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所谓城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。它的出现，解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。城市运营商可以分为多种类型，例如基础设施型的城市运营商(如公建设施开发商)；居住建设型的城市运营商(郊区化开发商)；资源整合型的城市运营商(如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助政府搞好规划)；城市营销型的城市运营商(如参与经营奥运会的开发商)。和一般的房地产开发商相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市发展进入了一个崭新的时代。
根据政府在城市运营商运作过程中所起的作用，城市运营商可分为两类：
城市运营商的特点主要有以下几个方面：
第一，城市运营商对城市化和城市发展具有前瞻力。
在开发的战略上，城市运营商实现了由近期短期效益向长期效益的转变。他们关注国家的城市发展趋势、布局，顺应国家经济社会发展规律，了解国家城市化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找自己的发展空间。所以说，城市运营商具有战略眼光。例如，北大资源集团本着“企业报效国家”的理念，关注国家城镇化的发展趋势，在国家中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中的产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”问题。
第二，城市运营商具有强力的社会责任感。
在开发目标上，开发商实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变；传统开发商的开发本位主要是追求企业的利益，以实现自我利益最大化为主要目的，而城市运营商被放在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总发展体规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。因为城市运营面向的范围已经不仅仅是一个楼盘或者一个商业项目，而是发展到城市片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间，如果不以实现社会价值为己任，那么企业也不可能持续经营。
第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。
在开发定位上，实现由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。他们所从事的经营活动已经从常规的地产向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。与以往的地产商比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。
第四，城市运营商是各种资源的整合者。
由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者，进而发展到对城市进行产业的植入。带动城市经济的发展和城市居民的就业。以往的房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅盖好房子，还提供生活配套措施，例如幼儿园、学校、医院、养老服务等，而城市运营商在进行商品方开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业，例如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，还引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。作为城市运营商，他们所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。
第五、城市运营商与政府保持良好的合作关系。
城市运营商和政府之间不是利用被利用的关系，应该是合作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，而且是一个可持续发展的经营理念。 政府的城市运营更加侧重于战略层面，是对城市发展定位，对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营目标的实现，政府对于城市运营的战略和思路要落到实处，需要通过更多操作层面的运营来完成。而在城市建设中，上述工作很大程度上是由房地产开发商来完成，从这方面来说，在未来的中国城市化进程与城市运营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。
