耐用年限法

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什么是耐用年限法^[1]

　　耐用年限法是最接近于会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。

耐用年限法的类型^[1]

　　在会计折旧计算中，按照固定资产价值分摊方法的不同，耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、偿债基金法等。但在运用成本法对物业进行估价的过程中，物业估价人员主要采用的是直线折旧法，因此下面仅介绍直线折旧法。

　　直线折旧法的基本原理是：建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值损耗平均分摊到各年内，即可算出每年的折旧额，然后乘以委估建筑物的实际使用年数，就可算出委占建筑物在占价寸点的折旧总额。直线折旧法的基本公式如下：

$D_1=\frac{C - S}{N}=\frac{C(1-R)}{N}$

$D=\frac{C - S}{N} \times n=\frac{C(1-R)}{N} \times n$

　　式中， $D 1$ 为委估建筑物的年折旧额；

　　D为委估建筑物的折旧总额；

　　C为委占建筑物的重新建造完全价值；

　　S为委估建筑物在其耐用年限终结时的残值；

　　S为残值率；

　　N为委估建筑物所在地区同类建筑物的耐用年限(在物业估价时应采用经济耐用年限)；

　　n为委估建筑物的实际使用年限，即项目竣工至估价时点的年数。

　　这-基本公式直接反映了直线折旧法的基本原理，但在估价实务操作中，这一公式往往并不便于使用。如某些情况下，委估建筑物的实际使用年数不明确，或者委估建筑物在使用过程中经过——定的修缮，使得建筑物的实际状况与其耐用年数不符。因此在估价实务操作中，贞线折旧法又有两个变形的公式：

$D=\frac{C(1-R)}{N} \times (N - n')$ 或 $\frac{C(1-R)}{n +n'} \times n$

　　采用直线法折旧下的建筑物的估价时点的价值(V)为：

$V=C - D=C - \frac{C - S}{N} \times n=C[1-(1-R)\frac{n}{N}]$

　　例如：某一建筑物，建筑总面积为100 $m 2$ ，经过年数为10年，单位建筑面积的重置成本为500元／ $m 2$ ，耐用年限30年，残值率为5％，试用直线折旧法计算建筑物的年折旧额，折旧总额，并估计其现值。

　　已知： $C=100 \times 500=5000$ (元)，R=5%,N=30，n=10

　　则：年折旧额 $D_1=\frac{C(1-R)}{N}=\frac{50000 \times (1-5%)}{30}=1583$ (元)

　　折旧总额 $D=\frac{C(1-R)}{N} \times n=\frac{50000 \times (1-5%) \times 10}{30}=15833$ (元)

　　建筑物现值 $V=C[1-(1-R)\frac{n}{N}]=50000 \times [1-(1-5%)\frac{10}{30}]=34167$ (元)