作者:子非鱼
01 | 存在感最低的省会放松限购
又一个省会城市,大幅放松限购了,它便是被坊间揶揄存在感最低的山东省会济南。存在感,是相对省内而言的。
之所以它存在感最低,是因为在全国省会与首府城市的首位度排名中,济南倒数第一。
其实我个人认为,抛开首位度来说,石家庄才是存在感最低的省会城市。
8月26日,济南发布限购新政:
将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年,大学学历以上购房者,缴纳社保满3个月购房”,调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的,需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件;大专(高职)及以上学历购房者,需累计缴纳社保满3个月”,自8月29日起执行。
调整有两个方面:
第一,是针对大学以下学历的非户籍人口,之前需要1年社保,现在只需6个月。
第二,扩大了学历购房政策,之前缴纳3个月社保即可购房的,需要大学以上学历。现在下调至大专(高职)以上学历。
根据济南去年公布的七普数据显示,济南七普时期常住人口为920.24万人,其中大专以上学历238.63万人,占比26%。
相当于这26%的人口,如果是非户籍,现在只需要3个月社保就可以买房,其他非户籍6个月社保即可。
理论上来说,这一波降低门槛,会有不少需求涌入楼市。然而,理论只能是理论。
这并非济南第一次托举,本月中旬,济南就调整了公积金二套房购房首付比例,从60%降低到了40%。5月份的时候,济南放松了限售,并将长清区、章丘区挪出了限购范围。
之所以直到现在才对全市放松限购,是因为济南的限购力本就不强,北上广深都是五年社保,其他中心城市3年社保不在少数,最不济也是2年社保,但济南只需1年社保。
这微弱的限购,堪称济南楼市最后一道防线,如今下调,意味着最后一道防线也被冲破了。
02 | 房价下跌,挂牌量激增
济南不断托举的背后,是和当下大多数中心城市一样,正面临着销售不举,房价下跌,库存高企,二手房激增等共同难题。 克而瑞数据显示,前七个月济南新房成交面积同比下跌了42%,几乎腰斩。
房价方面。根据机构披露的数据来看,济南二手房挂牌价已经10连跌。7月份济南二手房挂牌均价15854元/平方米。而2021年7月,济南二手房挂牌均价为19243元/平方米,2018年2月二手房均价16004元/平方米。
由此来看,济南的房价基本跌回到了四年前。
国家统计局披露的数据,亦是如此。国家统计局披露的一组对比2020年二手房价格的数据显示,当下有34个城市的二手房价格至少跌回到了三四年前,济南便是其中之一。
数据来源:国家统计局
然而,房价下降并没让房子更好卖,一方面销量仍在下跌,另一方面,不少此前的投资客,正在加速挂牌离场。
济南5月份放松了限售,和苏州、成都、南京等城市一样,限售一放松便引发了二手房挂牌量激增。
根据媒体公开披露的数据显示,2019年年底时,济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右,2020年底在5.1万套左右,而现在的数量应该在6万套以上。
可以看到,两年的时间,济南的二手房挂牌量增加超100%。这意味着,从去年楼市转向开始,济南手持多套房的业主就扛不住,开始寻求挂牌离场。
那么,济南现在大幅放松限购,有用吗?看看其他放松限购的城市,就知道了。
上半年,直接放开限购的城市有福州、沈阳、大连等城市。放开大部分片区限购的城市有厦门、佛山、东莞等。此外,还有和济南一样大幅放松限购的城市,如郑州、苏州、南京、杭州、成都、武汉等。
在降低门槛之后,这些城市没有一个托举成功。郑州、佛山、东莞等城市,在放松的当月,产生了一些增量,但之后又快速回到了萧条。
这种结果是可以预料的。引发,市场的冷暖,和限购其实没有多大关系,关键在于购买力和信心。
君不见,在购买力强悍、信心十足的2016至2020年,当时可谓是限购力度最强的阶段,但大多数中心城市的房价,依旧能够穿越调控周期,继续上涨。
现在,市场购买力已经没剩多少,华为前几天都在高喊活下去,任老爷子认为,未来3至5年乃至10年内,全球经济都不可能好转,华为要聚焦利润,懂得取舍,撑下去,活下去。
市场寒意如斯,已没有多少人买得起房,能负担得起首付的也不敢贷款买房,这些佐证数据,央行都有发布。
所以,限不限购,对成交量已经没有多大影响。
03 | 分化之下的济南楼市购房选择
当然,总还有一批人因为结婚、因为小孩上学、因为居住,需要买房。
那么,对于济南该如何选择?
在之前的文章中,我反复强调,房地产进入黑体时代最重要的特征,便是分化。以前开发商拿地可以闭着眼拿,现在不但要挑城市,还会精挑细选片区,精心计算利润空间之后,才会去举牌。
购房亦是如此,人口转向,楼市转向,经济不确定性加剧的当下,购房再也不是随随便便的事情:
宏观层面上,需要挑选经济劲头足、人口有流入的中心城市。微观层面上,要细化看待城市内部片区的市场需求和库存情况。
城市内部购房选择,一看人口密度,二看商品房去化周期。
从人口分布来看,济南的人口主要分布在外围区县,主城四区(历下区、市中区、槐荫区、天桥区)人口密度最大,但都没有超过1万人/平方公里。人口密度最大的历下区,也仅0.81万人/平方公里。
从商品房去化周期来看,济南全市整体去化周期为15.7个月,超过住建部与自然资源部划定的12个月安全警戒线。
具体到各区来看,只有历城区低于12个月,其余全在12个月以上。其中主城四区中的槐荫区去化周期最长,长达35.04个月,需要三年才能卖完。
市中区、天桥区也在20个月以上。
数据:济南市统计局、中指院
由此来看,整个济南,当下购房都需要谨慎,不着急的话,能缓则缓。