21世纪是人类由农业社会跃入工业社会、进而全面进入城市社会的世纪，据联合国数据，目前，全世界已经有 一半以上的人口居住在城市。中国城镇化进程正处于30%向60%增长的加速期。第六次人口普查显示，目前我国居住在城镇的人口已达6.7亿，占总人口的49.68%，城镇人口比2000年第五次人口普查增长近2亿人口，近10年间大量人口的涌入城镇极大推动了房地产业的发展，也加速了我国城市化进程。据预测，到2030年我国城市化率将达到65%，这就意味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市人口。可以说，到2030年这近20年我国房地产业还将处于一个高速发展阶段 。随着城市化水平的提高，人口不断向城市转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快速发展进程中，如何通过城市运营而取得城市资源的增殖和城市发展最大化是我们面临的重大课题。
一方面城镇化发展给我国经济社会发展带来新的机遇：中国经过30年的高速发展，当前也进入中速温和增长时期。转变经济发展方式，调整产业结构是当前中国经济发展的重要任务。城镇化发展为中国调整产业结构、转变发展方式提供了强大的动力。
（一）城镇化发展是我国当前拉动内需的强大动力。
当前，中国城镇化率已突破50%，这就意味着中国的国情将发生历史性的变化，即中国进入了城市市民占主导地位的时代，中国是以农业人口为主体的说法将成为历史。同时，随着城市人口的增多，城市规模的扩大，城市数量的增加，城市人口居住、生活、就学、就业等刚性需求大量增加，这种状况不仅带来了大规模基础设施和城镇住宅的投资需求，而且大规模农村人口转移和生活方式变革还创造了巨大的消费需求，创造出巨大的国内市场需求。城镇化成为中国扩大内需、经济持续较快增长的强劲动力。同时，城镇化的发展对房地产的购买、需求，甚至包括各种城市功能的需求，也给城市运营带来了巨大的发展空间。
（二）城镇化有利于实现产业结构转型升级。
当人均GDP达到3000美元以后，城市化水平达到50%以上时，将推动教育、医疗、社保等公共服务业，商贸、餐饮、旅游等消费型服务业和金融、保险、物流等生产型服务业的发展，服务业和第三产业的发展对城市化的推动作用将会起到主导作用，成为城市化深入发展的后续动力。特别是金融危机之后，迫使中国加快转变经济发展方式，其中，充分就业、扩大内需、提高居民的消费能力，满足城市居民提高生活质量的新期待，都有赖于服务业的发展。《十二五规划纲要》明确提出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。中国将迎来重要拐点——全面进入服务经济时代。
（三）城市群的发展成为中国城镇化发展的主要形态。
中国城市化进程正处于30%向60%增长的加速周期之中。目前，我国形成建制城市655座，比1978年增加2.4倍。其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座 。城市数量可能在未来很短的时间里从655个增至1000多个。近年来，高速公路的修建极大地改善了城市之间的交通状况，城市间的产业联系与经济合作不断加强，区域经济一体化的进程加快。城镇体系不断完善，特别是城市群的快速发展，已经形成我国推进城镇化的主体形态。《十二五规划纲要》提出，要按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。城市增多的一个直接后果就是城市或城市群之间的竞争日益激烈，中国现有的城市格局将重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身定位、自谋发展的“经营”问题 。而真正的城市化，是对城市的各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现资源的合理配置和高效利用。
另外一方面伴随着城市化发展，中国城市也面临着一系列的问题和前所未有的挑战：
（一）耕地减少，城市发展受到约束。
相对于巨大的人口规模，中国耕地资源十分有限。但在工业化、城镇化的快速发展过程中，城市空间过度扩张、占用耕地和生态环境压力增大；一些地方以非市场化的方式低价征用土地，高价出让获得差价收益，将农用地转为城市建设用地作为变现建设资金的重要手段，造成耕地大量被占用。中国城市化的进一步发展需要占用一定的耕地，但是逐渐减少的耕地成为未来成熟化发展的一个重要的制约因素。
（二）城市产业缺乏或产业升级调整，就业问题突出。
一些地方政府在推进城镇化过程中，资源集中用于城市建设，或者是通过调整行政区划来扩大城市辖区面积，忽视产业发展，造成城市发展中的产业“空心化”，而创造的就业机会不足；随着中国工业化进入资本密集度提高阶段，资本投入迅速增加，资本有机构成提高，资本对劳动的替代加快，就业对经济增长的弹性较以往降低。另外，进城务工农民由于技能和文化水平的限制，其就业问题一直是城市化过程中的难题。如何创造更多的就业机会，扩大就业空间，是城镇化进程面临的突出问题。
（三）城市公共产品短缺，社会管理滞后。
城镇化的快速发展在推动中国经济快速发展的同时，也带来了进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求的大量增加，如何为农民工提供城市生活必须的公共产品，与城市居民一样享受同城待遇，这是城市公共服务均等化所要面临的问题。同时，由于市场化的完善和城市化进程加速，城市之间人口流动和大量的农民工进城，导致社会流动的规模和速度也在加快，而部分城市社会管理能力滞后，上个世纪50—70年代曾在西方国家出现的“大城市病”也开始在我国显现苗头。由于大城市城区人口过于密集，就业困难、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等越来越成为建设和谐社会的不和谐因素，影响了城市化的正常发展。这就需要我们认真总结西方城镇化发展的经验和教训，重新审视我们的城镇化，全面认识城镇化的客观规律，使我们的城镇化走科学发展之路。另外，城市化的快速推进，城市规模不断扩大，必然造成对农民耕地和宅基地的占用。在这个过程中，存在着对被拆迁农民补偿不到位的现象，城市拆迁引发的社会矛盾突出，将影响社会稳定和谐发展。
