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投资项目周期是指投资全过程中各项工作必须遵循的先后工作阶段、工作次序及其内在联系。
投资项目周期一般包括三方面的内容：
二是投资全过程中性质不同的各阶段划分；
三是各阶段、各项工作间联系。
（1）项目是有特定周期的活动，项目周期是若干项目阶段的有机整体，项目管理的优化必须是项目周期全过程优化而不是阶段性优化。
（2）项目周期呈现出阶段性特征，科学有效的投资管理必须建立在对项目不同阶段的正确界定和划分的基础上，并需根据这种阶段性变化建立一种灵活适应性管理模式。
（3）项目周期的不同阶段，其工作内容、工作形式、投入产出要素有所不同，因此，其组织管理的内容（重点、难点）、形式和手段也应与此相适应。
(1)周期性。
无论何种投资项目，都必须完整而严格地划分为投资前期、投资建设时期和生产经营时期，每一时期又分为不同阶段进行，不可跳越其中某一阶段，否则就会违背客观规律而受到惩罚。
(2)整体性。
由于投资项目本身的整体性质而要求对项目进行整体化管理。包括投资项目范围的整体性、目标的整体性和项目运行过程的整体性。不仅要求投资项目能够达到项目预期目标所要求完成的全部工作，而且体现项目投资运行过程的项目发展周期的完整性，要求在完成项目投资运行过程中，各个工作阶段的各项工作活动都要按照规定的顺序相互衔接、相互制约、紧密联系，互为前题和后果，使项目达到预期的最佳整体效果。
(3)时限性。
投资建设时间的长短、建设速度的快慢，都会直接影响投资项目的经济效益和社会效果。一方面要让项目实施过程中的人、财、物在单位时间里创造出更高的价值；另一方面，可以尽快使项目建成投产，达到设计生产能力，创造更多财富，加速投资回收。
(4)综合性。
由于项目周期运行过程是一个庞大的系统工程，涉及各学科各部门，诸如经济、政治、文化、地理、历史、社会和管理等自然与社会学科，还涉及科学研究、工程技术、生产流通、财政、金融、投资等各综合计划管理部门，需要各方面人才、各部门通力合作，密切配合协调、共同努力才能完成，因此综合协调和科学管理是十分重要的。
（1）投资意向
（2）市场研究与投资机会分析
（3）项目建议书
（4）初步可行性研究
（5）可行性研究
（6）决策立项
（7）设计任务书
（8）初步设计
（9）建设准备
（10）技术设计
（11）施工图设计
（12）施工组织设计
（13）施工准备
（14）施工过程
（15）生产准备
（16）竣工验收
（17）投产运营和投资回报
（18）项目后评估
其中(1)-(6)项工作是一种分析论证性质的工作，主要解决的是项目选择问题，也就是“肯定”或“否定”的问题。所以这六项工作可称为项目建设的第一个阶段：投资建设项目决策阶段。
(7)-(11)项工作是一种规划布置性质的工作，主要是确定拟定项目的具体方案。这五项工作可称为投资建设项目周期的第二个阶段：投资建设项目规划设计阶段。
(12)-(16)项工作是一种具体的资源组合性质的工作，主要任务是在确定性约束条件下优化实施过程。可称为投资建设项目周期的第三个阶段：实施阶段或施工阶段。
最后两项工作即(17)-(18)项是一种总结评价性质的工作，这个阶段可称为投资建设项目终结阶段。
各阶段投入对项目投资的影响可用如下两个指标表示：
（1）某阶段工作成本的影响＝某阶段的工作成本/总投资×100
（2）某阶段要素成本的影响＝某阶段的要素成本/总投资×100％
产出因素的影响可用如下两个指标表示：
（3）某阶段工作质量影响（A）＝某阶段工作质量决定的投资额/总投资×100％
（4）某阶段工作质量影响（B）＝某阶段工作质量决定的投资效益/投资建设工作决定的总效益×100％
类型（1），是对项目各阶段工作本身所需投资费用的管理；
类型（2），是对项目各阶段投入要素（非工作本身需要的）投资成本的管理；
类型（3），是通过对项目各阶段工作质量的管理而达到管理总投资费用的目的；
类型（4），是通过对项目各阶段工作质量的管理而达到提高投资效益（或使用功能）的目的。
1.投资项目可行性研究过于浮浅，不能真实反映客观实际情况
2.投资项目资金筹措渠道单一，过多依赖于银行贷款，自有资金比例过低
3.投资项目设计管理未能引起人们的高度重视
4.投资项目建设监理制度尚未完全推广，制约了项目管理水平的提高
1.加强对项目周期管理的理论研究，尽快形成一套适合我国国情的项目周期理论与方法
2.规范项目可行性研究工作，保证投资项目决策科学、客观，避免主观和失误
4.建议将建设监理制度纳入项目循环各环节之中，提高工程建设水平
5.考虑将项目后评价工作列入项目周期管理程序，加强项目的信息反馈，及时总结经验教训