作者：子非鱼
01 | 中央四部门联合出手
今天是10月1日国庆节，首先祝大家国庆快乐，祝我们的祖国繁荣昌盛。
时间进入了10月份，进入了2022年第四季度，过去的三个季度，整个楼市持续沉寂在低迷的阴霾之中。
或许是为了在四季度打一个翻身仗，或许是想让楼市在10月份迎来转向，在放假前两天，中央四个部门央行、银保监会、财政部、税务总局联合出手，祭出了三条托底楼市的措施。
首先是央行与银保监会在9月29日晚上宣布，放开6至8月份新房价格环比、同比均持续下跌城市的首套房利率下限，至于放开多少，任他们自主决定。
这一条在昨天本号发布的文章 《 》 中，有专门分析，大家可以点击文章标题进行查看，在此就不多赘述。
本篇主要看昨天发布的两条措施。
9月30日，财政部与税务总局出招：
对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税优惠，时间为2022年10月1日至2023年12月31日。
来源：财政部官网
昨天晚上，央行再度出手，下调住房公积金贷款利率：
自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
来源：央行官网
02 | 提振市本质是提振经济
从政策内容来看，央行与银保监会旨在降低刚需的购房成本。
无论是放开部分城市的首套房利率下限，还是下调首套房公积金贷款利率，强调的都是首套房，二套房利率维持不变。
比如公积金下调后，有人计算过，以公积金贷款100万元，贷款30年、按等额本息还款方式计算，累积30年月供减少2.95万元。
说实话，这点力度忒弱了。
财政部与税务总局联合发布的这个大招，明显是为了支持改善需求。
在同一个城市出售房屋重新购买，退还个人所得税。这一招力度大小因城市而异，从目前全国的情况来看，获利最大的应该是北京。
按照国家的规定，房屋买卖的个人所得税，是房价差值的20%，但目前除了北京的极少数城市在执行外，其余都是按照总价的1%来执行。
财政部与税务总局下达规定，从现在到明年年末，卖二手房会退还个人所得税，这对于卖方和买方，都会减少不小压力。个人所得税名义上是卖方缴纳，但大多数情况下，卖方强势，要买方缴纳，或者协商各自按比例承担。
以全国普遍执行的总价1%的个人所得税税率来看，如果是在深圳，成交一套总价1000万的住宅，个人所得税10万元，可以减轻10万元的压力，当然对于能够买得起千万价格住宅的人来说，这一点还不够他们塞牙缝。
再看北京。北京是以房价差值的20%征收。若张三几年前以500万买了一套房，现在以1000万出售，差值便是500万，个人所得税得100万。这100万现在退还，那力度非常大。对于北京楼市构成重大利好。
所以说，这条政策，最大的利好享受者是北京。
整体来看，央行、银保监会、财政部、税务总局两天内三个大招，都是以降低购房成本，试图提振楼市。毕竟，当下的楼市太需要提振了。
今年以来，全国房地产投资增速持续下跌，跌幅不断扩大。这意味着，开发商拿地积极性持续低迷。
来源：国家统计局
今年以来全国商品房销售额与销售面积，同样持续下跌，跌幅不断扩大。
来源：国家统计局
再看卖地收入：财政部数据显示，前8个月全国土地出让收入33704亿元，较去年同期下跌了28.5%。
来源：财政部官网
卖地收入无论对中央还是地方，都是主要的钱袋子，特别是级别较低、产业相对薄弱的城市，土地财政依赖度非常高。
过去几年，在房价不断上涨的背景下，土地价格也是水涨船高，卖地收入一年高过一年，2016年全国卖地收入37457亿元，2021年全国卖地收入87051亿元，翻了一倍多。
数据来源：财政部
从数据来看，无论是住宅成交量还是土地成交量，在2022年都迎来了“猛回头”。这种“猛回头”看似只影响楼市，但对经济的影响更大。
换句话说，透过现象看本质，提振楼市的最终目的，是提振经济。因为，我们的经济目前对房地产依赖度还非常高，我们的财政对卖地收入依赖也同样高。
房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。
有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。
在今年受国际环境纷繁复杂与国内疫情多点散发影响，我们消费下挫，制造业受困，各行各业都受到了不同程度影响。
这种背景下，再叠加房地产不景气，最终的结果便是，我们的GDP降速了，我们的失业率高企了。
同时，很多人的工作和收入遭遇着不确定性加剧，购买力持续下降。
以前还只是房企高喊活下去，现在连华为这样的科技企业也高喊活下去。任正非表示，全球经济已经进入了衰退期，要把寒意传递给每一个人。
03 | 新一轮提振，能击起浪花吗
中央四个部门最新亮出的三个大招，势必会掀起新一轮的提振潮，能激起浪花吗？
本号的观点是，效果肯定会有一些，但很难改变当下楼市的基本面。因为，这些降成本的方式，此前都用尽了。
今年以来，政府方面：降首付用过，降息用过，降契税用过，放松乃至放开限购用过，给购房补贴用过，给公职人员摊派卖房任务用过。
房企方面，一成首付甚至零首付用过，打折促销用过，以农产品换房用过。
然而换来的结果依旧是持续下跌。原因在于：
第一，我们的购买力没有扭转。
楼市想要实现根本性转变，购买力复苏是第一位。民众的收入缩水，钱包干瘪，所有的托底措施都没有基础，都不管用。
第二，我们的市场预期和基本面已经改变。
市场预期方面，在全球经济更加复杂，疫情不知道何时才能结束的背景下，不确定性笼罩在每个人身上。
在这种背景下，买不起房的人越来越多，买得起房的人，也不敢买。
基本面改变方面，我们当下的房屋整体供应量已经大于需求。我们的房屋空置率全球第二，仅次于日本。与此同时，我们的人口正在转向。
8月1日，“中共国家卫生健康委党组”在《求是》杂志上发表了题为《谱写新时代人口工作新篇章》的文章明确透露：
随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
而事实上，2021年我们已经有16个省市自治区人口出现了负增长。
数据来源：各省市自治区统计局
这是影响楼市的长期因素，它决定了往后楼市即便有复苏，但巅峰时代已经回不去了，房地产已经进入了黑铁时代，春风得意马蹄疾的时代一去不复返。
在这两个因素之下，才有了楼市托不起来的局面。
想要复苏楼市， 复苏购买力是第一步，也是最关键的一步 。而购买力的复苏，需要建立在GDP增速恢复，就业率恢复等基础之上。从目前的国际与国内局势来看，这都需要时间。
其次是对高房价来一场实质性下降。 购买力如果复苏，但高房价如果依旧，大多数人也只能望房兴叹，只有实质性降低高房价，让更多的人买得起，让更多的人的收入不再过多被房贷占据，才能释放消费力，推动经济发展。
然而，当下很多城市不是想着降房价，而是想着如果让房价不下跌，如何限跌。
那就只能这样僵持着、拉扯着、博弈着，各自打心理战。