文章来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：郑佳铌。
近日，由三一集团与全球知名服务公寓业主和运营商雅诗阁联袂打造的深圳雅院服务公寓（三一云都）迎来开放日活动，这也是雅诗阁中国旗下的本土品牌“雅院”的首次亮相。三一集团（又名三一重工）作为中国最大、全球第五的工程机械制造商，是世界较大的混凝土机械制造商，首次与雅诗阁合作打造了属于两者的首个公寓品牌。国内国际企业强强联合，共同开拓长租公寓领域，长租公寓会迎来什么样的商业变局，本文浅作探讨。
雅诗阁聚焦中国市场 “雅院”首次亮相
在了解“雅院”前，先是了解它的两个缔造方——雅诗阁和三一云都。
雅诗阁是凯德投资旗下全资子公司、全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商。2022年末， 随着佛山奥克伍德华庭酒店公寓的投入运营，雅诗阁跨越了在华运营项目突破100家、管理及储备物业超过200家的里程碑，为雅诗阁在中国的发展再添浓墨重彩的一笔。
三一云都位于深圳龙华观澜高新园区，总建筑面积约65.46万平方米，是三一集团携全球顶级建筑设计机构福斯特事务所倾心打造的集研发、办公、商业、公寓为一体的国际化智能生态园区。
所以，深圳雅院服务公寓不仅是雅诗阁全球第一家雅院品牌的落地和发芽，为雅诗阁在华新添一个本土品牌，也是着三一集团第一家自投酒店公寓项目的成功落地。“雅院”的首次亮相，不仅为雅诗阁在中国的发展再添浓墨重彩的一笔，也再度拉开了雅诗阁在本土市场的发展帷幕。
早在1998年，雅诗阁将国际化服务公寓的理念引入中国，由此拉开了在本土市场发展的序幕。时至今日，雅诗阁在华运营物业已经破百。这两年，雅诗阁新签约项目遍及中国数十个城市，除原有的三大知名品牌（雅诗阁、馨乐庭和盛捷）带来的单元总量令雅诗阁稳据大半江山外，雅诗阁还覆盖了lyf共享公寓和中国自创品牌雅遇、雅院，雅诗阁在不断打造适应本土的公寓品牌。
今年4月，雅诗阁提前实现了2023年年底全球16万套的管理目标。在创记录的新签数量及新开物业的双重加持下，雅诗阁全球管理费收入再攀高峰，成为凯德投资整体业务年度收入的主要贡献者。始终专注高质量增长的雅诗阁，计划以去年2.58亿新币收益为基准，在下一个五年结束时实现翻番，即至 2028年，公司年管理费收入突破5亿新币。
得益于雅诗阁对中国市场和消费者的深入洞察，雅诗阁目前在中国的布局已超过28%。雅诗阁中国董事总经理陈志商曾说道：“中国一直是我们全球拓展计划中不可或缺的重要战略市场及增长引擎。自1998年进入中国以来，雅诗阁迄今已深耕这片沃土25载，积累了丰富的客户资源以及良好的市场口碑，并通过长短租结合的策略，在华韧性成长。”
中国作为一个传统旅宿需求旺盛并不断涌现新需求的市场，正是雅诗阁看重的一处具备超强发展潜力的创新之地。经过25年的历练，雅诗阁在中国品牌和服务也在随着市场消费和客群的变化而不断调整。为此，雅诗阁不断打磨现有品牌，积极拓展新品牌，以满足不同客群的需求开展在华新变化。
空间秘探观察发现，正因为雅诗阁对于中国市场的看重，让它在其中取得了回报。雅诗阁发展至今，在中国市场所发展的规模也是越来越大，从原有的品牌到孵化的新品牌，实现了旗下品牌数量的增加。同样，除了品牌外，雅诗阁对于产品线的扩容也是十分重视，近年来雅诗阁在各地的产品落地数量也在不断增加，在今年的第一季度便在不同地区新增了近1500套单元。不仅实现了数量的上涨也实现了产品的布局范围的扩大，使雅诗阁在华储备持续增长。
孵化本土品牌 从并购途转向扩张途
