国庆黄金周已经过了4天了，一大半，整个银十过了8.5分之1了。
在国庆节前夕，出台了一系列稳楼市的政策，那么，现在，是时候检验一下这些政策的成色了。尽量深入浅出的聊几句。
国庆前的政策
国庆前出台的这一系列政策，主要集中在两方面：个税和利率。
1. 个税
执行该个税优惠政策后，置换型买家，基本上都是免税。毕竟，换房子是越换越贵的多，很少有越换越便宜的。
金额不多，通常来说只有1%。
但蚊子腿也是肉，这几万块钱，在我看来，最大的意义是：
将原本实际由卖家承担的税费，转移回买家承担。
相当于房价降了几万块钱。
鼓励五年内的二手房加速置换。
2. 利率
首套购房公积金利率继续下降，和经营贷差不多。
除了额度比不上经营贷，其他条件都完爆经营贷。
但公积金贷款用户们，有多少个要去搞经营贷炒房的啊？几乎没有吧。
这不是表示诚意，这是诚意满满了。
不同城市也可以出台差异性利率政策，可惜广州不在环比、同比楼价双降的城市之内，所以单独再降一次房贷利率，不太可能。
税收和利率这两大政策，全都是有利于首套置业和卖旧买新的置换型刚需买家。
受限于外部金融环境，年底之前，金融方面暂时能动用的方法不多。
国庆节前出台这两大政策，主要还是释放稳市场的信号。
翻译过来： 是前菜。
效果如何？
直说吧，就目前的市场表现来看，这两大政策，反应在广州楼市上，目前看还只能说是 不温不火没啥卵用 。
九月份比八月份差，十月份有国庆节，环比九月肯定会上升，但同比去年十月，依然是惨淡。
我曾经写过一篇文章，测算过广州市场上“首套买家”和“二套买家”的比例，大约是4比6。
实际上我估计首套买家的比例会更少一些，介于30-40%之间。
刚需型买家最大的特点是「追涨杀跌」，习惯性顺势跳坑，这是人性的弱点。
再加上现在的楼市，纯刚需型买家本身就少，所以无论动用什么手段去刺激这些人，起到的作用都是有限的。
既然效果可能一般，那么可以预判的是，大概率后市还会有新的政策出台，以形成合力。
说实话， 现在的政策，对于刚需是最友好的，因为后续再加码，就不再会只针对刚需，而是会转向刺激改善、多套、投资型买家。
到时候的结果是，刚需客又难上车了，这就是楼市灵魂问题：
调控为什么都是针对刚需的调控？
后续政策
我预计后续稳楼市的政策升级会在这几个方面出台：
1. 调整认房认贷的政策
概率，超过80%。
节前传出了一则通知，写的有鼻子有眼的，看起来比珍珠还真，但最终并没有在节前公布。
广州又不包含在内，说明暂时一线城市还是继续不能动。
但在刚需刺激不动的情况下，调整认房认贷的范围，让更多的潜在买家具备加杠杆的条件，这是大概率事件。
秋季的大会胜利召开后，不排除广州会有动作。
2. 部分行政区半开放/开放人才政策
抢人比卖房更重要，这是我一贯持有的观点。
通过卖房抢人，又是比较有效率的一种方式，相当于抢的人都是带资进组的。
广州不会全部开放人才购房，但是个别行政区具备这个条件，黄埔、南沙又是首当其冲，有机会再次享受到该政策红利的行政区。
政策未必像前两年那么广泛，比如可以定向给区内纳税、营业收入、研发投入达到一定标准的企业员工，开绿灯。
我预测的概率，超过90%。
3. 为房企提供更多的信贷资金支持
实现概率，100%。
我上两周在直播的时候说过，现在已经没人再提三条红线这档子事儿了。
对于国企和还能坚持到现在的优质民企，统称：
示范性房企。
这些房企会得到更多的信贷资金支持，包括不限于开发贷、发债、信托等。
这会极大的缓解房企的资金压力，在销售端，流动性问题得到缓解的房企，可以更好的做到“保货值”，而非一味的饮鸩止渴，亏本销售。
4. 增值税5改2或3
实现概率，40%左右。比我之前的预期，概率上升了约有一倍。
我从来都不认为增值税5改2或3这是一个好的政策。
可以说，从2021年开始的楼市调控，就是在为源于2015年的330以来，为炒房几乎免征增值税这一错误政策买单。
正是这条鼓励炒房的政策，让生育率断崖式下跌。
如果这个政策再次出街，相信我，真正的刚需买房将会遭遇灭顶之灾。
增值税免征5改2或3，完美契合了现在的经营贷产品的期限，让炒房客到期续贷的风险降为0，为炒房客疯狂入市扫清了最后的障碍。
彼时炒房客将陷入癫狂，叠加目前的流动性泛滥形成的堰塞湖，直接能把房价吹到天上。
刚需们到时就等着哭吧，你再回头看2022年的国庆，会发现这是好的楼市，对你是多么的友善。
未来但凡继续政策加码，都会向二套、投资型的购买者给予倾斜， 到时候刚需又得拍大腿为什么不早点出手。
如果楼市在未来新政策加码的情况下，迟迟还没有起色，那么这条大杀器，最终还是会到来。
最后我再说一句：
当你老了，回顾一生，就会发觉，什么时候决定做第一份职业，何时选定对象而谈恋爱，什么时候结婚，什么时候买第一套房子，什么时候换第二套房子，这些其实都是命运的巨变。
只是当时你站在三岔路口，眼见风云千樯，做出选择的那一天，在日记上，却是相当沉闷和平凡，当时还以为是生命中普通的一天。
可人生虽然辛苦，我还是会选择那种滚烫的人生。
珍惜机会，改变生活。
愿世界和平。