学区房的神话正在被颠覆。
作者 -陈泽旋
去年，北京西城区顶尖学区房被跨学区调剂，“牛小”变“渣小”的消息不胫而走，其产生的震慑力波及北京多个城区，学区房价应声跌落。
一年过去，楼市政策暖风频吹，而针对学区房的政策却仍在步步紧逼。根据北京日报报道，7月20日，北京市教委相关负责人在市政协主席年度提案办理协商会上透露，今年9月秋季开学后，北京全市所有区都将开展教师交流轮岗。
这是一项推进义务教育优质均衡发展的措施。在各地推进“双减”工作的背景下，去年8月，北京正式宣布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，而东城、密云为第一批两个试点区，今年4月，西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6个区也加入其中。但在当时，北京仍有8个区未推行教师轮岗。
去年以来，多校划片、教师轮岗和二手房指导价等政策相继落地，今年北京多个区域还公布了“校额到校”计划，叠加楼市调控政策和市场下行的影响，北京多个学区出现学区房成交放缓和价格下跌的情况，连“牛小”林立的西城也有些扛不住了。
不过，就北京全市开展教师轮岗政策是否会进一步冲击学区房，中原地产首席分析师张大伟认为“的确会产生一定影响，但很难大范围实现”。
北京全市实施教师轮岗
根据北京日报，北京市教委相关负责人于7月20日透露，将在全市范围内开展校长教师交流轮岗，全面推进“双师课堂”建设，而今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
另据央广网报道，轮岗制度对校长和教师均有涉及。在校长层面，凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校任职满6年的正副校长，原则上应进行交流轮岗。在教师层面，凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校连续工作6年及以上的老师原则上应进行交流轮岗。
交流将以最基本的教育周期为单位，比如至少是一学期、一学年，甚至为一个成长周期，比如三年一个学段。
轮岗类型主要包括两大部分，一是城区在推进学区教育集团内校际间的师资均衡配置的基础上，重点推进全区范围内义务教育阶段学校校长的交流轮岗，以及区级以上骨干教师的均衡配置，普通教师的派位轮岗；二是远郊区全面推进交流轮岗，在全区范围内推进义务教育阶段学校校长的交流轮换，区级以上骨干教师的均衡配置，普通教师的派位轮岗。
值得一提的是，在去年8月，北京市教委召开的新闻发布会宣布推进轮岗制度，并公布第一批试点区东城和密云时，相关负责人曾表示，此次的轮岗工作将不会打破行政区划，而是在学区内进行轮岗，干部教师不用承担远距离工作地点的变化，不会对教师的日常生活造成障碍。
时代财经了解到，在就近入学的大前提下，由于拥有的资源禀赋不同，北京各区在坊间逐渐形成了一条学区房“鄙视链”，处于鄙视链顶端的是优质教育资源最为集中的西城和海淀，东城和朝阳次之，接着为石景山和丰台，然后才是其它。
如果按照去年8月份的说法，全市范围的轮岗制度仍不打破行政区划，意味着处于鄙视链底端的区域将无法获得来自名校的资源。这也是中原地产首席分析师张大伟认为轮岗制度影响有限的原因，“的确会产生一定影响，但很难大范围实现，因为教师也有自己的家庭和住房，以北京为例，如果跨区流动，会导致教师上班等各种困难”。
不过，“双师课堂”实际上是共享优质教育资源，推进教育均衡发展的举措，它指的是由两个教师共同完成某一学科的授课活动，通常情况下，由一名骨干教师作为主讲老师进行线上授课，另一名老师作为辅导老师线下组织引导听课的班级。
多校划片后房价大跳水
在去年各地推进“双减”工作的背景下，北京陆续落地多校划片、教师轮岗、二手房指导价和“校额到校”政策，以期推进义务教育的优质均衡发展，多重因素影响下，北京多个学区出现学区房成交放缓和价格下跌的情况。
不过，就目前学区房的市场反应看来，多校划片为影响力最大的一项政策，多校划片是指一个小区对应多个学校，与之对立的是“单校划片”的概念，即一所小学对应固定的片区，小学对应直升的中学。
2020年4月30日，北京西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
西城是北京16区中处于学区房鄙视链顶端的区域，西城之中又以“金德月”最为著称，“金德月”指的是金融街、德胜、月坛三大学区，由于学区内遍布优质小学，在北京家长的心目中，“金德月”处于最顶端。
