如果放在8-10年前，很多人顶多说该不该买房，很少有听说该不该卖房，而恰巧在这段时间里，我们大多数城市的房价翻番。起码在经历过这波疫情洗礼后，很多人觉得最近两三年的房价不涨反降，别说赚钱了，连本金都亏了不少。
加上我们2022年的新生人口跌破千万，人口拐点趋势逐步确立，而育娲人口研究院发布的2023中国人口预测报告，更是预言未来4年出生人口或将跌破700万，不禁让人捏了一把冷汗。有知名人士毫不掩饰的表示，别说房价涨了，就是我们现有的人均40平米的房子在未来都没人接盘，一对年轻人将有4-5套房子也不只是说说而已了，变现都成问题，何谈保值增值？趁着疫情恢复、市场有所回暖，及时把房子变现才是王道。
当然，也有人说，房子是一个家庭的最大宗资产，财富占比超过70%，谁也不会轻易贱卖自己的资产，加上每年的货币贬值，房价哪能那么容易下降，上涨还差不多。
公说公有理婆说婆有理，谁也不能说服对方。那么，2023年到底该“买房还是卖房”呢？由长期从事房产研究的人士来来分析一下重点。
1.楼市的基本面有了明显变化。
我们常说，房地产看城市化率，楼市长期看人口，其实，前者也是看人口，说到底，人口决定了对房子的需求。根据官方的数据显示，2022年我国城市化率为65.22%，同比上年增加0.5个百分点，如何看待这一数据？我们先来看看近年的城市化率曲线：
由上图看出两个信息点，一是近十年我国的城市化率基本增加了12%，几乎每年都有1个百分点以上的增长。不过，2022年只增长了0.5个百分点，有些异常；二是离70%的城市化率不到5个百分点。这有什么启示呢？可对比一下美国。
美国1940年1960年期间，20年时间城市化率从50%增长到70%，但城市化率从70%到80%则用了50年，期间还有倒退，平均每年城市化率仅0.2%。翻译成白话就是，当城市化率达到70%以后，我们现在1年的城市化量，未来需要5年才能完成，农村进入城市的人口将越来越少。
而新出生的人口前面已经说了，如果真如梁建章、任泽平预测的那样，一年出生只有几百万，对于我们当下这么大的盘子来说确实影响较大。我们的房地产市场将面临城市化放缓和出生人口下滑的“双重击打”。
当然，就2023年来讲，经历大疫之后，经济要恢复，如果按照年初定下的5.5%增速目标，房地产作为经济支柱自然也需要全面恢复。所以，除了不许炒房外，其他能支持刚需和改善的措施都相继出来，目标就一个，促使经济快速回归正常发展水平。从这个角度而言，随着近3年积压的购房需求释放，2023年的房地产市场肯定要比上一年好。正如统计部门发布的数据：
1—4月份，全国房地产开发投资同比增长21.6%，商品房销售面积同比增长48.1%，比2019年1—4月份增长19.5%。
此外，土拍市场也回温不少，根据中指的数据显示，百强房企在1-4月拿地额为3150亿，杭州、北京、苏州、上海等城市土拍成交了不少触顶价地块，对楼市而言，都是复苏信号。但是，土拍一般都是上半年较热，主要是一些开发商手中没货要囤，而到了下半年就缩手缩脚了。
到下半年，摆在我们面前的是，百城商品房的库存近6亿平米能否去化到供需平衡线以下，如果加上开发商新拿的地块上市，库存是否又开始累积。所以，那些说2023年房价又将继续火热的评论我们看看即可，切不可轻信。实在点，先把库存消化消化再说吧。
2.房子的投资属性开始迎来拐点。
从美国房地产20世纪初到现在的一百年数据看，房产的年化收益率为3.4%，在各类资产收益排名中相对较高，这在一定程度上佐证了我们过去投资房地产的正确性。但是，要知道我们的房地产真正发展也就30多年的历程，我们的住房均价从1990的400元/平米左右到今天的10000元/平米左右，年化收益率达到了75%，这显然高得太离谱了。面对房地产泡沫，日本采取了刺破泡沫的办法，我们吸取教训采取了房地产的软着陆的方式，比如“三道红线”降房企杠杆、打击消费贷经营贷降低购房者杠杆的做法都是为房地产软着陆服务，目前房地产滞涨或者调整乃正常现象。一言以蔽之，我们的房地产泡沫只能依靠时间来消化，房子的投资属性将大打折扣，有些房子多年不涨或者持续跌都将是常态。
