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郊区城市化是指人口与经济活动从城市中心区域向广阔的郊区甚至小城镇或乡村迁移，引起城市郊区迅速发展成为新型城区，而老的中心城区出现人口减少的现象。
郊区城市化首先出现在欧美等工业化、城市化程度很高的国家，以美国尤为突出。与郊区城市化现象相联系的另外一个现象是原有的中心城市功能衰退，环境恶劣，导致中心城区向郊区发展的现象。20世纪80年代以来，我国城市化水平大大提高，北京、上海等大城市相继出现了郊区化现象，如城市中心区企业外迁，郊区大型企业设施及住宅区与别墅区的建设等。
郊区城市化是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中和相对分散以后的一个绝对分散的阶段，是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区，使城市中心区的人口增加低于郊区，形成相对中心区而言的离心化现象。其实质是城市周围的农村地域受到城市扩张的影响，逐步向城市性因素和农村性因素相互混杂的过渡地域变化的过程。
郊区城市化产生的原因分为外部因素和内部因素，其外部因素有：
(1)技术进步及由此产生的经济繁荣是城市郊区化必要的经济条件。交通网络的完善、通讯技术的发达以及随着技术进步而产生的对生活质量的需求都是导致郊区城市化产生的原因。交通的进步减少了人们从郊区到城市中心的成本，通讯技术的发达可以实现在郊区对城市中心业务的控制，这些为人们迁往郊区提供了必要的条件。
(2)政府的政策导向。政府的政策为城市郊区化创造了良好的外部条件。政府直接向郊区投资建设工业园区，不断改善城市郊区的基础设施建设状况，并且城市郊区的地层建筑具有较低的建设成本，吸引了众多的建设资金，使郊区的建设日益完善，并吸引城市中心区的人口向郊区不断转移，导致了郊区城市化的形成。
郊区城市化产生的内部因素有：
城市发展客观规律所导致的城市内部凝聚力的逐渐丧失。城市作为一个区域的增长核心，在形成初期具有极强的内部凝聚力，进而产生集聚一规模效应，但这种集聚是有限度的，当达到某一限度时，许多城市问题相继产生，如交通拥挤、地价上涨、住房紧张、基础设施老化、教育资源短缺、犯罪率上升、环境恶化等，称之为“规模不经济”现象。这时，城市增长开始由原来以集聚力为主导的极化阶段转向以扩散力为主导的扩散阶段。一战后，西方国家快速的城市化导致社会变迁失控和城市问题层出不穷，使城市固有的向心力逐渐丧失，严重抑制着中心城区经济的进一步发展，成为促使富人阶层、工厂各种机构纷纷向郊区迁移的内部动因。
根据城市倒“S”型曲线发展规律，郊区城市化是城市化历程的一个必然阶段。在城市化的第二个阶段(城市化率达到70%~90%)，出现了城市区域化的现象，即不是向城市的一个点聚集，而是向一群相互紧密联系的城市点聚集，同时伴随着老点向新点的扩散，城市数量仍在增加，城市质量也在提高。随着城市规模的不断扩大，城市功能的不断发展，第二产业将逐渐向城市郊区转移，导致城市中心区域原有的功能开始倒退，据研究表明，当一个区域的人均GDP达到4000美圆时，郊区城市化速度会大大加快。城市郊区化实质上是一种城市化发展阶段的需要，是一种主动形成的过程。
中外城市郊区化都是随着生产力水平的提高，人民生活逐步富裕，出现为改善居住条件而离心迁移的要求，而城市交通改善、政府政策导向又拉动了这一进程。相对于发达国家的郊区化，中国城市郊区化具有自己的特点，主要表现为基础差、双向性和步伐快等方面。
1.我国郊区城市化的基础差
我国郊区化是经济发展水平较低基础之上的郊区化。虽然郊区化的发生与经济发展密切相关，但我国郊区化的社会经济基础远不及西方。西方开始郊区化的时候，城市化水平就己经很高，经济己经发展到相当高的水平，市场经济日臻成熟。而我国的城市底子薄、基础差，市场经济体制不完善城市化水平低。1990年我国城市化水平为26.2%，2001年为37.7%，至2006年，东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%，城镇化水平最高的上海才达到88%，而美国在20世纪50年代的城市化水平达70%以上，2001年达90%以上。
