图：房企销售及拿地情况
销售表现：单月同比连续第4个月下降，但降幅有所收窄
TOP100房企累计销售额连续三个月同比下降，2023年1-9月同比下降10.3%，降幅扩大。2023年1-9月，TOP100房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。其中TOP100房企9月单月销售额同比下降24.1%，单月销售额连续第4个月下降，但降幅收窄。受季节性和新政影响，9月环比增长24.8%。（详情点击查看：《2023年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜》）
图：2022年至2023年1-9月TOP100房企单月及累计销售额同比增速情况
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企业销售表现分化明显。一方面，头部企业销售保持韧性。2023年1-9月，TOP10房企销售额均值为2096.3亿元，较上年下降6.5%；TOP11-30房企销售额均值为659.5亿元，较上年下降10.0%；TOP31-50房企销售均值为323.4亿元，较上年下降14.6%；TOP51-100房企销售额均值为157.6亿元，同比下降16.5%。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少1家，百亿房企96家，较去年同期减少4家。
图：2023年1-9月各阵营销售额增长情况
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另一方面，央国企销售表现较为强劲。2023年1-9月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长16.7%，稳健民企销售额平均下降6.9%，混合所有企业下降12.5%，出险民企下降46.2%。
图：2023年1-9月TOP50中不同性质企业销售额平均增长（%）
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2023年三季度，中央及各部委密集释放楼市利好信号。7月24日，中央政治局会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，指出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。此后，住建部、央行、金融监管总局推动落实“认房不认贷”政策；财政部、税务总局、住建部延长居民换购住房个税退税优惠时间；央行、金融监管总局调整首付比例下限和二套房贷利率加点下限，指导商业银行下调存量房贷利率。地方层面，各地政策出台频次加快，政策力度亦有所加大，调控工具以落实首套房“认房不认贷”、优化限购限售、降低首付比例及房贷利率、调整住房公积金政策为主。
考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。需求侧，核心城市或以下调首付比例、降低房贷利率、减免交易税费等作为政策优化主要方向，同时一线城市郊区和核心二线城市主城区限购优化预期增强。供给侧，部分城市或出台企业纾困措施以缓解开发商经营压力。整体来看，若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。
拿地情况：拿地总额降幅继续扩大，新政后土地市场并未明显升温
房企拿地规模同比下降。根据中指研究院《2023年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-9月，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。
图：2022年至2023年1-9月TOP100房企拿地总额及同比增速情况
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受热点城市供地和上年高基数影响，50家代表企业拿地总额同比下降57.5%。2023年9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24.0%。9月，受上年高基数影响，企业拿地规模同比大幅下滑。新政后，北京、广州、杭州等城市土拍平稳落幕，企业拿地态度仍未显著提升，拿地规模环比有所下降。分企业来看，中海、建发、保利等央国企拿地规模较高，绿城、万科、龙湖、滨江等混合所有制企业和民企亦有投资。
图：50家代表企业2023年1-9月拿地销售比散点图
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近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地。从50家代表企业拿地销售比离散图来看，拿地销售比内部分化明显，拿地销售比依旧偏低。50家代表企业1-9月拿地销售比均值为20.1%，较去年同期下降4.5个百分点。从具体企业来看，华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。
三季度，土地市场情绪依然偏弱，全国土地供求缩量未改，少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。销售端恢复程度仍直接影响土拍情绪变化，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低温运行。2023年9月，全国300成共推出各类用地规划建筑面积11612.5万平方米，同比下降52.63%，成交规划建筑面积7629万平方米，同比下降52.94%，成交金额0.8亿元，同比下降52.9%。从22城竞拍热度来看，少部分城市土拍热度仍在，多数城市延续低迷态势。
短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。
来源：中指研究院