在雅诗阁发展初期一直以收购其他品牌集团来实现企业规模的扩大，而今，发展战略模式已发生了巨大的改变，从早期的并购途到如今的扩张途。其中最应该提及的应该是如今的雅诗阁已经开始重点布局于轻资产战略模式，这一模式的出现，让雅诗阁进一步壮大自身，夯实成为全球住宿领域内核心玩家的重要资本。
作为在行业内浮沉多年的服务公寓企业，雅诗阁走向全球的扩张时刻一直伴随着收购脚步。据悉，在2017年雅诗阁就先开始了并购途，雅诗阁便陆续对Quest酒店集团、仕纳房地产经纪有限公司和塔姿亚酒店管理公司等在内的投资进行并购。
2022年雅诗阁还在持续加码并购，雅诗阁在2022年7月正式宣布从丰树产业私人有限公司手中全盘将奥克伍德纳入麾下。奥克伍德作为雅诗阁发展蓝图中的重要里程碑之一，此次收购不仅扩大了雅诗阁在全球旅宿市场中份额，让雅诗阁旗下拥有了三大服务公寓品牌：雅诗阁、馨乐庭和盛捷，成为美国地区以外领先的国际服务公寓运营商外，还让雅诗阁在旅宿行业中的领先地位得到进一步巩固。
在收购奥克伍德后，雅诗阁开始瞄准亚太以及中国市场日益增长的青年长租需求，开启了长租公寓在中国市场的深入布局，而当时的雅诗阁正聚焦于物业管理。但随着公寓市场经营模式的不断变化，雅诗阁在进入中国市场后，在2020年雅诗阁已经开始着手中端公寓市场探索，对于品牌扩张便将重点放于打造本土品牌上，雅诗阁针对中国不同群体对长租公寓的需求，雅诗阁分别在2020年和2022年推出了两个适应本土的品牌——雅遇长租公寓以及升级产品雅院服务公寓。同样，两个本土品牌的出现也代表着雅诗阁越来越重视轻资产战略模式发展。
2021年12月，雅诗阁中国区与上海市外高桥保税区新发展有限公司携手打造的“雅遇”品牌最大体量物业——上海雅遇长租公寓正式签约，签约套数为1412单元，预计将于2025年投入运营。而雅诗阁新开业项目落子北京、上海、杭州等15个城市，首进三亚、博鳌，与国有企业合作占比达到半数以上。雅诗阁在中国市场实现首个本土品牌的快速复制。
对于雅诗阁首个本土品牌“雅遇”的出现“，陈志商表示“目前雅遇主要以轻资产管理输出的模式在发展”。而今，作为雅遇的升级产品雅院，也在今年7月1日正式亮相，深圳雅院服务公寓是由三一集团与雅诗阁中国联袂打造，而雅院同样是以轻资产管理输出的模式在发展。
如今，雅诗阁在中国市场已经定制了两个适应本土的品牌，而轻资产战略模式在雅诗阁发展理念中所占分量也越来越重。从前的雅诗阁一味走重资产战略模式，对其它品牌进行收并购，这很大程度的增加了企业在资本方面的压力，但同时雅诗阁在初期十分注重对品牌的管理，在雅诗阁积累了一定的品牌影响力之后，便开启了轻资产战略模式，陆续与各地企业进行合作，将自身集中于物业管理运营业务，减少资本投入，通过这一模式来共同孵化新的本土品牌。
“扩张是企业生命的本质，无论身处何种境遇，都要不断去尝试突破。”陈志商曾强调。近两年，受到疫情磨练后的长租公寓热度回升，雅诗阁也加大了在华公寓市场的管理，如今的雅诗阁重点走上轻资产道路，但在轻资产战略模式下，雅诗阁同样也在积极寻求站略并购的机会，凭借公司强大的投资和资产管理能力实现扩张，从而做到轻重资产各自发力。
轻资产输出 将是公寓品牌发展主流
如今，相比对企业有着高资产要求，让许多运营商都望而却步的重资产战略模式，轻资产战略模式反而更受企业的青睐。而向这一模式扩张的企业和机构也确实越来越多，在公寓市场上不仅高端品牌雅诗阁正在发展轻资产战略模式，国内一些头部企业已经在轻资产道路上稳步发展。
后疫情时代，公寓市场受到疫情的影响，造成经济下行、融资趋紧，轻资产模式成为了考量品牌公寓能力的重要指标之一。如今，轻资产战略模式的认可度逐年提高，并涌现出一批优秀公寓品牌运营商代表。