2.产业与人口发展的双向性
从宏观上看，我国日前大多数城市仍然处于集聚为主的城市化发展阶段，但这并不排除北京、上海、广州、天津等国内特大城市郊区化现象的产生，只不过这些城市的郊区化与西方发达国家有所不同，表现为产业和人口的集聚及扩散效应同时并存。中心区不但没有“空心化”，反而更加繁荣。由于我国城市发展处在集聚发展阶段中心区仍保持着强大的吸引力，依然是城市经济活动的核心。经过产业结构调整，城市原有的中心区工业特别是劳动密集型、污染较重的工业迁至郊区，而向心性很强的商业、金融业等第三产业集聚中心区，加强了中心区的城市现代化功能。同时，大量资金投入旧城改造，且推行上地有偿使用制度，城区特别是市中心的各项建设获得了生机。而由于产业的外迁，以及开发区等方而的建设，我国城郊地区获得了飞快的发展出现了一些新的产业带。
随着我国对人口迁移政策的放松，城市化进程进一步加快，富裕起来的私营企业家和个体工商从业人员从乡镇和农村迁往大城市，在城区从事工商业活动；同时，为了方便就业和子女上学等原因，一些中产阶级和富裕阶层甚至迁往中心城区，从而形成了我国独特的人口双向流动现象。
我国的郊区城市化有了一定的发展，特别是在北京、上海、广州等城市化水平很高的地区。但是目前我国郊区城市化的发展面临着一些问题，主要表现在以下几个方面。
1.郊区被动的城市化
从前面郊区城市化的实质分析中我们可以看到，正常的郊区城市化是一城市化发展的一个必然阶段，是一种因为中心城区和整个地区经济的不断发展和技术的不断进步带来的主动的发展。在我国，郊区城市化却是一种为了经济发展而进行的一种“圈地运动”，给经济的发展带来了很多的负面影响，主要表现在：
(1)城市蔓延引发城郊土地利用矛盾。城市郊区是各类用地矛盾的集中之地，因为城市蔓延不但要占用用大量的耕地，使生产城市必需的原材料和农副产品的空问减少，而且工业区、住宅区往往在郊区建设，布局不合理，需要更多的能源消耗和建设投资。
(2)土地级差效益与盲目开发不和谐。城郊是城市到农村的动态过渡带，非农产业迅速发展以及城市扩张引起土地级差收益的变化，而此时往往由于没有科学的土地开发利用模式和管理制度作指导，土地朝暂时级差收益较高的方向盲目开发利用，使得土地不能发挥最大经济效益。
(3)破坏城市郊区的生态环境。郊区生态是城市生态的重要组成部分，合理的郊区土地利用结构和布局是优化整个城市生态的重要囚素，但城市的发展和郊区工业的繁荣，往往只考虑经济效益而忽略了郊区土地非农开发给郊区生态带来的影响，肆意占用耕地和不合理的非农用地使得城市污染蔓延，郊区污染增多，城市和郊区居民的生活环境同时恶化。
根据郊区城市化发展的实质来看，郊区的生态环境、生活环境以及社会环境要优于城市中心区域，而就上面出现的问题来看，我国所谓的“郊区城市化”不是一种真正的郊区城市化，而是一种变态的，由于经济发展的一种盲目需要带来的不良后果。
2.制度改革不能与郊区城市化的发展配套
随着城市的不断扩张，原城市郊区农村不断发展成为城市，其途径是对农村集体土地进行征收，转为城市土地。在此过程中，然而，城郊农村在土地被征用后，管理上仍然普遍保留了原村镇集体管理的模式，未能纳入城市一体化的管理体系。由于农村组织自身的局限性，不仅在规划建设、环境管理、设施配置、治安管理等方面的工作捉襟见肘，在就业培训、社区生活等其它方面的工作也远远不能胜任。使这些地带保持着村落的物质环境、文化观念、社会网络和生活方式，居民就业困难、或靠出租房屋与集体股分红为生，“是城而非城”，成了城市里的村庄，也就是通常所说的“空心村”。同时这些“非农非城”的阶层也带来了一系列社会问题。这种“欠帐”式空间扩展还扭曲了土地供应的市场机制，一方面不利于土地资源的合理配置，导致政府竞相压低地价招商、开发商在郊区大量圈地、郊区土地利用效率低下等一系列问题。另一方面利益分配机制向开发商倾斜，使城市收益外流、农民不能获得转变为市民的成本，不能成为有贡献的市场主体，而成为社会的负担，进而影响国民经济的长远发展。
产生以上现象的深层次的原因就在与我国的制度改革未能跟上城市化发展的步伐，农地产权制度的不合理导致了征地之后大量社会问题的产生，譬如农民生活失去保障等。而我国政府财税制度的不合理导致了地方政府盲目圈地，盲目的经营城市，致使城市无规律的扩张，城市郊区环境受到破坏，郊区城市化轨迹被严重歪曲。