买了即贬值，这是目前购房者普遍担心的问题。不得不说，目前的楼市行情并不好，除了少部分城市房价坚挺外，房价整体呈下滑趋势，销量也不乐观。
原因是多方面的，首要原因是供大于求，市场上不缺房，另外，疫情影响收入下降、人口出生下降、房地产本身存在的泡沫等，都直接或者间接地影响着商品房的成交，加上频曝的楼市烂尾，让不少购房户担心自己的购房资金并不能保证百分百地安全，捂紧钱袋子，成了很多普通购房者、甚至刚需者的选择，他们在买房问题上慎之又慎。毕竟，掏空六个钱包买房，对大部分人来说，就是倾其所有的一生财富。
楼市不理想，央行也有了动作。5月15日，央行和银监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，央行发布贷款市场报价利率（LPR）公告，贷款市场5年期以上LPR报价利率为4.45%。综合以上央行5天之内的两次动作，住房贷款利率从4.6%可以直接降到4.25%，下滑35个基点。
那么，首套按揭房贷100万元，现在和2年前相比，利息差额有多大？数据分析来了。
01、利率变化情况
两年前，也就是2020年的5月份，贷款市场报价利率5年期的LPR利率为4.65%。根据2019年8月份央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，首套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的LPR，实际贷款利率以最近1个月的LPR利率为基准加点形成，很多贷款买房的朋友，成交的利率都是在5年期LPR利率的基础上上浮20%。如果LPR利率是4.65%，上浮20%后，实际的利率就变成了5.58%，在等额本息下，20年100万房贷就需要多支付利息12.4万，如果是30年期限，就需要多支付利息20.6万元。
两年后的今天，首套住房贷款的利率最低已经降到了4.25%，贷款利率下降还是非常大的，买房人的利息支出差距巨大，老百姓现在按揭买房可以节省一大笔利息支出。财艺君就以贷款100万、期限20年和30年两种情况进行数据分析。
02、100万贷款20年，两年前和两年后的利息差距有多大？
两年前，在利率5.58%的情况下，在等额本息还款方式下，通过房贷计算器，20年房贷期限的利息为661792.45 元；现在购房利率已经可以最低降至4.25%，20年房贷期限的利息为486162.73 元。二者差距是175629.72元，也就是17万多元。
03、100万贷款30年，两年前和两年后的利息差距有多大？
两年前，在利率5.58%的情况下，在等额本息还款方式下，通过房贷计算器，30年房贷期限的利息为1062146.45 元；现在购房利率已经可以最低降至4.25%，30年房贷期限的利息为770983.61 元 。二者差距是291162.84元，也就是29万多元。
04、如果在等额本金还款方式下，利息差距又是多大呢？
①两年前，在利率5.58%的情况下，在等额本金还款方式下，通过房贷计算器，20年房贷期限的利息为560325元；现在购房利率已经可以最低降至4.25%，20年房贷期限的利息为426770.83元。二者差距是133554.17元，也就是13万多元。
②两年前在利率5.58%的情况下，在等额本金还款方式下，通过房贷计算器，30年房贷期限的利息为839325元；现在购房利率已经可以最低降至4.25%，30年房贷期限的利息为639270.83元。二者差距是20005417元，也就是20万多元。
结语
现在楼市前景并不明朗，后续利率是否会持续下降，也无法做出准确判断，就好比两年前买房和现在买房，利息差距竟然有如此之大一样。老百姓是否买房，什么时候买房，并没有绝对的正确与错误，如果是刚需住房，不考虑住房成本，现在可以考虑一下买房问题了。