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房价真的跌了…

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作者 | 啡小沫     

来源 | 啡小沫(ID:feixiaomo6)

琼姐说,几年前,她想在她们当地镇上,给儿子买个房子。

那两年,她们镇上还挺繁华的。村里人很多都在镇上买房子,也算是小家庭日子红红红火火的一种标志吧。

但是她老公,当年不愿意出钱,一分钱都不肯出。她自己也不是买不起,但是没有老公支持,就犹豫起来,后来拖着拖着,也就作罢了。

现在回头想起来,还好没买。

镇上最近这些年,优势产业衰败得很快,被别的效率更高的地方抢走了生意。几个当地知名的大厂子,全都关门了。剩一些零星的小厂勉强支撑,招一些老弱工人。

房价,可想而知。

也没有暴跌啥的。但是阴跌 +丧失流动性,就够业主喝一壶的。

要是当年买了,就真的套进去了。打工几十年的积蓄啊,就套在了这房子里。

倒是现在,钱在手里,挺好,踏实。等儿子过两年大学毕业了,看在哪里工作,再慢慢选择。

琼姐讲这事儿,让我想起前些年办理一些业务,认识的一个小姐姐。

她和老公,都是北京周边三县城市的。在北京工作,回老家结的婚。

在她们老家,结婚不买房子,是要被嘲笑的。她们当年也买不起北京的房子,两家人就一定要凑钱(主要是男方出钱),在当地给他们买了婚房。

她说这房子,就过年回去办婚礼的时候,住过那么几天。后来再回老家,也不愿意去住。因为长时间没人住,要啥没啥,还得搞卫生,不如直接住父母家。

她们后来收入不低。但是没了首贷资格,首付是无法承受之重,北京的房子也买不了。心塞塞。

我们当年聊起的时候,环京的房子还在高位。这两年,众所周知的环京暴跌 ……不知道,小姐姐的婚房还好么。

我一直非常非常反对一个说法:买房,刚需随便买,随时买。

上面两个例子,是刚需吗?

都是年轻人的首套房,或者为了儿子未来结婚准备的,或者新婚小夫妻买的,当然是刚需。

但是,买的,掉坑里可能现在还没爬出来,这坑这两年还越来越深了;没买的,现在手握现金,倒是有很大选择权。

怎么解释刚需随便买、随时买?

刚需随便买,是有条件的。

个人认为,得起码具备房价在稳步上涨、普涨、有好杠杆这三个条件,缺一不可。

具备这些条件的时期,买房,确实是一代人的致富经。

一套 100万的房子,你付30万首付买入,月供个小几千块,两年后房子变成了200万。减掉还银行的钱,你付出的30多万,两年变成了130万。年化100%多的回报!

普通人投资其他东西,到哪里找这样的优质资产 +好杠杆?可不是应该随时无脑买买买么。

可惜的是,当下这样的条件已经不具备了。

随便去掉个条件,比如房子下跌呢?刚需首付低,所以你是加了大杠杆在买跌啊。

这是过去几年,在很多地方发生的事情。

比如燕郊的房,很多都是北京溢出的购买需求。不少人当年掏空 6个钱包,首付100多万,上车燕郊小300万的房。

如今还了 5年贷款,你猜他房子值多少钱,欠银行多少钱?嗯,贷款还剩100多万,房子总价也只剩100多万。

这便是上杠杆的反噬。

就算不是这样的大跌,只是微微跌,或者说只是横盘不涨,那叠加时间成本、你持有的维护成本、交易成本,你买的房,仍然是在亏钱的。

条件里的普涨为什么重要?

因为核心资产就那么些,稀缺性意味着价高者得,那也就跟大部分普通人无缘了。只有普涨,才能所有刚需一起受益。

在分化时代,确实仍然有一些房子,是一直在增值的,甚至涨幅还不小。但是大部分普通人,可能根本没有能力摸到这些房子的门槛。

就算在一线城市,分化也是非常厉害的。

你知道 2000万的房子地段稀缺配套稀缺景观稀缺,是保值增值的好标的,十公里外300万的房子会横盘可能还会阴跌,可是你就是只买得起300万的房啊。

这是大部分普通人的真实难题。

有人在好行业有个好工作,冒险用非常大的杠杆去撬动非自己能力所及的房子。

未来上岸了,回头讲起来,那是有预见性,是成功人士的经验;万一哪个环节掉链子了,因为风险完全承受不了,于是市场上又多一套法拍房。

所以,刚需闭眼入的根基,现在真的已经不存在了。

那怎么办?

我认为,我们应当回到房子的本质,把满足居住需求的消费属性,和它可能保值增值的金融属性,完全拆开来看。

再做适合自己情况的、个性化的决策。

未来很多很多房子,真就只有个满足居住的消费属性,持有的就是负债。

比如开头提到的镇子,房子横盘,流动性又很差。这还是浙江经济发达地区的一个镇子,更不用提西北、西南这些内陆没有产业支撑的小镇了。

但是,倘若你就要在小镇或者县城生活呢?

那就当消费品一样去买房。力所能及,不要用大杠杆,甚至在满足居住需求的情况下,尽可能压缩自己不必要的欲望。

要有意识,这钱不是在投资,是在消费!

很多人说,我没有一线的房票,只有人口流出城市的房票。那不要投资实体的房子嘛!

可投资的资产那么多,好公司的股票、或者投资持有一揽子房子的 reits基金、低风险的比如债券基金,等等等等。

总之,不要再有执念,觉得我买了房子,就是有产人士了;除了自住房,再多买一套,就是投资了。

还真不是。可能过十年算算,还不如存个你看不上的银行存款收益美。

一线的房子也一样,分化时代,怎么买是非常复杂的问题,刚需也没有个固定答案的。

比如你努努力,能够上个 1000多万的房子,轻轻松松能买500万。那可能拉到5年10年后看,努努力够1000多万是非常正确的决定。

可能你看上的这个 1000多万的房子,次新房小区环境优,在局部区域是有一定稀缺性的,流动性好价格坚挺;而500万的,是周边众多老小区之一,完全没有竞争力。

又或者你面临换房,也可以买得起 1000万的还不错的房子,但是因为有贷款记录,按目前政策,几乎是不能用啥杠杆了。那是赶紧换1000万的好房子,还是住着300万的老破小呢?

很多人都说,这种换房需求,也是刚需,不用犹豫赶紧换。

我倒觉得也不一定。因为可用的杠杆非常小,那投资房子,跟你用这个钱去投资其他东西比,并没有什么突出优势。那完全可以根据个人打理钱财的能力,做更优的配置,没必要一股脑都砸进房子。

居住需求怎么办?投注分离嘛。目前,一线租房,还是很划算的。

总之,购房是个非常复杂的决策,每个家庭的情况也是千变万化,没有固定答案。

不要听风就是雨,觉得可以给自己打上 “刚需”的标签,就拍脑袋买买买。

等要卖的时候,可能就想哭了 ……

作者:啡小沫,985硕士,前互联网平台联合创始人,首席市场官, 多个财经/职场平台特邀作者,定居北京。 公众号:啡小沫(ID:feixiaomo6) 知乎:啡小沫。 富人的智慧经授权发布,本文仅代表作者个人观点,不代表本公众号立场,不对文中内容准确性负责,不构成任何投资建议,如有问题请联系删除。

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