3.人们对房子的预期已在变化。
研究数据显示，从1998年房改至今近25年时间（去除疫情这两年），是我国房价涨速最快的阶段，大多数地级市和经济较发达的县城以上城市买房，其增幅都在20-30倍，房价“只涨不跌”成为了人们的预期，买什么都可能亏，很少有听说买房吃亏了的。但疫情这两年，房价却不涨反跌，原因在于，如果说“房住不炒”在2016年提出来还是官方语言的话，这两年确实已经深入人心，可以看到，那些网络上常见的“温州看房团”、“浙江看房团”、“上海看房团”等等炒房团已经不见踪影。你身边也很少听说谁谁到那里买房投资，现在买房都是以自住为目标，顶多会问你这房子后面保值不。
可以算一笔账，举个例子，现在买一套200万的房子，如果全款买房的话，我们现在稳定的债券型理财年化收益在3%左右，加上物业费，办理房产证等费用，每年房价要不涨个4%，那就是亏本，如果是商贷买房，那么还要在这个成本上再加1%至5%。这两年我们看到大多数房子价格不涨反跌，更别谈保值了。对大多数人来说，如果房子不保值的话，宁愿存银行也不会轻易买了。事实上，我们的楼市已经从“政策市”进入到“市场市”，既然进入市场，那就要按市场规律办，这一切又与出生人口、老龄化不无关系，后者越到后面对楼市越是减分因素，这在很大程度上扭转人们对房价上涨的预期。
楼市面对的大体形势如此，那么，对于我们有买房和卖房想法的人来说，2023年该“买房还是卖房”呢？3条建议。
第一，有现实的居住需求，该买还是买。这一条放在最前面，原因就在于我们的楼市不会消失，每座城市每天都有成交，你不买，总有人买，以前买的多，现在买的少，但终究是有市场的，但什么样的情况该买？答案是，如果近两年有结婚、孩子上学，改善等有自住需求的，看到性价比不错的房子是可以买的。但是，如果是买新房，一定要挑选品质口碑不错开发商的房子，他们的房子无论是在房屋质量还是后期的物业配置上都是相对靠谱的，万万不要舍不得那点溢价，多出点钱不吃亏。如果是买旧房子，一定要挑选地段好、面积不宜过大、房龄户型尽量新一些的，因为这样的房子不会住一辈子，要考虑后期的置换价值。
第二，如果一定要投资买房，只买跨越周期的房子。有人说，未来只有20%的城市，其中只有20%的房子值得投资，对于这个观点，笔者基本是认同的。道理很简单，出生人口趋势向下，总需求在减少，但吸引力强的城市人口还会虹吸其他城市的，这势必让其他城市的人口规模缩减，后者显然不能碰了，能每年净增加人口的城市不会太多，基本就是产业、就业、服务能力比较强的城市，以一二线城市为主，再加上部分经济较发达的三线城市。不过，不要以为在这些城市买房就万事大吉了，因为一座城市地段不同，房子类型不一样，同样是三六九等，相差很大，比如某地段的房子疫情期间还涨了，但有的地方跌幅不小。
按照第一条的选择方法，买房尽量选择城市核心地段次新房、新房，再差也是近郊的稀缺产品，比如别墅、洋房，这些房子都要求是品质开发商开发的，千万别图便宜，贵有贵的道理，只要货币超发，它们就能抗跌保值。
第三，这类房子有机会就处理掉。通过上面的分析我们大概知道了，未来我们不缺房子，房子只会越来越过剩，那些没有太多居住价值的房子要处理掉，每年就那么两个交易旺季，就是楼市传统的两个时间“3月、4月、9月、10月”，就今年来讲，置换不要担心卖飞，不要担心“卖低买高”，合适能成交就行，先卖再买。随着住房全国联网，房地产税越来越近，如果房子比较多，可按照一直说的“房子宜精不易多”原则，例如3套并2套，把房龄更新一下、地段优化一下。这里特别说明一点，有的人认为虽然我的房子不咋滴，但后面大行情来了说不定我的还能跟涨，这种想法要摒弃，即便后面有行情，你的房子能涨点，但能涨过好房子吗？所以，该果断不要犹豫，有价值的永远是稀缺品，人人都想追求的东西，房子也是如此，地段、品质、物业、房龄优秀的房子才是稀缺房。
综上，我们眼下该买房还是卖房，每人实际情况不一样，手上所持有的房子不一样，要根据上面提到的情况对应处理。对此，你了解了吗？
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