本文来源：时代周报 作者：夏子轩
8月12日，国内首只保障性租赁住房REITs——中金厦门安居REIT正式发行。另一只保障性租赁住房REITs——红土深圳安居REIT也将于8月15日公开发行。
“保障性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光表示，公募REITs不仅可以提高保障性租赁住房有效供给，为市场提供更多保障性租赁住房的“房间”，还可以促使投资人可以借助资本市场享受基础设施投资带来的收益。
时代周报记者注意到，在正式发售时间之前，上述两只产品就已被保险、券商、信托等机构疯抢。中金厦门安居REIT收到69家网下投资者管理的220个配售对象参与询价，网下询价认购倍数为108.96倍。红土深圳安居REIT则收到83家网下投资者管理的252个配售对象参与询价，网下询价认购倍数为133倍，创下公募REITs网下询价认购倍数新纪录。
业内人士分析称，公募REITs因分红比率高、可上市交易等特征，受到市场大力追捧。公募REITs与普通基金最大的区别在于投资标的不一样，普通基金投资的是股票、债券等，REITs投资的是不动产、基础设施等项目，保障性租赁住房REITs则以保障房作为投资标的。
“绝大部分的保障房REITs项目集中在一二线城市，底层资产普遍优良，具有较好的投资价值。”红土创新基金基金经理皮姗姗表示，保障性租赁住房REITs享受了一定的政策红利，随着政策红利的释放和叠加，保障房REITs的投资盈利空间将进一步释放。
买REITs基金就能当房东？
REITs基金即不动产投资信托基金，投资领域包括宅房地产、基础设施、零售物业等，是不动产资产证券化的一种重要方式。
2020年4月，我国基础设施公募REITs市场正式上市。2022年5月，公募REITs将试点范围扩展至保障性租赁住房领域。截至8月12日，已有3只保障性租赁住房REITs产品获批，涉及基金管理人包括红土创新基金、中金基金及华夏基金。
红土深圳安居REIT由红土创新基金管理，底层资产为深圳市的保障性租赁住房项目，分别为福田区的安居百泉阁、罗湖区的安居锦园、大鹏新区的保利香槟苑和坪山区的凤凰公馆。4个保障性租赁住房项目的建筑面积合计13.47万平方米，共1830套房源。从出租率和租约期限来看，截至2022年3月底，项目3年期租约占比达98.03%，整体出租率达99%。
中金厦门安居REIT则由中金基金管理，其底层资产为福建省厦门市的园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，合计建筑面积19.86万平方米、4665套房源。截至2022年3月底，项目平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月，整体出租率达到99.29%。
值得注意的是，租赁住房REITs不同于其他公募基金，它的投资收益来源于住宅出租形成的年度分红，以及基金上市后的权益属性资本利得。对于投资者而言，购买租赁住房REITs相当于成为住宅的“房东”，不仅可以每年获得“租金”，还可以在权益市场上将住宅“转卖”获取收益。
“相比在深圳花上百万买一套房，参与REITs基金只需10元就可以当包租婆，很难不心动。”一位投资者告诉时代周报记者。
就投资回报而言，红土创新基金表示，红土深圳安居REIT在2022年7月-12月及2023年度的全年可供分配金额分别为2453.3万元和4918.35万元，若评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别可达到4.24%和4.25%。
对于投资者关心的出租率问题，红土创新基金表示，预测期内安居百泉阁、安居锦园和凤凰公馆项目住宅出租率为98%，保利香槟苑项目住宅出租率为99%，该预测的出租率均低于目前的实际出租率，并已考虑未来项目运营期内项目更新改造对空置率的影响。
而中金厦门安居REIT预计2022年4月-12月及2023年度全年的可供分配金额分别3960.89万元和5263.32万元，年化后的现金分派率分别可达到4.33%和4.34%。
李耀光表示，园博公寓和珩琦公寓年房租涨幅低于厦门市场化租赁住房的平均涨幅，但保障性租赁住房的拿地成本、税负成本均相对较低，仍能为投资者带来不错的回报。
REITs基金热度持续
今年以来，基金发行市场一度遇冷，但市场对公募REITs产品关注度依旧不减。
4月7日，年内首单公募REITs华夏中国交建REIT发行，累计吸金超1500亿元。公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，意味着申购10000元仅能获配84元，配售比例刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。
6月21日，国金中国铁建高速REIT开始募集，两天内吸引超440亿元认购资金，最终公众配售比例低至2.45%。而年内第三只公募REITs——鹏华深圳能源REIT于7月11日成立，首募规模35.38亿元，首发当天即超过募集上限。
截至目前，共有15只基础设施公募REITs发行并上市。从二季报数据来看，9只产品在此期间盈利。
其中，华夏中国交建REIT二季度实现净利润3316.44万元，建信中关村产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中航首钢生物质REIT等产品二季度净利润均超过2000万元。博时招商蛇口产业园REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等产品也在二季度取得盈利。
不少机构认为，保障性租赁住房的未来发展空间巨大，后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。
上海证券研报指出，海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。我国保障性租赁住房政策不断完善。纵观保障性租赁住房制度发展历程，我国保障性租赁住房政策是在这27年间不断完善壮大的，也随着我国经济的高速发展和房地产市场住房改革不断适应新形势。
天风证券分析师韩笑表示，保障性租赁住房或可缓解城市的租赁住房的供需不平衡，并适当减轻租房者的生活压力；“十四五”规划明确提出将扩大保障性租赁住房供给作为一项重点工作，未来保障性租赁住房供给有望进一步扩大。