文｜邓浩志
早在去年五六月份，广州楼市仍然很火的时候，我就提出天河、黄埔、灵山岛尖房价上涨过快，有泡沫，会回调。
我是第一个提出，也是多次提出这一观点的人（请回看2021年6月~8月的微博记录）。当时，还有一堆黄埔、天河的铁粉和我“分享”：买房要买中心城区，广州城市向东发展，一定要买东部的观点。趋势去年他们跑步入场，现在回看，买了老黄埔这批朋友全部高位站岗。
最突出的老黄埔某些板块，去年二手房最高卖到6万块钱一平小区，现在大跌到4万多元一平。 还有，上两个礼拜超级大盘黄埔新城开盘，均价最低2.68万元每平起。再次把老黄埔的价格预期往下拉低了一个台阶。
楼市不景气，房价下跌，这是大势。 但黄埔的房价下跌幅度是全广州最夸张的。 去年黄埔房价全市上涨速度第一，到今年上半年，黄埔房价下跌速度第三，这一来一回，实际波动幅度远远大于市场平均水平。 所以黄埔房价下跌，已经不止大环境因素。
关于为什么看空老黄埔房价？ 原因很多，比如旧改全面叫停，供应大增，房价上涨过快，人才购房政策取消等等。但问题的关键是， 为什么这么多当时就显而易见的原因，购房者竟然视而不见？ 原因就是不少购房者被“买房跟规划走”的口号误导了。买房跟规划走，这是10年前具有前瞻性的，但现在这个法则已经人尽皆知，已经没有任何操作意义了，现在买房不但既要看片区的发展规划，更要看当前售价，必须以“性价比”进行统筹考虑。
也是去年中的时候，除了我看空老黄埔，我还同时提出天河楼市都有泡沫存在。 现在的唯一悬念是广州天河的房价，这个最坚硬的泡沫，会不会破？什么时候破？楼市自去年三季度开始下行，全国各地乃至全广州各区的房价都有或多或少出现了回调。而全广州只有天河区，尤其是珠江新城板块的房仍然保持高歌猛进。价格始终走在逆势上涨的路上。上周，某国足明星33万每平米放售珠江新城豪宅的消息，再次把珠江新城的房价推到舆论的风口浪尖上。
我想再次提醒大家，当所有人都认为一个东西是有价值的时候，那这个东西的价格一定不便宜，因为所有人都愿意为他出价。当所有人都一致认为买房一定要买一线城市核心地段的时候，像珠江新城这类物业也注定不可能有性价比。
实际上，珠江新城楼市在逆势保持强势到如今，已经显现出强弩之末的态势。6、7月份，珠城二手成交量已经出现了大幅下滑，接近腰斩。购买力不足的问题已经开始展现。另外，珠江新城二手房也有明显过度金融化的问题。各种违规贷款替换房贷的情况越来越普遍。只要相关部门再次出手整顿，这批违规贷款，就可能出现踩踏式出逃的情况。目前珠江新城二手房平均价格实际接近20万。花这么高的代价，买一个十几二十年前的老房子到底值不值得？和其他发展新区的全新物业，高实用率物业，高性价比物业相比，这里到底还有没有性价比可言？这个问题无法客观衡量。但大家至少应该尽量客观地作一个横向对比。
至于某些人为显示自己的专业，还把一个小小的珠江新城细分为若干个区域，细致分析各个区域的学位，交通，医疗，商业等等资源，并给予不同片区不同的升值预期。我觉得甚是可笑。这完全是一种内卷，一种无用功的细致。我简单解释一下，一个片区享受同样的利好或者利空，不存道路左边涨10%，右边不涨的情况。有资源的差异，但这都反映在初始价格之上，并不反映在价格涨跌幅度之上。借此，我想说，很多人买家真的被云里雾里的利润搞蒙了。
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