乐乎作为住房租赁行业最早坚定选择轻资产战略的企业优秀代表，以践行轻资产模式，扩大服务外延，实现收益最大化。乐乎公寓于2014年便提出布局轻资产模式，由最初的直投式托管模式，到现在的满课模式，涉及长租公寓的托管、轻加盟、经纪业务及资产管理的方方面面。据了解，前几年为了活下去而“求变”的乐乎通过乐乎托管和乐乎有朋轻加盟两种业务模式，让如今的乐乎在轻资产占比上达到90%。
除乐乎外，窝趣也是开创了住房租赁企业的轻资产托管运营模式之一，窝趣在轻资产运营上走了一条差异化的道路，以拿房和装修交由开发商，自己承担运营，并收取运营费用的方式在轻资产道路上做出成绩。早在2021年，窝趣和国企便开始了合作，窝趣公寓所属集团百瑞纪和桂林经开区、广州日报、广州城投、振业集团先后合作了多个项目。目前，窝趣建立了5大合作方式，基本覆盖了所有项目的合作场景需求，且具有一定的标准化体系输出。同样，作为一开始就是以“轻”发展的窝趣，如今现有轻资产项目占比已超过90%。
同样集中式长租公寓代表魔方公寓，凭借多年沉淀的运营管理优势，以中资产为基石，大力发展轻资产，逆势实现稳健增长。在2019年，魔方完成D轮融资后，宣布轻资产战略加速计划，将通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式，对外输出管理和品牌。转型后，新拓展项目中轻资产项目的占比提升显著。而魔方也凭借着多年沉淀的轻资产管理优势，一直在加大对品牌全国化的布局。早在2020年魔方的轻资产项目占比就已经达到84%。
不可否认的是，伴随着行业逐渐回归商业理性，轻资产模式被更多的企业认为是未来长租公寓行业的发展方向。如今，越来越多的机构已经成为了轻资产的高级“玩手”，像乐乎、窝趣、魔方这三大品牌虽然出身不同，但一直以来都将“轻资产运营”贯穿到底。这些头部租赁企业在资管分离的趋势下开始在“轻资产”浪潮下发展，一定程度上也带动了整个公寓行业的前进。未来运营服务能力、专业眼光以及口碑将是公寓市场长久的价值。企业中的模式能否为租客创造价值、提供服务，这才是考验企业发展的核心逻辑。未来随着市场的不断净化，相对轻资产模式的角色也会越来越重要。
本土品牌如何在高端公寓市场分得一杯羹
轻资产固然已经公寓品牌运营商的主要手段，但是随着国际公寓品牌运营商的强势进入，本土品牌遭遇的竞争压力也与日俱增。据不完全统计，高端公寓市场，国际公寓品牌占到的份额已经接近7成，本土品牌，面对越来越“咄咄逼人”的国际品牌，如何竞争更大的“蛋糕”？
/ 携手合作 孵化新品牌
服务式公寓市场正日趋成熟，各个品牌都在跑马圈地，加速规模扩张。要想在公寓市场分得一杯羹，打破“分食”现象，战略合作，共同孵化品牌，可能会带来不一样的效果。
例如，2019年湾流国际与星窝创享青年公寓开启了战略合作，该项目在上海外滩正式召开新闻发布会，共同宣布此次并购圆满完成，湾流国际成为星窝最大股东。双方分别作为公寓业不同定位的领导者，将充分发挥各自优势，进一步构建起市场资源共享与联动发展的双赢模式。
今年2月16日，新兴千万级公寓品牌公司“派氪公寓”进军武汉市场，与武汉本土品牌橙家公寓达成并购合作。据了解，其中前瞻性的市场洞察和战略布局也成为派氪公寓全面提速发展的动能，而在此次合作后，派氪公寓在中档及中高档服务式公寓的布局又新添一枚棋子。
国际公寓品牌在口碑方面具有一定的影响力，也开始与中国国企和民企进行合作孵化新品牌，雅诗阁就是一个典型样本。国内公寓品牌间已经开始相互合作，但本土公寓品牌和国际公寓品牌合作不多，不久的将来，他们各取所长，也有进一步合作甚至共同孵化新品牌的可能，这一点国际酒店和国内酒店品牌早就开启了比较良性的合作模式，本土公寓品牌也可参考。
