财务急剧恶化，借助国资入股以及资产变现应对偿债压力。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
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核心观点
【河南省市占率降至4%，全年目标下调至400亿元】 2022上半年，建业地产的合约销售金额约为140.4亿元，同比减少了54.8%，降幅超过了百强房企平均的50.7%。企业在河南省的市场占有率降至4%，是近年来的最低。回款率约为90%，同比大幅提升了约21个百分点。由于建业地产2022年的目标销售额从期初制定的530亿元下调至400亿元，因此下半年需要达到51.3%的去化率才能完成该目标，企业是否能完成全年的销售目标有待观望。
【拿地合作力度有所加强，总土储规模仍较为充足】 2022上半年建业地产仅在商丘、驻马店和郑州新增了5个项目，新增土地建面为88.6万平方米，同比减少了86.64%；新增土储总价为13.18亿元，也同比减少了86.64%。新增土储权益比例为50%，比2021年全年降低了10个百分点，主要是因为企业的合作力度有所加强。截至2022年中期建业地产的总土地储备建面为5037万平方米，相较于年初减少了5.72%，但仍够支持企业4-5年的开发。
【毛利率持续走低，净利润出现重大亏损】 上半年建业地产共实现营业收入73.01亿元，同比减少了64.1%；企业的毛利率同比大幅降低了10.3个百分点至7.6%。净利润以及归母净利润分别为-59.4亿元以及-56.1亿元，主要是因为上半年建业计提了存货减值17.4亿元，再加上投资物业公允价值下跌了15.1亿元以及其他主要非经营性亏损了8.9亿元。由于费用率的上升以及合联营公司的亏损，扣除减值等影响之后企业的核心净利润也出现了亏损，全年业绩能否扭亏为盈仍有待观望。
【财务急剧恶化，借助国资入股以及资产变现应对偿债压力】 2022年中期建业地产的净负债率相比于年初大幅提高了220.7个百分点至315.6%，现金短债比为0.59，剔除预收账款的资产负债率为92.9%，企业从年初的黄档直接进入了红档，扣除预售监管资金之后的资金缺口更大。由于建业2023年境外债集中到期，同时商票规模较大，也给企业资金链带来一定的压力。内忧外患之下，建业积极引入了河南铁建投战略投资，以增加企业信用、增强融资能力；同时企业也积极和郑州纾困基金合作，推动持有资产变现。
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销售
河南省市占率降至4% 全年目标下调至400亿元
2022上半年，建业地产的合约销售金额约为140.4亿元，同比减少了54.8%，降幅超过了百强房企平均的50.7%，河南省的市场占有率降至4%； 合约销售面积约为191.49万平方米，同比减少了52.7%；合约销售回款约为127亿元，回款率约为90%，同比大幅提升了约21个百分点。上半年建业地产销售的权益比例为67%，相较于2021全年的65%有所提升，不过整体来看企业近年来销售的权益比例从2019年的73%开始持续下降。
上半年中原建业在管项目的合约销售额约为110.2亿元，同比减少了34.5%，因此 建业集团的总合约销售额达到了250.6亿元， 中原建业对集团的销售贡献率进一步提高到了44%。在房地产行业下行和房企风险持续发酵的背景下，代建行业的发展却迎来机遇，中原建业未来对集团的销售贡献率可能会继续提高。算上中原建业的业绩之后，建业集团在河南的市占率达到了7.2%，仍然是河南房企第一。
从销售的城市分布来看， 上半年郑州地区对建业地产的销售贡献率为20%，相比于2021年全年下降了4个百分点， 其他城市的销售贡献率和2021年相比变化不大。由于近年来高溢价的郑州地区对建业地产的销售贡献率整体看来逐年下降，再加上目前行业利润率持续下滑，建业地产未来的利润率仍然面临一定的压力。
建业地产将2022年的销售目标从期初的530亿元下调至400亿元，按调整后目标计算，上半年目标完成率为35.1%。 下半年的可售货值约为505.7亿元，需要达到51.3%的去化率才能完成该目标。而由于上半年建业地产的去化率为43.2%，期末剩余可售存量货值373.8亿元，下半年新推货值仅131.9亿元，存量可售占比较高（74%）或会影响下半年整体去化率，企业是否能完成全年的销售目标有待观望。
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投资
拿地合作力度有所加强 总土储规模仍较为充足
2022上半年建业地产仅在商丘、驻马店和郑州新增了5个项目，新增土地建面为88.6万平方米，同比减少了86.64%； 新增土储总价为13.18亿元，也同比减少了86.64%，企业为了保持资金链稳定而大幅减少了投资支出。在权益比例方面， 上半年建业地产的新增土储权益比例为50%， 比2021年全年的新增土储权益降低了10个百分点，主要是因为企业的合作力度有所加强，按面积计算83%的新增土储是来自于股权收购或合作，比2021年全年提高了11个百分点。