真正的城镇化不仅仅是城市数量和城市规模扩张的城镇化，不仅仅是城镇人口增多的城镇化，而是进城农民生产方式、生活方式和价值观念的现代化。当前，中国的城镇化发展进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，由数量型的城镇化向质量型城镇化的历史性飞跃时期。这个时期，城镇化要更多地关注人的社会性需求和人的精神层面需求的满足，关注城市的可持续发展，落实科学发展观以人为本的理念，建设低碳的城市化、和谐的城市化、幸福的城市化，促进人的全面发展。
在我国，随着工业化和城镇化进程的快速推进，城市管理、公共服务和城市建设等城市发展相关问题日益凸显，为政府、社会和学术界所关注。如何在提高城镇化水平、推动经济社会快速发展的同时，规避城市病，解决城市建设资金不足、政府提供的社会公共服务不能满足城市居民的需求等问题，已经成为横亘在我国城市发展面前的一道难题。在探索和实践的过程中，“城市运营”理念应运而生。
“城市运营” 具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践中对“城市经营”理念的升华。2002年前后，我国城市策划学者最早提出“城市运营”的概念，他们认为房地产开发到一定程度，仅仅做楼盘很难保证开发的顺利进行。也有政府官员认为，房地产20多年的发展使得房地产商已经完成了原始的基本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。
城市运营包括两层含义：就是指政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增殖和城市发展最大化的过程。对于城市来说，城市资源不仅包括如土地、山水、植被、矿藏、物产、道路、建筑物等自然资源，还包含涉及历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌等人文资源。增强一个城市综合竞争能力，就是既有效增加城市的物质财富，又增加城市的精神内涵。通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，使城市的综合竞争力得到提高，城市的财富增加，城市居民生活质量和幸福感得到提升，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。
1、经济效益：城市的自然资源得到有效合理的开发，实现城市自然资源的增殖，推动城市经济的发展，增强城市的市场竞争力。城市是现代经济、科技、信息和社会活动的主要载体，当代世界经济的竞争，主要体现在城市经济的竞争。经过30多年的改革开放和经济高速发展，我国已经实现了邓小平同志提出的现代化“三步走”的前两步战略目标，总体上进入小康社会。进入新世纪，我们要实现现代化“三步走”第三步发展战略目标，到本世纪中叶全面实现现代化，还有很长的路要走。这就必须大力发展城市经济，使中国融入世界经济的主流。现阶段，我们通过转变经济发展方式，通过城市运营，调整我国现有的经济结构和产业结构，扩大内需，来实现我国城市经济的新发展。
2、社会效益：城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题（例如当前城市居民存在的就业难、看病难、上学难、住房难、养老难的问题，解决进城农民就业、社保、住房等问题），实现党的十七大提出来的：学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居让我们城市居民生活的更有尊严，生活的更加幸福。通过对城市资源的优化组合，使城市广大市民能共享城市运营的成果。既为社会创造更多更好的物质精神财富，又为市民提供更多更好的物质精神享受 。
3、环境效益：包括自然环境效益和人文环境效益。 2008年开始的金融危机对我国的警示就是要转变经济发展方式，在城市自然和人文资源的开发运营中，我们一定要强调城市可持续发展的重要性，城市发展资源的开发既满足现代人的需求，又不损害满足我们下一代人需求的能力。换句话说，就是经济社会资源和环境保护要协调发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。城市政府和企业不能仅仅只追求当代一时的最大化绩效功利，还要谋求城市资源世世代代最大化绩效的永续共享，为后世、为子孙更多地谋福利，更好地造福利。所以，我们要合理开发城市的自然和人文资源，虽经营资产而不损消资产，在城市运营中重视文化的传承与创新，在传承中创新城市价值和理念。虽谋求现实发展而不牺牲未来发展，走可持续发展之路。坚决杜绝高能耗、高污染、高投入的城市发展方式，克服常建常毁、常拆常建的恶习流弊，全面减少和降低城市发展的战略性资源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够很好地长期续享城市自然和人文资源积淀的发展空间。