文|凯风
小孩子才做选择，成年人全都要。
01
7，有多重要？
人民币汇率再次破7。
9月16日，离岸人民币与在岸人民币双双跌破整数关口“7”。这是继2019年8月和2020年7月之后，第三次破7。
与年初6.3左右的高点相比，半年多时间， 人民币贬值幅度接近10%。
7，之所以如此重要，在于它早已成为汇率的心理关口。过去每逢破7之际，相关部门都会强力出手，直接喊话、动用外储、汇率降准、发行央票皆有之。
其实，从理性角度来看，面对一个瞬息万变的市场，6.9和7.1并无太大区别，人民币双向波动是正常现象。
但在心理防线面前， 是否破7，则关乎整个市场的预期。
毕竟，在人民币汇率持续走低的同时，央行非但没有跟随收紧货币，反而货币政策仍在持续松绑。
年内， 美联储已经连续4次加息，而我国央行则是先后3次降息 ，且楼市利率降息幅度超过了实体经济。
稳房价的天平，似乎压过了稳汇率。
02
加息VS降息
中美经济周期、货币周期，正在走向分化。
美国面临的最大的问题，是40年来最 高通胀的困扰 。
中国面临的问题是，疫情和地缘持续扰动之下， 需求收缩、供给冲击、预期转弱 的三重压力。
因此，为了抗通胀，美联储加息，加息，还是加息。
今年以来，美国已经连续4次加息，未来还会持续加码。
众所周知，作为国际货币，每一次美联储加息之际，就是新兴市场动荡之时。斯里兰卡等国的债务危机、土耳其等国的超级通胀就是典型例证。
美国加息，全球主要经济体货币都会应声而落，中国也不例外。
事实上，与其他货币相比， 人民币贬值幅度不算夸张。
毕竟，日元对美元汇率创下了1998年的新低，欧元对美元汇率更是首次跌破1比1。
与此同时， 为了稳经济，我们选择了持续降息。
今年以来，央行已经先后3次降息，楼市基准利率创下20年来新低，而实际房贷利率创下了2009年以来的新低。（参阅《降息！房价，再也回不去了？》）
众所周知，房贷利率以5年期LPR利率为基准。过去1年，5年期LPR利率从4.65降到4.3%。
加上之前针对首套房定向降息20bp，最新房贷利率已低至4.1%。
与之对比，2009年时我国房贷基准利率为5.95%，考虑到最低7折的打折因素，当时最低房贷利率仅为4.156%。
而在去年，首套房贷利率最高触及6%的高位，山顶的风可谓寒彻入骨。
03
保房价VS保汇率
保房价还是保汇率，并非伪命题。
想要 保房价 ，货币不但不能收紧，反而还要不断放水，但这势必对人民币带来贬值压力，汇率破7就不令人意外。
同样，如果要 保汇率 ，地产就必然要持续承压。要知道，这一次房地产面临的市场环境，完全不同于几年前，地产下行的风险之大，超乎所有人的预期。
几年前，保房价还是保汇率之争没有想象中那么激烈。
原因在于，当时的国际环境相对稳定，我国还有相当大规模的外汇储备，再加上不断强化的资本管制，房价与汇率能够实现一定程度的平衡。
这一次， 地缘环境不同于以往，疫情冲击更是悬在头顶的黑天鹅 ，房价与汇率遭遇了同向冲击。
当然，汇率也要稳，但相比而言， 地产在国民经济中的重要程度显然更大 ，带来的连带冲击也更为明显。（参阅《谁是最依赖土地财政的城市？》）
地产不稳，不说烂尾楼如何清理，许多地方的 土地财政 都会遭遇冲击，进而影响到一些 城市的财政基本盘 。
近段时间，一些中小城市 公交停运乃至拍卖殡仪馆运营权 之类的现象层出不穷，核心原因就在于税收与土地财政的同步下行。
所以，这种背景下，通过降息、取消限购限贷、发放棚改贷款来维护楼市稳定，就成了必然之举。
政策的天平， 自然转向了保房价 这一边。
04
人民币贬值，影响有多大？
人民币贬值，影响几何？
一方面，人民币贬值，无疑有利于出口，但也会抬升进口成本。
不过，这并非简单的因果关系。
如果欧美经济持续衰退， 外需减弱 也会导致出口增速放缓。同样，如果地缘冲突加剧，发达国家加速产业转移，外贸也会面临一定压力。
同时，美联储加息之下，全球主要经济体货币都在贬值，而 人民币贬值力度并不夸张 ，相比其他货币的出口优势也不算明显。
尤其是，今年以来，疫情、地缘冲突及高温限电等因素持续扰动，对制造业和外贸出口也带来一定影响。
另一方面，人民币贬值，这让原本就外债累累的房地产更是雪上加霜。
当然，既然房企美元债已经出现了集体违约，人民币贬值还是升值，影响都不大了。
更关键的是，汇率如果持续贬值，可能会导致一定程度的 资本外流 ，从而对资产价格形成挑战。
这才是汇率贬值最大的挑战，所以即使保房价优先，汇率一定也得稳住。
05
保交楼，不保房企？
保房价，楼市又将何去何从？
2022年我国的房地产市场，遭遇的是1998年住房市场化改革以来最大的冲击，楼市从黄金时代直接掉到了 黑铁时代。
面对地产下行，政策松绑力度之大，堪称2016年以来最宽松。
房贷利率创下13年新低且不说，包括 苏州、青岛、济南、郑州 在内的强二线城市都在试图取消限购，极尽刺激之能事。
然而，地产面临的不只是市场问题， 更涉及预期 ，这不是简单的松绑或刺激就能逆转的。
所以，地产救市，并不局限于地产本身，而政策也有了更为明确的取向。
保交楼而不保房企，正在成为共识。
保交楼，是拯救烂尾的有力举措，也是顾及民生的基本考虑，更是稳定市场信心的必然选择。
与之对比，一些民营企业可谓尾大不掉，杠杆之高、债务之巨、问题之多，远非简单的政策所能挽救，该付出的代价必然要付出。
我们看到， 为了防止房企躺平 ，一些城市出台了相当严厉的举措。（参阅《零门槛！这个特大城市，真的急了》）
合肥 明确，查实房企故意“躺平”等行为的，要严格处置，及时曝光。
郑州更进一步 ，对不配合复工的房企进行偷漏税核查，而对房企的预售资金使用情况进行全面审计，追究相关责任。
06
分化的未来
经过这一轮大变局之后，整个地产行业都将面临大洗牌。
首先， 预售制 遭遇了前所未有的挑战。即使现售制度仍旧难以普及，至少预售资金监管不会再听之任之。
其次， 民营企业大概率会批量退出市场 ，一些曾经叱咤风云的地产大佬将会就此沉寂，高杠杆、高负债、高周转的玩法一去不复返。
黄奇帆说，未来将有2/3的房企离开市场，这句话正在得到验证。
最关键的是， 房价只涨不跌的强预期，开始逐步瓦解 。即使这一轮救市能够力挽狂澜，人们对于房地产的未来也会心存疑虑。
显然，未来全国楼市将会加速分化。
在黑铁时代，地产将会失去全民造富效应，而变成一项高风险的投资游戏。