/ 挖出“主心骨” 先吃独有“蛋糕”
无论是国际公寓品牌，还是国内品牌，选择公寓产品都有其自身的“基因”特质，有的优势在于高端服务式公寓，有的在于中端的白领公寓，还有的在于平价的蓝领公寓、集体宿舍等，因此国内本土品牌和国际公寓品牌竞争的同时，也不能忘记自己的优势所在，守好自己固有的阵地，才能进一步的“攻城拔寨”。
高端服务式公寓和本土公寓品牌有着一定的差异，高端服务式公寓本身就必须拥有更高住宿品质需求的产品基因。像目前许多高端服务式公寓都是由一些头部的酒店品牌开始做起，它们本身拥有了强大的产品打造能力和运营能力，而这一点正是本土公寓品牌比不上的地方。而本土品牌的优势在于对市场的洞察力、应变力和资源整合的能力，国际品牌在陌生的市场会相对乏力。
例如，从厦门做大型公寓服务商起家的UONE公寓，如今已经把步伐迈到了北京。“这几年在厦门主要是想深耕大型公寓的概念，一直想把它做深做透。” UONE优望董事长丘运贤认为，租赁社区化应该是未来长租公寓非常重要的形态，大型公寓和中小型公寓管理有很多差别，UONE公寓可以走出一条自己的路。
因此，本土公寓品牌需要学会发展自己独有的公寓特色，走和高端服务式公寓不同的道路。先吃好自己独有的“蛋糕”，再去拓宽其他赛道。
/ 把握政策红利 实现资源利用
如今租房市场发展火热，需求量也在不断增大。近年来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点，在政府“扩大保障性租赁住房供给”这一政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。
例如，公寓头部企业万科泊寓在今年7月1日发布了深圳首个“非居改保”项目，在以自有用地建设保障性租赁住房中持续前进。政策纳保最大的受益者一定是本土公寓品牌，各级政府会为本土品牌提供政策红利，本土品牌也能为政府提供租赁产品保障，两者间是“双向奔赴”。
保租房的出现对于本土品牌是不可多得的机遇，在利好政策与筹集目标的双重激励下，必然会有越来越多的主体选择进入保租房赛道。而本土品牌更是要抓紧这张政策“船票”，有效实现资源利用。
/ 学习酒店式管理 打造家居式服务
国际高端服务式公寓之所以品牌响亮，产品打造能力和服务理念是其重要的护城河。不论是从公寓环境、服务标准还是运营管理可谓都是上乘，都有着国际集团体系化SOP作为参考。而这样的国际高端服务式公寓对于本土品牌是具有很大的学习价值的。
在我们所熟知的国际酒店品牌中在公寓赛道发力的并不在少数。例如，万豪集团所推出的万豪行政公寓，万豪行政公寓作为酒店起家的公寓品牌，在服务、管理方面都有着先天优势。在长沙卓越万豪行政公寓开业时，总经理夏军曾说：“长沙卓越万豪行政公寓专为中长期居停的宾客而设计，致力于为宾客提供精致的空间，定制化的服务，营造如居家般的自在和温馨。”万豪行政公寓的定制化服务主要体现在通过有效记录对顾客的细节调研，了解顾客对公寓的满意程度来进行追踪式的服务。他们对公寓服务的重视是值得本土品牌去学习的。
国际公寓品牌过去多是依托“酒店式管理、家居式服务 ”特点，为注重品质生活的中外高端商务人士和高净值人群打造适合任何场景的家外之家。说到底，就是在产品打造力和服务理念的优势，本土品牌确实需要虚心学习，而不能仅仅停留在表皮式的模仿。
综上，面对公寓市场所迎来高速发展的黄金时代，轻资产战略模式对于现在这个市场的适配度更高，将会吸引越来越多的国际和本土公寓品牌。同样，国际公寓品牌和本土品牌的竞争才刚刚开始，鹿死谁手，尚不可知，但商业市场从来都是更青睐更优质的猎手，让我们拭目以待。
