分化不新鲜
这些年，房企一直在分化！
不同的是，行业上行期鸡犬升天， 好房企和差房企“差别”不大 ，更多是涨多、涨少的问题！
行业下行期则分化鲜明：有人生有人死，有人进有人退，潮退时裸泳者一个个“裸奔”，好房企和差房企差别显性化，易识别化。
有人爆雷躺平，有人稳定前行，大多人则熬着。
分化加剧了，洗牌加速了，出清加快了， 房企正进入分化的超级“加速期”！
但问题是，房企到底在如何分化？大分化又如何体现？分化又体现在那些具体维度？这少有人谈及细化！
今天，特别总结和拆分下分化的8个维度。
即从战略分化、销售分化、投资分化、融资分化、多元化分化、地位分化、利润分化等8个关键维度去找一下“差距”。看看同样是地产开发老司机，到底有和“大差别”？
事实上，一个个局部战场的小分化，最终必然累计引发房企“全局的”的大分化。
1，销售分化
今年大家都难。
最新前8个月数据，亿翰数据显示，2022 年 1-8 月 TOP200 房企总销售额 同比下降 49.8% ，相当于 “腰斩50%”！
新时期，谁跌得少，谁率先企稳，谁就是英雄！
以此拆分一下，我们发现，央国企在跌得少，在最近6、7、8月三个单月环比同比回正企稳方面，明显比民企“好太多了”！
比如2022年1-6月，央国企销售额同比降幅最小，同比降30%，民企降幅最大，同比降44%，混合所有制企业降低43%。
再深入一层分析，这还是在很多民营房企“降价走量”基础上的结果。
事实上，2022年上半年央国企及混编房企销售均价均呈现“逐步上涨”趋势，而民营房企销售均价较2021年下降“534元/平米”！
再看8月单月销售PK。
TOP50房企中，国央企8月销售额 环比升1.2%，同比降仅7.9% ，比如金地、招商、金茂等央企8月销售均实现 同比“正增长” 。与之相反，民企8月销售环比下降9.1%，同比则是继续 下降 51.0% 。
多数民营房企8月销售额同比降幅仍在 40%以上。
为何央国企销售恢复得快？
一个重要原因是 央国企品牌与信用优势 。
即眼下购房者对爆雷房企交房已经高度担忧和怀疑，都拒而远之。尤其2021年有头部房企接连暴雷后，购房需求进一步 挤压、转移到 稳健经营的头部央国企。
民营房企很痛苦，一句话，客户少了，而且客户转移了！
当然在央企与地方国企，混合所有制企业，也是有差别的。
混合所有制企业甚至地方国企，整体竞争力还是不及大型地产央企。毕竟大型央企拥有的信用优势、品牌优势、资源优势以及政府博弈优势，整体还是胜过地方国企的！
2，费管分化
不要只看到销售额降幅的分化， 销管费用也分化的厉害！
2022上半年，整个央国企平均销管费率为 3.52% ，而对应民营房企销管费率为 6.43%。
相差2.92%， 几乎高一半的费率！
目前看，在销售普遍难的背景下，但央国企整体销管费率依旧保持相对的低位，而民营房企销管费率 维持在行业高水平。
不仅如此，仅销管费就接近3个点差异，那么这也势必传导到利润率即“净利率”的又一差距。
目前，在三费层面，降本增效是2022年所有房企的战略共识，各房企逐渐重视对销管费用的控制，管理走向精细化。
比如2022年房企平均销售费率及管理费率分别为2.18%和2.34%，较2021年分别下降-0.17%和-0.03%。
3，座次分化
前2年，一位30强房企董事长对老潘笑谈， 现在不求增长，其实只要把规模能稳住，其实公司排名就能上升！
没想到，到如今2022年，这位董事长的话迎来一个“加强版”。
2022年，只要我跌得少，房企座次排名就可能上升了！
当然，房企是否在乎规模是另外一个问题，但事实上，排名上升房企的官网官微以及其他对外官宣中， 排名上升的消息总是高频曝光。
2022年1-8月TOP30房企中，仁恒置地、越秀地产、华发股份销售排名拉升特别厉害，分别上升 28名、27名、21名。
比如稳健型、产品型的仁恒置地仅仅1年时间，就从行业57强上升到29强，“被动”进入地产30强。滨江从21名直接进入13名， 逼近地产10强！
当然，央企华润置地、保利发展市占率提升明显，分别上升0.3 %、0.2%。
未来房企座次表会如何分化？
应该说可以看一个 剪刀差。 即新增货值市占率和销售市占率的“差值”，可以大概预测未来房企销售市占率的提升空间
截止至2022年8月，华润置地、滨江集团、保利发展凭借在市场拿地力度相对较强，新增货值的市占率显著大于销售市占率，销售市占率提升潜力在样本房企中排名前三。
而滨江集团市占率提升排名第二，是为数不多的2022年能够积极补充土储的民营企业！
来源：浙商证券研究所
