目录 |
物业小区治理是指业主作为权利主体委托物业服务企业对物业本身(主要是指共有的物业)以及物业小区相应公共事务进行管理，从而实现对物业小区的控制。这种控制主要是通过业主、业委会和物业服务企业三方的委托、代理关系实现的，即是说业主选举业委会，并委托业委会聘请并监督物业服务企业对物业小区进行物业管理。
(一)基本参与方
物业小区治理中涉及的最基本参与方分别是：一是业主，指物业的所有权人，可以是自然人、法人和其它组织。二是业委会(业主委员会的简称)，由业主或者业主大会会议选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。三是物业服务企业，指为业主和非业主使用人提供物业管理和服务的经济实体。业主、业委会和物业服务企业在物业小区治理中扮演不同的角色，拥有不同的权责，享有不同的地位：
一是业主是物业小区的权利主体，是物业小区治理的权利核心。业主享有对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。业主也享有共有权，包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。以产权为基础，业主还享有共同管理权，主要是指维护共有部位和共有物理性能以及保证配套设施运行的权利。
二是业委会既是业主权利的代理人，又是物业管理权利的委托人，因此它是物业小区治理的重要枢纽。业主委员会的权力基础是业主对其物业的所有权，因此相对业主，它是代理人；同时，由于业委会并非专门的物业服务组织，所以它必须委托物业服务企业从事专业的物业管理和服务。
三是物业服务企业是物业权利两环节委托一代理关系的终点，是实现物业小区治理的关键环节。虽然物业服务企业本来是业主聘请来从事物业小区的管理，但其有独立的利益，所以可能会为自身谋利而损害业主利益。因此，能否最终实现业主利益，物业服务企业最为关键。
在整个委托一代理链条中，业主对物业小区的控制就转变成了对业委会、物业服务企业的控制。这种控制以及业委会、物业服务企业的自治基本就成了物业小区治理最重要的内容。
(二)三方最简博弈
1．业主与物业服务企业的博弈。一般而言，单个业主是无法对抗物业服务企业的。首先，单个业主掌握的信息量远远少于物业服务企业。单个业主无法准确地计算物业服务企业的成本一收益，更不能完整地知晓物业服务企业欺骗业主的方式和证据。相反，物业服务企业拥有组织优势，有一定的对业主的信息进行搜集、汇总、分析的能力。他们更清楚业主能力、人脉、偏好等等。其次，物业服务企业拥有更强大的应诉能力。相对而言，单个业主没有充分的时间应诉。同样的诉讼费用，对单个业主和物业服务企业的负担轻重也不一样。再次，相比单个业主，物业服务企业有相对较强的能力、相对较多的渠道支付第三方寻租的租金。不管第三方是司法机构，还是行政监管部门，还是行业自律组织都更容易和物业服务企业结成利益联盟，而不是和业主。单个业主对诸如滥用小区公共停车场、游泳池收费、保洁服务质量下降等等行为，可以采取对抗措施。但因为人单势寡，采取对抗而获得收益的期望一般不会很高；相反，因对抗可能招致物业服务企业或明或暗报复的预期倒是比较强烈。显然，单个业主的这一预期是公共信息，他和物业服务企业都知道。因而，物业服务企业没有必要支付较高的服务成本，收获诚实的名声(即使名声不好，单个业主也会听之任之)。因此，单个业主与物业服务企业博弈的纳什均衡一般会是{不抗争，欺骗}。如果仅限于物业管理这一范围，这样的博弈结果直接说明了业主购买物业管理服务受到了欺骗。但是如果限于物业小区治理这一个层面，这样的博弈结果则直接说明了业主失去了对物业小区的控制。因此，物业管理的很多问题不只是管理的问题，而应该追溯到治理层面。这样的治理结构不能达到业主的要求，作为权利主体，业主是不会接受这样的治理结构。
2.加入业委会之后的三方博弈。因为业主基本没有与物业服务企业博弈的能力，所以业主会选举产生业委会。一般而言，业委会委员都有较强的履职能力，比如有较宽广的见识、较多的法律知识、较强的谈判能力。在理想情况下，两者是利益一致的，共同避免物业服务企业的欺骗行为，三方博弈的结果就发生了改变：业主积极参与选举业委会，业委会对业主保持忠诚，同时积极监督物业服务企业，而物业服务企业则对业委会保持诚实，即{积极参与，忠诚(监督)，诚实}是博弈均衡。业委会的存在改变了业主与物业服务企业博弈的不利结果。这一结果证明了业主一业委会一物业服务企业治理结构的合理性，也保证了业主对物业小区的控制。基于这一治理结构，物业服务企业的管理和服务中存在的很多问题都能得到有效的解决和改正。
物业管理是依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业小区管理是物业管理最常见也是最主要的形式。
其实，在物业形式极其简单(比如农村农房)的情况下，业主自行管理物业。这时，就没有复杂的治理结构。此时，治理和管理本身就是一回事。然而，现代物业形式非常复杂，需要专业分工，业主没有能力也没有时间自行管理物业。在这种情况下，业主就需要授权给专门的物业服务企业对其物业进行管理。于是，治理和管理就分成了既区别又有联系的两个层面：
一是区别。首先，它们的层次不同，治理处于战略、决策层次，管理则处于具体、运行层次。其次，它们的目标不同，治理是实现业主对物业小区的控制，管理则是实现物业服务企业的目标。再次，它们的职能不同，治理是通过契约关系明确权责，实现监督和控制，管理则是通过物业服务企业的权威关系运营达成公司目标。另外，它们的法律地位也不相同，治理主要是业主依法按物业产权决定，管理则是由物业服务企业经营者决定。
二是联系。首先，它们都以物业小区作为客体。管理的对象就是小区物业及其配套设施，治理所控制的对象也是物业小区本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要实现途径。治理通过订立契约，明确权责，确定了对物业小区进行管理的基本框架，类似于“立法”；管理则是物业服务企业沿着这个既定的权利框架，直接达成企业目标，从而也间接地达成业主对物业小区控制的目的，类似于“执法”。