贷投入，防止信贷风险。相反，如果空置率偏低，则说明现房有效供给少，影响销售增长。在分析住房空置率时，要注意分类分析，如分清高档、中档、低档和经济适用住房以及商用房、写字楼滞压情况，以防止结构失衡带来的风险。
3.密切关注房地产价格。
从当前房地产价格变化看，普通住宅价格上升，表明市场对普通住宅需求扩大。而别墅、写字楼、商用房价格下跌，说明供求失衡，已经出现滞压。但商用房价格由“租”(土地转让价格)、“价”(商用房人工、物耗价格)和“税”(各类税费)构成，要具体分析价格上涨或下跌的原因。值得注意的是住房价格对贷款风险影响过大，在价格上涨较快时，商业银行要注意调低贷款比例，以防止价格上涨过快而带来的信贷风险。反之，房价长期低迷，说明已经出现风险，应采取有效措施控制和化解风险。
4.控制房价与个人收入比。
国外房地产业发展经验表明，房屋销售价与消费者户均年可支配收入的合理比率为6～8倍，而我国则远远高于这一比率，这说明我国居民个人住房贷款的还款压力较大。因此，商业银行应科学测算有关量化比例，科学确定贷款规模，建立较为完善的跟踪关联效应指标体系，在满足消费者贷款需求的同时，谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的信贷风险。
1、我国房地产金融发展现状分析
我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
(1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
(2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
(3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场—资源—资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。
2 我国房地产存在的主要金融风险
从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：
(1)房地产市场过热存在市场风险
从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。
(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。最近也出现了“零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险
突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
(5)土地开发贷款有较大信用风险
银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。自20世纪80年代以来，以房地产为主要经济载体而引发的金融危机不断出现。无论是80年代的日本泡沫经济，还是90年代的东南亚金融危机，我们都可以发现房地产金融风险是泡沫经济的主要暴发点，而且银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。同样，我们现在正面临的全球性金融危机也是由美国的房地产次贷危机所引发的，2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7%。由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应。随后又近一步引发了现在的大规模的金融危机。当然引发这场金融危机不单是房地产金融风险造成的，这与国外发达的资产证券化等多种融资方式和金融衍生品有关，但不可否认，房地产金融风险是这次金融危机的导火索。可以看出，房地产金融风险对金融危机的影响是很大的，对金融业和其他行业的冲击也是难以估量的。
当前，随着美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场因而引发全球性的金融危机，我国政府和各种相关部门也开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。对此，我们应该重视房地产风险，以美国次级债危机为镜子，时刻关注我国房地产金融风险的发展状况，以便及时应对所出现的危机。从我国房地产市场的发展来看，也是经历了连续几年的高速增长，但是随着我国经济增长速度趋缓以及国际金融危机的发生，我国一些主要大城市的房价开始明降或暗降，由此引发的房地产泡沫也逐渐显现。房地产泡沫按其表现形式，一般地说可以细分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，最典型的代表就是上世纪80年代末90年代初的日本房地产泡沫、90年代初的海南房地产泡沫和90年代末的香港房地产泡沫。最近不论是从国家统计局公布的房地产统计数据，还是从人民银行最近披露的房地产相关数据看，我国房地产泡沫正在日益累积并开始逐步显现。由于我国房地产融资没有形成风险分摊机制，房地产泡沫风险也即房地产金融风险。我国目前存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。 因此银行系统对房地产金融风险的监管更要重视。
从根本上看，房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的系统性风险。
(1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险
目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。
(2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。
(3)加强对房地产金融风险的监测
当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析，并及时调整贷款投向。在此方面，我国可借鉴其它发达国家房地产金融监控预警体系的经验和各项指标来不断调整和完善对我国房地产金融风险的监测。
(4)完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
(5)建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防范道德风险”。