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实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。
1.使用实际观察法时，首先要估算可恢复物质折旧。将建筑物延误的维修工作的成本加总便得可恢复物质折旧。例如，计算重新装修、更换门窗、修补损坏的部件及更换设备等的成本。
2.其次是估算不可恢复的物质折旧。采用市场资料法比较不可恢复折旧部分的损耗，将其转化为这些部分的实际使用年限，然后用耐用年数法求出其折旧率，乘上重新建造完全价值得折旧额。
3.最后是估算可恢复功能折旧。在估算由设备的技术落后造成的功能折旧时，其折旧额为拆除及安装新设备的费用，减去原设备后的残值。在估算因卫浴设备少而造成的功能折旧时，先求出加装一个卫浴室的成本，再求出原来建造时多造—-个卫浴设备的成本，两者之差(加装成本大于原建成本)便是功能折旧。
是针对个别建筑物，通过实地踏勘，确定完好程度，且可直接判别同时期建筑的房屋因管理、使用与保养的不同造成的贬值。
(1)估算建筑物的某些部分的不可恢复物质折旧时使用的经济寿命的估算与耐用年数法的经济寿命估算一样，带有主观推测的成分。
(2)估价人员估算建筑成本的专业水平较高时，才能估算出各部分的恢复成本。
(3)实际观察法并不能估算不可恢复的功能折旧及经济折旧。
利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。这种方法可以充分体现建筑物的个别状况，估算结果比较准确。但这种方法要求估价人员具有充分的鉴定技术与实际操作经验。应用实际观察法可以按照我国房屋完损等级评定标准来对照判断。