2022年第36周
8月29日-9月4日,重点城市的成交规模环比上周上涨,平均地价也因城市成交结构变化而环比走高。城市方面,无锡、厦门于本周率先完成了第三批次集中土拍,但从土拍热度来看,两城此轮竞拍热度均不高,平均溢价率分别仅为0.2%和0%,多数地块由本地国企托底。
土地政策
北京十四五将改造老旧小区1.6亿㎡ 浙江磐安推动非住宅去库存
8月30日,北京住建委印发《北京市“十四五”时期建筑业发展规划》。根据规划,至2025年,北京将完成1.6亿平方米的老旧小区改造任务,完成22个传统商圈改造升级。此外,浙江磐安于近日提出,将科学合理供应土地,严控非住宅类供应量,推进非住宅商品房去库存。
土地供应
供应规模环比下降 深圳、苏州三批次供地量不及上一轮
供应方面。 本周重点监测城市的土地供应建面环比不及上周,总供应建面达 1283 万平方米,环比下降 4 1 %,同比也有4 6 %的降幅。供应建面的下降,主要是由于本周集中供地的重点城市个数显著减少所致。具体而言,周内仅深圳、苏州两个城市公告了第三批次集中出让地块,其中深圳 推出7宗地,分布于宝安、坪山、龙华和光明,总供应面积达1 22 万平方米,不及上一批次;苏州此次则仅公告 9宗地块,供应面积较上一轮大幅减少,与此同时,供应结构也更偏向园区、新区等楼市相对较热的片区。其余城市中,徐州的供应量最高,是本周唯一超过2 00 万平方米的城市,总体量达 2 25 万平方米,其中包含徐州第三批次供应地块 1 4 宗,建筑面积共计 145.21万平方米,起拍总价达72.4亿元。
土地成交
周内多城完成第三轮集中土拍 拉动成交量价环比上涨
成交方面。8月末9月初,迎来多个城市第三轮集中土拍,重点城市优质用地入市量明显增加。在此影响下,重点监测城市的土地成交量价得以环比上涨。具体而言,CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达735万平方米,环比上涨21%;成交金额更是突破500亿元,达到570亿元,环同比均大幅增加;平均地价也因此中止回落趋势,成交楼板价环比上周增加两倍以上,达到7758元/平方米,同比也有超四成的涨幅。
城市方面,厦门、无锡及东莞于本周完成了第三批次集中出让。其中,厦门成交5宗地,总建筑面积达95万平方米,共收金179亿元,吸引了中海、厦门国贸、特房轨道、火炬、古龙等企业拿地;无锡三批次供应的11宗地全部成功出让,总建面达97万平方米,拿地房企中除朗诗外,其余全部为无锡本地国资企业。相比之下,东莞的土拍热度稍高,出让的7宗地中2幅触及最高限价成交,1幅低溢价成交,其余4宗也均成功出让,共收金137亿元。其余城市中,仅泉州的成交面积超过了100万平方米,其余城市仅有零星地块出让,成交量较少。
市场热度
厦门、无锡第三轮土拍低热 溢价率延续低位运行
就厦门、无锡及东莞等城市的土拍热度来看,仅东莞第三批次集中土拍热度稍高, 2幅地进入一次报价,1宗溢价成交,平均溢价率达3%。多数城市的地市热度仍在低位运行,如厦门和无锡的第三轮土拍热度则较次轮进一步走低,其中厦门6宗地中1宗流拍,2幅低溢价成交,3幅底价出让,平均 溢价率仅为0 .2 %;无锡土拍同样低热,虽然没有地块流拍,但出让的1 1 宗地全部底价 成交,无一溢价成交。
因此,本周重点监测城市的成交溢价率并不及上周,仅为 1 .3 %,仍在低位徘徊。不过,土地流拍现象则较上周有所好转,土地流拍幅数及流拍率均环比下降,其中流拍率达8%,较上周下降了近四个百分点。
周度TOP5
优质土地入市占比提升 入榜地块多溢价成交
本周,迎来厦门、无锡及东莞等三个城市的年内第三批次集中土拍,因此重点城市的优质土地入市占比较上周显著增加。在此影响下,本周成交总价榜入榜门槛也较上周明显提升,其中厦门同安区TP03地块成为周内成交总价最高的地块,成交总价为58.7亿元;门槛地块为东莞松山湖区域一宗三限房用地,成交总价为21.24亿元。
与上周入榜地块多底价成交不同,本周单价榜入榜地块全部为溢价成交地块,其中如东莞南城街道地块、温州未来科技岛地块等,溢价率均在10%以上。结合区位来看,不难发现,这些地块的地理位置均比较优越,如厦门入榜两宗地全部位于岛内,东莞入榜地块一宗位于南城、一宗位于松山湖,均是东莞楼市相对较热的片区。因此,这些地块对房企吸引力较大,最终均溢价成交。
重点地块点评
中海低溢价斩获厦门思明区优质宅地
地块分析:
8月最 后一天,厦门第三轮集中土拍到期开拍。由于此次厦门供地结构更偏向岛外,并且6宗地中多数地块的起拍门槛较高,因此从最终土拍结果来看,厦门此次集中土拍热度进一步走低,6幅地中仍有1幅地流拍,并且成交地块的溢价率也较第二轮有所下滑。
不过,相比于 投资热度冰冷的岛外,岛内地块仍有一定的竞拍热度,两幅地均溢价成交。以位于思明区的 2022P15地块来看,宗地吸引了 5 家房企参拍,最终由中海以 0 .45 %的低溢价竞得,成交总价为4 3.5 亿元,平均楼板价达 4 5208 元 /平方米。据地理位置来看,宗地区位优越,交通、商业、教育、医疗等配套均一应俱全,并且均是优质资源。周边楼市方面,片区此前新房限价7 .18 万元 /平方米,此次项目提升至7 .3 万元 /平方米,在地价下调的背景下,项目盈利空间明显高于此前周边成交项目。但需要注意的是,由于岛内近年来土地供应则增多,新房市场供应量明显上升,市场下行的背景下楼市竞争也有所加剧,因此项目最终未能高溢价成交,仅经过 3 轮竞拍就由中海竞得。
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