去年4月24日，西城2021年义务教育阶段入学工作的实施意见发布，再次强调2020年7月31日后购入房源的家庭，孩子申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
此时的家长仍对通过购房入读顶级“牛小”抱有幻想，然而，幻想随即破灭。2021年7月，“金德月”出现学生被调剂到相邻学区的情况，其中，最热门的德胜和月坛2020年7月31日后购入住房家庭则全部被调剂出片区。
入读顶级“牛小”的确定性消失后，西城学区房的成交量价应声而跌，降价百万的房源不在少数，而由于西城的风向标意义更强，此事产生的震慑力波及北京多个城区。
来自海淀万柳学区的房产中介李玲（化名）告诉时代财经，“去年出现调剂事件后，万柳学区房价降了一些，小户型跌幅有15-18%”，她以学区内的蜂鸟家园小区为例，“去年3月份入学名额没被占用的户型最高卖到1030万元，单价高达20.6万元/平方米，而小区整体均价最高时接近19万元/平方米。出了调剂事件之后，就大跳水了”。
时代财经了解到，蜂鸟家园小区此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，且由于该社区内大多的房源皆为50平方米左右的小户型，总价相对较低而大受欢迎，一直被视为海淀学区房的“晴雨表”。去年10月份，蜂鸟家园一套51.6平方米的房源以600万元的价格成交，价格之低令业界哗然。
“调剂事件经过一年后，又有一些回涨，最近中关村三小的招生情况也出结果了，用大部分家长的话来说就是比较理想（指被调剂的少）。现在入学政策和信贷政策还算平稳，不过一部分业主着急出售，是个捡漏的好时候”，中介李玲说道。贝壳找房显示，蜂鸟家园的6月参考均价为16.92万元/平方米。
多城刺破学区房泡沫
尽管北京针对学区房的政策仍在调整，但不同的中介均表示，全市范围实施轮岗制度并不会带来很大的影响，他们更在意“多校划片”。
“轮岗是大趋势，但9月份才开始实行，要是有影响的话，也都是和海淀、西城一样”，丰台一小学区的房产中介黄桦（化名）告诉时代财经，“而且房价波动是必然的，整体趋势还是慢慢上浮，更何况丰台的价格也不像西城德胜、金融街板块那么夸张，大跳水的几率很小，而且一小学区都是单校划片”。
丰台是本次新增开展轮岗制度的区域之一，虽该区域的教育资源处于北京16个区的中游水平，但学区房炒作氛围较淡。今年4月30日，丰台区发布《2021年义务教育阶段入学工作实施意见》，推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，但黄桦表示目前其所负责的丰台一小学区仍然实施单校划片，“只要父母孩子的户口在片区内，上丰台一小基本没有什么问题”。
实际上，不止北京，深圳、常州、上海、大连、威海、济南和开封等多个城市亦展开或即将展开轮岗制度。
以深圳为例，去年8月份，深圳就喊出建立义务教育阶段“教师轮岗制度”，表示将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度；今年7月份，《深圳经济特区社会建设条例》经深圳市人大常委会表决通过，将于8月1日起正式实施，条例明确提出推行大学区招生模式，建立健全校长教师交流轮岗制度，以促进义务教育优质均衡发展。
值得一提的是，在6月份，传言光明区将成为深圳第一个实施轮岗制度的区域，但该传闻未被证实。
尽管大学区招生模式和轮岗制度目前均是“只闻楼梯响”，但目前深圳已有学区房出现“砸盘”现象。不过，原因仍被主要归咎于在楼市调控和市场低迷，以及对与“多校划片”类似的大学区招生模式出台的预期。
时代财经了解到，“大学区制”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。大学区招生改革，意味着未来同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校，从而降低购房者的炒作预期。
去年以来，深圳学区房就不断被爆出降价的消息，去年10月，深圳福田区百花学区内的核电花园小区还因降价600万元而登上微博热搜。
据乐有家研究中心监测，自2021年9月以来，福田百花、福田香蜜湖、罗湖深中、南山南二外、宝安宝中、龙华深高北六大名校片区的业主挂牌价、成交价均明显下滑，成交价最大跌幅去到21%。
种种迹象表明，学区房正在走下神坛。