4，拿地分化
全局看，2022 年1-8 月房企拿地规模同比 下降 44.1%！
应该说，当前土地资料仍然是房企重要生产要素，他能决定房企未来2-3年开发和销售！
另一方面，三道红线之后，房企越来越靠自有资金扩张，而 房企未来净资产增长主要由土地储备、利润率和负债水平决定 。
因此，甄别哪些地产公司未来有更强成长性，拿地强度或是更好衡量指标之一。
相对而言，爆雷房企不拿地已是必然，更值得一提的是，大多规模民营房企都在保留现金流， 2022年上半年基本都是0拿地 。
现在还在拿地的更多是央国企和少数优秀民营房企。
2022年1~8月房企拿地额排前10 位分别为保利、华润、招蛇、滨江、中海、万科、建发、绿城、越秀和华发。
显然，拿地10强中仅滨江一家民企，而且他的拿地强度是64%。
再扩充一下，前8月拿地额30强房企中，民企仅有滨江集团、龙湖集团、伟星地产、碧桂园4家！
说完民营房企，再来看看大型央企和地方国企的拿地劲道。
其一、全国性布局央国企保持相对较强的力度，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地强度分别为 38%、44%、42%。
其中保利2022年前8月拿地818亿，位列行业第一。华润置地758亿，位列第三。
其二，拿地强度还是地方国企高得吓人，太猛！
比如厦门象屿集团 130%、广州珠江投资 119%、广州越秀地产67%，厦门建发集团拿地强度67%。
这分明是——要弯道超车，要向前冲的号角！
整体看，2022年前8月权益拿地额TOP100强中，地产央企、地方国企和民企三大队伍拿地额占比分别为
“ 41.9%、43.5%和 14.6%”
值得一提的是，民企本就弱，而且前8月民企拿地占比再次 下降 2个百分点！
民营房企的力量感越来越弱！
5，净利分化
销售的分化，费用的分化，拿地的分化势必带来后期营收、净利的大分化！
不仅仅是当下，未来2、3年更是如此！
比如这1、2年，因为 土地市场参与主体民营房企的大撤退，竞争不再火热，也带来拿地利润空间提升 ，这两年央国企加强拿地力度，意味着土储数量、土储利润质量双双提升， 势必推升未来 2-3 年业绩和利润增长空间。
但眼下而言，营收，净利润都面临普遍下滑。
比如2022上半年房企 营收都普遍下降10%到20%。 2022上半年，沪深上市房企营业收入均值为114.1亿元，同比下降13.8%；大陆在港上市房企营业收入均值为184.7亿元， 同比下降17.6%！
同样归母净利润也几乎腰斩。比如2022年上半年，沪深上市房地产公司归母净利润均值为3.1亿元，较2021年同期 下降55.6% ，跌幅进一步扩大；大陆在港上市房地产公司股东应占溢利为9.5亿元，同比 下降54.1%。
在一份浙商证券一份研究报告中，23家样本房企2022年上半年总净利润1164亿元， 平均净利率低至6.6%， 较2018年高点降低“--6.76”%，目前已降至超低点。
但分开看，民营房企净利率更堪忧。
2022半年度央国企、混合制、民企净利率分别为 7.33%、6.48%、5.18%。 民企，显然是最低的。
而在营收中，2022年中期绿城中国、龙湖集团、招商蛇口位列样本房企营业收入增速前三名。
绿城22年中期营收增长高达79.1%，龙湖增长56.4%，招蛇增加28.9%。
尤其是绿城，是很稀缺的高增长房企。即22年上半年营收大增79%，归母净利率大增36.7%，全年保底完成3100亿元销售目标，感觉肌肉力量感十足。
营收与利润，民营同样处于下风！
6，融资分化
融资而言，大家都知道央国企和优秀民企整体领先。
比如民营房企内部也差异大，优秀民营房企比如龙湖已经破4，低至3.9%，而其他上市民营房企则超9%， 差距在5%。
刚说了，上半年房企平均净利率才6个多点，融资最大落差就差了5个点。
但这2年， 在信用收紧和分化累计下，本就分化的融资力还在 继续大分化。
其一，优质房企融资成本还在持续下降、下探。 而其他房企融资还不成本高低问题，而是融资本身都是个问题。
比如2022年这半年，保利、招蛇、金地、滨江、旭辉、新城存量融资加权平均融资成本都呈现“继续下降”的趋势。
央企不用多说，以优秀民营房企来举例：
优秀民营房企融资成本有几个典型变化。
比如龙湖融资成本首次破“4”，秒杀一些地产国企，2022年上半年龙湖平均融资成本下降至3.99%，这是真功夫，真实力。
比如旭辉集团融资成本首次破“5”，也从5%下降到4.9%。
比如滨江集团融资成本从4.90%降低到4.7%。
