一则无准确源头的传闻，叠加一份海外机构报告，就能将一家房企迅速拖入股债深渊。吴亚军说，市场恐慌造成龙湖股价下跌，公司年内所有债务已还清。
文 ｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑 ｜周春林
头图摄影 ｜史小兵
“风声鹤唳，草木皆兵”已成为当下房地产市场的真实写照。
8月10日，港股内房股几乎全线下挫。截至当日收盘，龙湖集团跌超16%，大发地产跌超15%，弘阳地产跌超14%，碧桂园跌超7%。其中，屡被评为房企“优等生”的龙湖集团，“领跌”众房企，跌幅一度触及19%，当日市值蒸发246亿港元，令人颇感意外，引发各界关注。
当天早间，有传言称龙湖商票出现逾期。该消息在投资者中间迅速发酵。一日之间，龙湖遭遇“股债双杀”。尽管传言很快被龙湖辟谣，但各方惊魂未定。收盘不久，《中国企业家》获悉了一份当日龙湖集团投资者电话会议的现场实录，公司主要管理层均现身释疑。
龙湖集团创始人、董事长吴亚军将股价下跌原因归于市场惊慌。“今天（8月10日）股价大跌，我们本身没有太在意，这是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。”吴亚军还谈及行业境况，“该爆雷的（房企）都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。”
“这是一个委婉的说法。”多位房企人士对《中国企业家》表示，“做空报告+商票谣言”是做空机构的惯常操作，根据目前市场上的种种表现，龙湖大概率遭遇“做空”。谣言之外，包括投资者在内的多位行业人士认为，瑞银在8月10日发布的一份评级报告是做空的导火索。
在这份名为《China Property and Property Management：How is developers" cash burn？》（开发商如何烧钱？）的报告中，瑞银对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将龙湖、碧桂园服务和金科服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。
今年以来，房地产市场中的担忧氛围，已经弥漫到了一向以“稳健”著称的蓝筹地产商。有研究机构认为， 自碧桂园被惠誉和穆迪调整评级以来，陆续有机构开始做空碧桂园，以及和它表现相似的旭辉。这些做空机构找机会散播负面消息，诉求就是实现自身套利。
今年6月底的万科股东大会上，万科董事长郁亮曾表态，房地产市场短期已触底，接下来是个缓慢恢复的过程。但现实残酷。今年7月，疫情叠加各地出现的停工、停贷浪潮，打乱了楼市的复苏节奏。资本市场上，包括万科和龙湖在内的“好学生”，都成了做空者的目标。
“做空”背后，“惊魂一日”
在房地产尤其是内房股板块，龙湖集团的债券、股票可以说是相对坚挺的一家。市净率方面，相比龙头房企万科的0.55，央企背景中海、华润置地的0.52和0.79，龙湖的市净率在0.83。
8月10日，龙湖集团（00960.HK）收于20.9港元，跌16.4%，股价创下自2018年11月以来新低，盘中最低至20.1港元，最大跌幅为19.6%。截至收盘，龙湖集团总市值为1273.35亿港元，市值一天蒸发超246亿港元。
“8月10日，或将成为龙湖的惊魂一日。”龙湖遭遇“股价暴跌”后，某TPO房企人士如此形容，“很多同行来找我，话题都是龙湖怎么了”。而令他意外的是，8月10日晚，上海票据交易所在其官网发布公告，帮龙湖“辟谣”。 “票交所出了个声明，我还真是第一次见到。”
该声明称：经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。
摄影：史小兵
随后，龙湖发布公告称：董事会确认，在作出一切有关本公司于合理情况下的相关查询后，董事会并不知导致股份价格偏离市场异常波动的任何原因，亦不知任何必须公布以避免本公司证券出现虚假市场资料或根据香港法例第571章证券及期货条例第XIVA部须予披露的任何内幕消息。公司到期商票都已经兑付，没有任何逾期支付。
此番公告前夕，《中国企业家》获悉，8月10日晚间，包括董事长吴亚军、副董事长邵明晓、CEO陈序平、CFO赵轶在内的4位龙湖集团管理层出席了投资者电话会议，具体回复了商票逾期传言、集团销售表现、财务状况、拿地情况等问题。
对于商票违约，龙湖管理层回应称，这是“完全的谣言”，龙湖从去年开始已经不做商票，截至目前商票余额只有7亿元，将在年底前逐步兑付到位。截至目前，龙湖集团已无今年内到期需偿还债务，下半年会安排主动偿还明年到期的债务。
