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房地产财产信托融资是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的房地产财产及房地产相关权利委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的进行管理、运用和处分的行为。不同于资金信托融资形式，财产信托融资形式的委托人一般为房地产公司。
房地产财产信托融资的一般运作如下：
1、房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设立财产信托，房地产企业取得信托受益权；
2、房地产企业将享有的受益权分为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资；
3、信托投资公司作为财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入信托投资公司开立的信托专用账户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。