其二，融资成本二度分化是一码事， 融资数量分化又是一码事。
以信用债发行为例，央企、地方国企和民企发债规模分别为 98.1 亿、247.8 亿和 24.4 亿元 ，平均票面利率分别为 3.21%、3.46%和 4.05%。
显然，央企和地方国企信用融资表现就是5个字—— “又多又便宜”！ 大多民营房企是5个字—— “贵还发不了”！
一份华泰研究的统计表明：2022年1~8月境内债发行规模排名前十位重点房企的是 保利、华润、万科、金茂、首开、招蛇、中海、绿城、建发和华发 。
境内债规模前10中，没一家民营房企。
而在民企发债阵营中，前8月成功发行境内债的前三位是龙湖集团、滨江集团、美的置业。
其三，融资渠道也是多元化PK局限化。
国央企方面发债方式“多元化”，18般武器样样都有，比如发行公司债、中期票据、绿色票据、资产支持证券等多品钟的债券。
相比之下，民企发债方式非常局限，而且发债规模仍处于萎缩中！
7，副业分化
房企多元化的大分化，是这2年出现的新故事。
之前3、5年房企都是 清一色的轰轰烈烈开启多元化 ，为便于拿地勾地也好，开辟新赛道扩张也罢，大家都是“同一个故事”。
2021年下半年后，地产主业腰斩，房企群体性爆雷后，房企多元化则开始了两个VS故事。即
强者“恒进增收”VS弱者“贱卖趋零”！
这是2个对立的故事了。
爆雷房企“砍掉副业”，收缩聚焦主业，以此确保主业活下去。
优秀房企“做大副业”，持续投入，未来副业做大做强，提升营收与利润占比。
目前头部房企多元化几个副业都在开始走强，比如万科物业半年141亿，预计全年300亿营收，龙湖购物中心都在走强，预计全年90亿左右，而龙湖整个经营性收入预计未来30%到40%高增长。
全局看，目前比较靠谱且已开花结果的是2个赛道。
一个是“商业运营赛道，一个是物业管理赛道”。
这两个赛道目前看最靠谱，核心且营收量级和后市增长性，两个维度都不错，未来能够贡献持续稳定现金流， 而且在住宅销售下行周期，拥有对地产主业反哺，周期互补的效果。
未来大分化时期，显然，保持战略恒进且经营良好的多元化房企，未来更具综合竞争力。
比如万科多元化业务营收增长明显，2022上半年营收占比10.9%，新城控股更猛。新城2022年多元化业务营收上半年占比 高达22.9% ，较2021年营收贡献增加11.8%。
多元化营收除了占比越来越高外，还有2个特点。
其一、未来增速比住宅开发快很多，
其二、利润率高，容易反哺利润额，而且利于融资。
比如新城商吾悦广场开业面积1189万平米，出租率高达96%；物业收入43.79亿元，毛利润31.62亿元，毛利率高达72.22%。
稳定经营的物业还能够为新城融资作贡献，比如2022年1-8月，新城已开业吾悦广场完成 经营性物业贷融资62亿！
8，战略分化
在洗牌分化之中，两类房企明显领先。
其一，大而强的头部房企明显走强。
从各梯队来看，第一梯队TOP1-10、第二梯队TOP11-30、第三梯队TOP31-50 和第四梯队 TOP51-100 房企 8 月单月销售金额同比降幅分别为 -20.7%、 -33.5%、-61.3%、-49.9%。
显然，新的第一梯队，第二梯队的头部房企销售表现更优。即10强阵营和 10强~30强房企同比降幅继续收窄，降幅在35%以内。其中， 10强房企销售表现更好。
整体看，爆雷房企不用说，其他大多民营房企8月销售额同比 降幅仍在 40%以上！
其二，这2年，中而美的房企明显走强。 而且标签性，业内提及率越来越高。
即占据优势区域和重点城市深耕的中而美的房企，他们的去化和销售，人均产值与效益都比较高。
比如 重仓杭州的滨江集团、重仓广州的越秀地产，重仓深圳的天健集团 的“中而美”区域聚焦性房企就在这1、2年表现特别亮眼。
截止2022年6月，越秀集团土储在大湾区占比高达52.9%，天健集团土储在深圳占比高达52.0%，滨江集团土储在浙江省占比高达84%。
三家区域深耕房企，坐拥优质一二线城市，在当地拥有绝对品牌力和销售影响力，堪称“活得好”典范！
小结
局部分化到整体分化
小分化到大分化
未来房地产势必进入大分化、大洗牌的“加速期”！
可以预见的是，未来10强变化幅度会小一些， 但2022年，2023年，2024年的地产10强到50强，势必发生翻天覆地的大变化！
拭目以待吧！
来源：地产总裁参考，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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