文：余周
要说什么行业最赚钱，在前几年大家应该都会异口同声回答房地产。自2008年经历了金融危机之后，国内的房地产就迅速崛起。据悉，仅2009年一年时间国内的房地产开发商就上涨到10万家。当时，房地产吸引了非常多的人进场投资，并且基本上投资了房地产市场的，都赚得盆满钵满了。
据2010年的数据统计，当时的房地产利润基本上都在25%以上，有部分开发商的利润达到了50%。正是如此高的利润回报，使得房地产规模越来越大，房价也因此被抬得越来越高。但对于开发商来说，想要扩大规模建房子，最需要的也是资金。
对于开发商来说建房的最大资金来源就是银行贷款。然而由于对资金的需求越来越高。银行已经远远不能满足开发商需求了。在此情况下，开发商就开始通过信用贷海外债以及abs债务等各方面的渠道来获得更多的资金。最终使得房企的负债率出现了巨大的攀升。
据悉，在今年上半年，我国就有着高达203家相关企业宣布破产，留存下来的房企，负债率也普遍超过了80%。根据2020年中期数据显示，绿地控股资产负债率为88.5%，融创中国为86.6%，中国恒大为86.2%，万科为83.9%。此外，最高的是北大资源，高达98.5%。这是什么概念？相当于公司账上的每100块钱，仅有1.5元是自己的，剩下的98.5都是借来的。
事实上，由于房企负债问题显著，2020年8月份监管部门还为房企融资设置了三道红线。据2021年中报披露，贝壳研究院统计，截至2021年上半年，中国恒大、绿地控股、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展、美好置业13家企业踩中两条红线，落入橙档。
此外，蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入红档。而这些超过两条红线甚至三条红线的企业，其指标表现就相对比较羸弱了，且一些企业甚至暴露出较大的经营风险，无论对于投资者还是购房人来说都应注意相关风险了。
就拿其中的恒大来说，据相关统计数据显示，截至2021年上半年，中国恒大剔除预收款后的资产负债率为81.0%，净负债率99.8%，现金短债为0.67。而我国规定的设置三道红线具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
由此可见，恒大的风险确实不小。由于恒大的负债问题，近期网络上还出现了有关恒大破产重组的言论。对此，恒大集团方面也回应称完全失实。不过，也称目前公司确实遇到了前所未有的困难。
事实上，要说因为债务问题陷入危机，最开始的一家大型企业就是万达集团了。回望房地产企业高速腾飞发展的20年间，还造就了好几个首富，恒大许家印以及万达王健林就是其中之一。还记得当年，王健林的那个小目标——先赚他一个亿。然而，好景不长，自2018年国家开始大力整治房地产业以来，以房地产业起家的万达也受到了很大冲击。
这一年万达的资产凭空蒸发了4000亿，更有用外界传言，万达的负债高达了6000亿，一时间王健林也被推上了舆论的风口浪尖，更有人调侃王健林从首富变成了首负。为了断臂求生，王老板只能含泪大甩卖：以632亿元打包出售了76个酒店和13个文旅项目给融创。并且还开始不断甩卖海外资产，一直到年前，海外地产项目才正式被全面被清空。最终万达也从负债危机中缓和了过来。
事实上，之所以这么多房企都出现债务危机，也与其行业性质有关。其实房地产也并非表面那么容易赚钱，相反它是一个回报周期较长的行业。征地周期较长，加上建设周期动辄都要二、三年或四、五年，再加上销售周期，资金周转周期就被反复延长。
而银行借给房企的钱利息却在不断增加，如此一来所有的成本也都在增加，但房企却要等到房子卖了才能拿回资金。为了尽快拿到资金，大多数房企在接近完工之时就开始预售。当房企从购买者那里回笼资金后，一部分就用以偿还之前的银行债务，但更大的一部分用于接下来的拍地建房，周而复始，房企的负债率也会不断增长。
这也是为什么近年来，国家开始限制房地产企业贷款金额、以及限制拿地的原因，目的就是为了限制房地产企业继续扩张。与此同时，我们也注意到了一个问题，房地产行业似乎是一个矛盾的结合体，一边是房地产企业负债修建，一边是购房者贷款购买，那么房地产投的钱究竟都去哪里了？
