商品房交付标准是竣工验收合格，还是办理竣工验收备案？
房屋竣工验收合格后，开发企业需要向建管部门填报房屋竣工验收备案表，并由建管单位核发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即通常所称的竣工验收备案证，由于办理该证时会对前述几个专项验收合格文件进行查阅，而且该证也是办理房屋两证的必要文件，所以社会比较普遍认可以房屋竣工验收备案表或者竣工验收备案证作为交房文件和交房时间的重要参考。
案例索引：东莞市厚街房地产公司、东莞市金贤房地产开发有限公司与刘琼、何罗生商品房销售合同纠纷案
（2019）粤19民终13756号
东莞市中级人民法院
裁判说理：
关于案涉商品房符合交付标准的时间。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十一）条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付标准为该商品房经验收合格，但该约定标准明显低于上述验收备案标准，且金贤房地产公司及厚街房地产公司作为提供格式合同的一方当事人及房地产开发行业的从业者，对商品房交付标准的法律法规应较为熟悉，但其并未提供合法有效的证据证明其就该明显低于上述验收备案标准的交房标准向刘琼、何罗生作出了详细及充分的说明，应依法承担举证证明不能的责任，因此，案涉商品房符合交付标准的时间应以法律规定的验收备案标准为准。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张以案涉商品房通过五方验收时间为其符合交付标准的时间，理据不足，本院依法不予支持。一审法院认定案涉商品房竣工验收备案日期为其符合交付标准的时间，符合法律规定和本案事实，本院依法予以维持。
关于刘琼、何罗生领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件。即使刘琼、何罗生已于案涉商品房竣工验收备案日期前领取了其钥匙及相关入伙文件，但金贤房地产公司及厚街房地产公司并未提供合法有效的证据证明刘琼、何罗生系在知道案涉商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下仍同意接收案涉商品房，应依法承担举证证明不能的不利后果。因此，刘琼、何罗生领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件的行为不能视为刘琼、何罗生知道案涉商品房不具备约定或法定交付条件仍然同意接收案涉商品房，不能因此免除金贤房地产公司及厚街房地产公司的违约责任。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张其无需支付刘琼、何罗生领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件后的逾期交楼违约金，理据不足，本院依法不予采纳。
关于金贤房地产公司、厚街房地产公司主张双方已就案涉商品房延迟交付问题进行处理。金贤房地产公司及厚街房地产公司虽主张双方当事人通过有条件减免刘琼、何罗生物业管理费、刘琼、何罗生承诺不追究金贤房地产公司及厚街房地产公司逾期交楼违约责任的方式对逾期交楼违约责任进行了处理，但其并未提供书面协议或其他合法有效的证据对此予以证实，应依法承担举证证明不能的责任。因此，金贤房地产公司及厚街房地产公司的前述主张，证据不足，本院依法不予采纳。
