一
我已经收到好几个这种咨询的了，都是算不清自己房子的出租收益到底划算不划算的。前些天遇到个典型的，他是2002年在南四环买的房，3000一平的尾房，小两居20万。之后一直自住，前几年给租出去了，租金4000来块钱。
然后是说有朋友提醒他了，这套房价值在350万左右，租金一年才收5万多点儿，那租金回报率就是1.5%，太低了。要知道现在的银行利息就算下调了也还3.25%呢，这差了一半都不止。所以朋友劝他把房卖了买理财，4%以上的收益率才正常。
这业主迷糊了，问我怎么办？我开始没仔细解释，大概写了几句就回复了。把这问题发到了网上，发现很多人都犯迷糊，全都算不清楚回报率。这就有点儿意思了，说明真不是个别现象，那就单写一篇吧。
二
先提个问题，假定把这套房子换成文玩收藏品，那结果会怎样？
首先说收藏品有个特性，就是未必均衡的逐年上涨，而是有可能暴涨暴跌。比如某画家的作品，前些年火过一阵子，然后连续十年了都没涨过。但最近又突然间受追捧了，一下子暴涨十倍都有可能。当然，最大的可能就是这画家死了，这是收藏家们最喜闻乐见的事情。
假定你20年前买了一幅画，20万，然后就一直挂在自己家里欣赏收藏。前几年有人说展览馆可以租走，一年给5万块的租金。你觉得挺划算啊，于是就给租出去了。一年5万，4年这幅画就回本了，年收益率25%，相当高了。
好几年过去了，突然间有人告诉你，这画家“哏屁着凉大海棠了，脚巴丫子蘸了白糖”。这对收藏界来说可是天大的喜事，可把老东西给盼死了。于是这幅画暴涨，价值350万了。但这幅画你不打算卖，也卖不了，因为跟展览馆签的十年合同，这十年内只能是每年收5万的租金。
那请问，此时你应该是高兴，还是痛苦呢？
按理说应该是高兴吧，画作值钱了，相当于收益就是330万，白来的。可是似乎又挺痛苦，因为收益率从25%一下子跌到了1.5%，太不划算了。请仔细想想，这两种心态哪个正确？
三
再假定把这房子换成黄金试试。
黄金的特点是只能盼望保值升值，在持有期间不可能有任何收益。没人会租一堆黄金回家摆着，金条元宝的离远了看没比狗屎好看多少。
那既然没有了持有期收益，请问如何与银行利息进行对比？那买黄金的人是不是很傻啊，这种玩意儿有狗屁的投资价值。
与黄金相同特性的还有期货、普洱茶，以及所有在持有期无法收益的投资品，它们配叫投资品吗？
四
再假定把房子换成股票试试。
股票的特性其实和房子差不多，涨涨跌跌，牛市熊市，还有上市公司的分红。那假定买了100万的股票，每年分红就1.5万，会不会觉得太少了，这只股票没有投资价值吧？尤其是京东腾讯等公司的上市初期，根本就没收益，完全就是无底洞的赔钱，但你说为什么有那么多的傻叉去掏钱投资呢？
100万股票能每年分1.5万真的不少了，总比啥都没有强。但如果突然有一天，股市崩盘，市值腰斩，100万就值50万了。但好在分红没有变，还是每年1.5万。那请问，你此时是应该沮丧呢，还是应该高兴。我想应该是高兴吧，因为分红率上升了，整整翻了一倍，达到了3%，这回报率简直太tm高了。
或许还没完，第二天市值又腰斩了，分红率成了6%。紧接着又是腰斩再腰斩，这股票就值6万了，那还不得把你给美疯了，分红率25%啊，远远超过银行利息。
五
说到这儿能理解了吗？
其实所有的投资都必须基于你的真实投入成本来计算，不能随时变化投资额。不能说房价涨了就用新的市值算，那是纸面财富，和你的真实投资没关系的。
回到最开始那个问题，当年花了20万，现在每年租金5万，那收益率就是25%，没什么可说的。不能说涨到350就按350算，那明天要又跌回100万呢，是高兴还是沮丧？但我是经常遇到这种人，总跟我拿现在的房产价值和租金来计算，这不是一码事儿好不好？
之所以上面列了那么多品种，就是要让投资人明白，所有的投资都必须用真实资金来计算本金，涨出来的都是虚值，是纸面财富，相当于还没有兑现的估值，不要当真。
真正计算租金，那就干脆甭动不动就看房价涨跌和市值，只计算自己总共掏了多少钱和收了多少钱就行了。除此之外，都是虚幻！
仅供参考。