截至2022年中期，建业地产的总土地储备建面为5037万平方米， 相较于年初减少了5.72%，其中权益建面约3655万平方米，从目前的情况来看仍足够支持企业4-5年的开发。 总土储的权益比例约为72.6%，相较于2021年底略微提高了0.3个百分点，仍然保持较高水平。 与此同时， 中原建业的在管建面为3141万平米， 相较于年初增长了1.42%，在建业地产总土储减少之时仍保持一定的增长，未来对集团的销售贡献也将越来越大。
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盈利表现
毛利率持续走低 净利润出现重大亏损
2022上半年建业地产共实现营业收入73.01亿元，同比减少了64.1%，其中销售物业收入为70.18亿元，同比减少了63.9%，销售收入的大幅减少除了是因为近两年销售持续减少之外，也是因为疫情的反复导致工程进度延缓，结转收入减少。截至2022年中期，建业整体尚有已售未结收入约717亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来的营业收入仍有一定的保障。
在盈利性指标方面， 上半年建业地产的毛利率同比大幅降低了10.3个百分点至7.6%，主要是因为企业为了加速去化而打折销售的物业陆续在上半年交付结转。 由于截至2021年中期建业已售未结转的项目毛利率约为11.1%，未来毛利率有可能有所回升，但是仍然处于较低水平。
上半年建业地产的净利润以及归母净利润分别为-59.4亿元以及-56.1亿元，企业出现了巨额亏损。 一方面是因为上半年建业计提了存货减值17.4亿元，投资物业公允价值下跌了15.1亿元以及其他主要非经营性亏损了8.9亿元。 另一方面，建业的销管费用率（/合约销售）同比提升了4.4个百分点至9.43%，再加上合联营业务的亏损，即使扣除减值等影响，核心净利润 也出现了亏损。 虽然下半年建业没有减值和拨备的计划，但企业是否能让全年业绩扭亏为盈也仍然有待观望。
0 4
偿债表现
财务急剧恶化 借助国资入股以及资产变现应对偿债压力
截至2022年中期建业地产的持有现金约为65.08亿元，较于年初减少了33.9%；总有息负债为257.9亿元，较年初增长17.5%，其中短期有息负债为111.2亿元，占比增加了12.3个百分点至43.1%； 现金短债比为0.59，若扣除预售监管资金等受限制现金，资金缺口更大。 此外1-2年到期债务占比为32%，近两年的债务到期压力将持续。由于储备减少，企业的权益大幅减少了52.1%至61.1亿元， 因此净负债率相比于年初大幅提高了220.7个百分点至315.6%，剔除预收账款的资产负债率为92.9%， 三条红线全部踩中，从年初的黄档直接进入了红档，未来融资压力更大。
值得注意的是，在负债结构方面， 建业地产境内和境外有息负债分别占36.7%和63.3%，企业境外的刚性负债占比较大。 由于境外债券占比较高， 截至2022年中期建业地产的融资成本为7.9%， 处于较高的水平。在2022年8月完成偿还一笔到期美元债之后，建业地产还有129.76亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中 2023年将会出现近60亿元人民币的美元债集中到付， 由于房企境外债券违约持续发酵，境外债的展期以及交换难度较大，也将加剧企业压力。此外，建业短期应付账款及应付票据规模高达330亿元， 商票违约风险也值得关注。
内忧外患之下， 建业积极推动国资入股，加速资产变现 。6月1日，建业地产发布公告称恩辉投资（建业地产的第一大股东）拟出售建业地产8.6亿股股份予同晟置业（河南省铁路建设投资集团【简称：河南铁建投】100%持股子公司）；8月初建业公告称该交易已完成，河南铁建投按每股0.7325港元购买建业地产8.85亿股股份，占已发行股本29.01%，成为建业地产第二大股东。除了对建业地产进行战略投资之外，河南铁建投也将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%的2+1年期可换股债券。由于债券持有人有权按照不高于1.2港元/股将债券转换为股份，因此全部转换后合计约5.9亿股股份，相当于现有股本19.9%或发行扩大后股本16.6%。如若全部转换成功，河南铁建投将成为建业地产第一大股东。获得国有资本的支持，可以增加企业信用、增强融资能力，缓解一部分的偿债压力。与此同时，建业也在 积极和郑州纾困基金进行合作，该基金的首个帮扶项目就是北龙湖金融岛写字楼项目，建业获约5亿元现金。但是由于纾困基金专款专用，主要目的是保交付，企业要想缓解债务压力还需加速销售回款、继续推动持有资产变现。
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