目录 |
物业服务纠纷是指业主与物业公司在物业服务合同的订立、履行及终止过程中发生的权利及义务的争议。
1．缺乏沟通与了解，业主对物业管理形成错误认识
我国住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区进行物业管理，即所谓的前期物业管理。因此业主往往会认为开发商与其签订的物业服务企业两者是一体的，认为开发商遗留的问题理应由物业公司解决，由此产生很多矛盾。小区的业主群体是庞大而分散的，每个业主都有不同的想法与做法，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，物业服务想要做到每个业主都满意几乎是不可能的，这就需要彼此协商，彼此妥协才能达成一致。因此，物业公司应该尽可能与业主多沟通、多了解才能和谐共处。
2．物业公司服务态度差，无视业主的正当权利和合理要求
在现实中，当业主遇到麻烦寻求帮助时，物业人员往往会采取推卸责任或置之不理或采用拖延战术。而许多物业人员的工作方式也很粗暴，不顾及业主的感受，引起业主的反感。结果就形成了一个恶性循环：业主对物业不满而拒交物业费一物业公司收费不足，服务质量下降一引起更多业主的不满，欠费人数增多一物业公司把大量的精力投入到物业费诉讼中，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。
3．政府部门对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够
虽然物业公司与业主之间的物业服务合同是彼此通过意思自治达成一致的，但物业服务具有一定的公共性，因此政府应该予以相应的监督、管理与引导。在物业服务合同中，有时业主与物业公司很难达成一致意见，所以政府必须规定一个物业服务的指导价格，作为订立合同的参照或没有书面合同时物业服务的收费标准，并相应地明确物业服务的具体内容和标准。可是，目前政府文件大多只规定了物业费指导价，而对于物业服务的内容和标准规定得不够明确和详尽，更没有规定判断物业服务情况的程序和机构。这就导致了物业公司索要物业费时有文件依据，但业主要求服务时却没有相应的依据，成为物业纠纷合理解决的最大障碍。
当前物业纠纷已经发展到一定规模，解决起来有一定的难度。因此当务之急是针对物业纠纷拿出一套行之有效的应对方案。
首先，物业公司应强化合同意识，签订合同时，双方应把价格与服务标准明确约定，避免纠纷出现时无所适从。同时，物业公司在收取物业费后，应当严格履行合同义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。而业主在履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，按时履行缴纳物业费的义务，依法维权。业主对发生的纠纷，应加强与物业公司的沟通，尽可能通过协商予以解决。平时应注意收集、保全相关证据，以免在目后的诉讼中处于劣势地位。
其次，物业主管机关应规范物业公司的经营管理，建立物业服务的行业标准，严格物业公司资质等级管理。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。国家相关行政主管部门不仅应对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉；并应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主管理委员会章程，同时借鉴国外发达国家的物业管理经验，探索适合中国国情的物业管理模式。
最后也是最重要的就是建立健全相关物业管理立法。完善物业服务方面的法律规范，细化服务内容与收费标准。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种。从目前情况看，有学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为实际。因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理。因此需要专门的法律予以规范。