赵辉2022-01-12 12:00
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近年来，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，我国多地采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖模式，有效抑制了土地成交价格和商品房价格过快增长，对促进房地产市场稳健发展起到重要作用。“限地价、限房价、竞产权移交房”的土地拍卖，是指在土地招拍挂中，当土地竞拍价达到政府限定价的上限后，转为竞拍配建产权须移交政府的房产，出价最高、产权移交住房配建面积最大者为竞得人，竞得人所建商品房销售均价不能超政府限定价格。这种模式中，竞得人配建的、须无偿移交给政府的产权住房即配建产权移交房。竞配建产权房同时存在两种移交方式：一部分竞配建产权房初始登记在开发企业名下，移交时企业以政府核定成本价格开具销售发票，按商品房买卖方式办理相关手续，有关购房款不经开发企业账户，直接存入市财政局指定账户；另一部分竞配建房项目，开发企业将配建产权房产权初始登记到政府指定机构名下，无须开具发票。房地产公司无偿移交配建房应当如何税务处理？
一、配建房初始登记在开发企业名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理处理：
1.契税。根据财税〔2004〕134号文第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。房地产公司通过竞价方式取得国有土地使用权，其支付的全部经济利益包括两部分：一是以现金支付的土地价款；二是在拍卖明确需承建，并无偿移交给政府部门的配建支出。该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分，共同构成契税的计税价格。鉴于这类房是开发企业为获取土地使用权而必须支付的对价，是竞拍土地的主要成本之一，虽然形式上是无偿配建移交，但实质是有偿的，配建房支出在房地产公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额，因此，该项契税应分两次进行申报缴纳。
2.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，应视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定，“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。“限地价、限房价、竞产权移交房”模式实施前后的土地拍卖市场可以发现，竞配建项目的单位土地成交价格显著低于周边同类其他非竞配建项目。这表明，在“限地价、限房价、竞产权移交房”模式下，企业以配建一定面积的产权移交房作为代价，折抵了部分土地价款，从而减少了现金支付土地出让金。笔者认为，企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”，与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。因此，企业形式上“无偿”为政府建设并“无偿”移交的配建产权房，对于企业来说，其经济实质是“有偿”的，税务处理上理应对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。
无偿移交的代价能否作为土地价款抵消销售额？根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目，其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等，以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。从立法本意，无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分，不同的是从货币转为了非货币支付，应该符合上述规定，房企在新项目中作为差额计税的组成部分。但在实操上，由于各地执行口径参差不齐，建议操作之前与当地税务局金进行沟通。
3.土地增值税。《土地增值税清算管理规程》规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，并按同期同类产品平均价格或评估价值确定其收入。配建产权移交房，实质是房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产，即招拍挂的土地使用权，符合土地增值税视同销售的规定。这说明企业实际为获取土地使用权的支付成本，包括了土地出让金和配建的产权移交房价值，这也证实了企业无偿配建产权房的“有偿”属性。当配建产权移交房的产权初始登记到开发企业名下，再变更登记至政府指定机构，即发生了不动产产权转移，应当按视同销售计算缴纳土地增值税。房地产公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时，按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”，并依法扣除。
4.企业所得税。根据国税发〔2009〕31号文第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。在企业所得税缴纳中，视同销售收入的确认与增值税计税价格的确认一致；成本的确认以企业实际发生的相关成本确认。
二、配建房初始登记直接到政府指定机构名下的契税、增值税、土地增值税、企业所得税处理：
1.契税。根据财税[2004]134号规定，契税计税价格为成交价格，成交价格包括竞得人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。既然配建的保障房作为拿地的前提条件，成交价格已包含在土地价款之内，配建成本不再计入土地成本计算缴纳契税。
2.增值税。房屋建成后，房地产企业按照合同约定，把配建房不动产权属初始登记在政府指定的配建管理单位名下、无偿移交给配建管理单位，目的是用于公益事业或者以社会公众为对象，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定，不属于视同销售不动产或提供建筑服务、不缴纳增值税、房地产开发企业不开具发票;房地产企业将配套设施无偿移交给政府的，相应的进项税可以抵扣。
3.土地增值税。土地增值税清算时，企业配建的保障性住房发生的成本支出，可参照国税发[2006]187号文件第四条第(三)款第2项规定，“建成后无偿移交给政府公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除”。
4.企业所得税。企业配建保障房，是企业拿地的前提条件，因此配建保障房的成本支出和收入相关，可以所得税前扣除。具体到成本项目上，按照国税发[2009]31号文件第十七条第(一)款规定“属于非营利性，无偿赠与地方政府公用事业单位的，可将其视为公共配套设施及建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。