会上，吴亚军表示，“今天股价大跌，本身没有太在意，是市场惊慌导致的，企业没出任何状况。我也觉得要为投资者负责，才开这个会。因目前在静默期，敏感期也不能买公司股票。” 此外，“包括内外债的结构、长短的结构，龙湖都在提前安排，没有什么问题。”
另据龙湖管理层透露，公司目前短期债务占比为10%左右，外债产品不到30%。
除了“商票逾期”谣言，瑞银发布的一份评级报告，被视为引发龙湖股价大跌的另一主因。
在报告中，瑞银认为碧桂园、万科、龙湖和旭辉这四家主要内地房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流，相当于截至2021年底闲置现金余额的11%～41%，担心这种现金消耗的可持续性。基于此，瑞银宣布，下调龙湖评级至“中性”，目标价下调至25.7港元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，债务传闻发酵后，资本市场不安情绪严重，龙湖管理层第一时间现身辟谣，既明确了龙湖当前的经营态势，也多少平息了投资者的一些顾虑。不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，现在整个市场风声鹤唳，资本市场更是闻风而动。
极度脆弱的楼市信心
在当下的房地产行业，能从公开市场获得融资的民企已是少数。截至目前，龙湖维持着三道红线“绿档”的标准，且惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的民营房企。
不久前，龙湖还与碧桂园、美的置业等民营房企一道，被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持，并先后发行了规模5亿元的公司债、4.02亿元的供应链ABS。7月5日，龙湖还发行了2022年第三期境内公司债，规模17亿元。
而今，一则无准确源头的传闻，叠加一份海外机构报告，就能将一家龙头房企迅速拖入股债深渊。不仅是龙湖，包括远洋、金地等在内的多家蓝筹股地产商，都有类似遭遇。显然，整个房地产市场已经进入一种谣言四起、信心极度脆弱、心态失衡的恶性循环中。
自去年12月以来，监管层多次发声强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产行业风险出清正在进一步加快。7月28日，中央政治局召开会议，首提“保交楼、稳民生”。随后，多个城市出台新规，涉及加强预售资金监管、现房销售等多个方面。
不过， 当前房地产困局的核心，依然在于大规模房企信用垮塌带来的负面情绪及资产贬值。而在“保交楼、稳民生”的有效监管下，房地产相关企业也面临着一定的资金周转压力。 有出险的房企人士用“后背发凉”来形容当下自身的感觉。
近期，市场还传出，多个城市政府官员强调“救项目，不救企业”是房地产基金底线原则的消息。对此，龙湖集团在业务会上表示，很多城市出了不少政策来支持销售，各监管层依然还是支持房企的。但从目前情况来看，外界对民营房企的信心依旧不足。
环顾当下，销售环境不见明显好转，是房企面临的普遍问题。亿翰智库监测的40城数据显示，7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比下行32.6%，环比下行24.8%。最终的解决之道，有赖于市场信心的修复，这意味着，利益相关者均需释放暖意。
川财证券分析人士认为，当前，解决保交楼、提振市场信心是重中之重，在房企端流动性压力短期无法缓解的情况下，政府和金融机构或将承担更多责任，相应支持政策和实质性应对方案有望在短时间内出台，推进烂尾项目的盘活和复工，稳定市场信心。
8月9日，龙湖集团发布未经审核运营数据称，7月单月公司实现归属股东权益的合同销售金额118.5亿元，权益合同销售面积78万平方米。今年前7个月，龙湖集团累计实现归属股东权益的合同销售金额683.6亿元，权益合同销售面积418.9万平方米。
“前几天，管理层和公司合伙人座谈，很重要的话题就是龙湖未来5年的策略和打算，怎么增加持续性、经营性收入，这是我们的规划和目标。”此次会上，吴亚军透露，“有员工说，这时候所有管理层还坐下来讨论5年之后的事情，这份从容本身对公司来说就非常值钱。”
吴亚军还谈及楼市政策称，“ 国家的政策一直在想办法让行业回到正确轨道上，过去杠杆比较高的企业，也尝到了该有的教训、付了该付的代价，现在政策不会大水漫灌，而是会频繁的小步出台。 行业出清后，龙湖一直存在机会。”
