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成新折扣法

  	      	      	    	    	      	    

目录

什么是成新折扣法[1]

  成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等,确定建筑物的成新率,直接求取建筑物的现值。其计算式为

V = Cq

  式中q——建筑物的成新率(%)。

  成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合,尤其是进行建筑物现值调查统计,但比较粗略,无法根据建筑物的具体使用、保养情况进行调整。

成新折扣法的计算[1]

  在估价实务中,成新率是一个综合指标,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式按以下三个步骤进行:

  1)根据V=C - E_t=C-(C-S)\frac{t}{N}=C \times [1- (1-R)\frac{t}{N}]V = Cq,得到直线折旧法计算成新率的公式为

q=[1- (1-R)\frac{t}{N}] \times 100\%=[1- (1-R)\frac{N-n}{N}] \times 100\%=[1- (1-R)\frac{t}{t+n}] \times 100\%

  式中,n——为建筑物的剩余经济寿命,

  C——建筑物的重新构建价格;

  N——建筑物的经济寿命

  R——预计的建筑物的残值率,是净残值与重新构建价格的比率,即R=S/C。

  当R=0时,有

q=[1 - \frac{t}{N}]\times 100\%=\frac{n}{N} \times 100\%=\frac{n}{t+n} 100 \%

  例如:有一座10年前建成交付使用的建筑物,经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

  解:根据公式,建筑物的成新率q为

q=[1 - \frac{t}{N}]\times 100\%=(1- \frac{10}{10+30})\times 100\%=75 \%

  2)根据建筑物的建成年代对上述计算结果进行初步判断,看是否吻合。

  3)采用实际观察法对上述结果进行进一步的调整修正,并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的,实际成新率应大于直线法计算出的成新率;当建筑物的维修保养比正常维修保养差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

相关条目

参考文献

  1. 1.0 1.1 张洪力主编.房地产估价.机械工业出版社,2009