一直以来长沙以房地产调控严厉著称，是一座让炒房客有来无回的城市
长沙被贴上了一个标签就是 房价低 ，作为新一线城市，又是一个省会城市，很难想象长沙的房价水平只有1.2万
七月，我和团队一起实地去长沙看过当地的楼盘，确实有亲身感受到长沙包容的房价
令人较好奇的是， 长沙到底是怎么控制房价的
关于这一点，我专门请教了那边的项目负责人，也了解了一些情况
今天就带大家来看一下，长沙到底是怎么做到的
01
首先，在长沙想要一张“房票”就很难
在长沙买房必须具备购房资格才可以，因为这个城市是限购的
早在2018年6月25日，长沙政府就发布了一个调控政策的通知：《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》
来源：长沙市人民政府
政策中对购房资格限制的比较厉害，外地人想在长沙买房必须要满足条件：
落户满一年加一年社保，要么连续缴纳24个月的个税或社保，且只能在限购区域内买一套
限购区域包括长沙6区1县：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区及长沙县、望城区
换句话说，外地人要想在长沙买房，最快的方法也必须在那里工作交够两年社保才行
这个门槛就很高了，想拿到“房票”并不是件容易的事
所以自2018年“6.25”楼市调控新政实施以后，很多潜在购房者因不具备购房资格而被拦在了住宅市场之外
本质上，长沙严格实施限购这个政策，也表明了一个态度：
愿意牺牲房价上涨，以保证本地人能买得起，而不是招引外地炒房客
在上海限购是很正常的，但长沙毕竟是一个发展中的新一线城市。实际上在其他同级别的城市里，就很难见到这么严格的限购现象
比如在今年武汉、合肥、成都这几个城市就不断放松限购政策，现在就连苏州都只要交6个月社保就有购房资格了
像长沙这样房价低的城市，基本上不会说一定要限购到24个月这么严，理论上它应该更放开，吸引更多的外地人过来买房
同样的，越是放开购房政策，有买房的外地人越多，那本地人肯定就会受到房价上涨的压力
所以我们看到长沙反其道而行，它的态度就体现在，保证本地人的利益
在长沙限购区域内买房的，必须要具备长沙限购区域内的购房资格
除了限购，长沙还有更严的操作
02
长沙的“双限”全国最严
长沙实行地价与房价“双限”政策，以抑制土地高价拍卖、保障楼市刚需。具体的限价操作其实是有一整个链条的
第一点，从拿地开始就限地价
在开发商拿地的时候，就有很多限制。在土地供应上，就分为双限地、单限地价和不限价地
为了控房价稳地价，双限地仍是主流。在长沙限地价就意味着提前限制了之后房子的售价
第二点，在核价的时候再限制房价
首先，包括毛坯房跟精装房，一般都会有一个上限。精装标准的上限就是 3500元/平米 ，然后毛坯的话，目前最高最高毛坯限价为 13800元/平米
毛坯其实在拿地的时候就有限价。即便是非限价地块，也会根据项目的成本去做一个核价
一般开发商都会想办法做精装，依靠精装溢价从中压低成本、提高自己的利润空间
所以在长沙新房市场中精装的占比也越来越高，热销T0P10中均为精装项目
精装房的交付比例逐年上升，长沙也对此进行了严控
2019年12月长沙发改委出台新规明确商品住房的平均利润率商品为 6%-8%
死死把控开发商的利润，所以房企打造高端品质项目的利润空间就被限制了
最高8%的利润率对房企而言并不算高，我们可以简单举个例子来算一下
比如长沙“6.25”新政之后，出让的第一块“双限地”
图片来自网络
当时的限定住房销售价格为9200元/平方米（不包括精装修价格），该地块的楼面价是5200元/平方米
也就是说开发商只有4000元的发挥空间，一般还要扣除大约3000元左右的建筑成本，就只剩下不足1000元的利润空间
所以毛坯房限价9200元/平方米，几乎是不赚钱的
如果是做精装房，按装修标准3500元/平方米，按照8%的利润粗略计算，最高也只能达到（5200+3000）*（1+8%）+3500=12356元/㎡
房价上限也只能卖到1.2万/平方米左右，所以在长沙大部分开发商都会 用地价反推房价
未来商品住房价格将由成本加利润加税金构成，开发商开发住宅产品利润将持续变薄， 这一政策可能导致长沙未来房价持续收紧
03
在长沙还有天量供应
一直听说长沙的房子容积率高，实地来到长沙之后，果真如此
第一印象就是这迎面扑来的高层住宅，最起码有四五十层
离近了看，密密麻麻的房子，不免有一种很强的压迫感
听当地的司机师傅说，在长沙基本都达到 新房容积率4以上，四五十层很正常
除了在十八线老家县城，还是第一次看到一个城市有这么高的容积率
在上海容积率基本就在1-2之间，高层小区20多层就已经很高了
不过，这还不是长沙最高的容积率，湘江边上的华远华中心小区容积率达到了 10.5 ， 一个小区1600户
图片来自链家
可想而知长沙的新房供应量有多大
2016年至2022年，长沙的土地开发整体是不断上涨的。2021年长沙土地供应 2452万㎡
超两千万㎡的土地供应量，也为长沙新房市场提供了大量的供给
2021年长沙全年内六区商品住宅供应面积1456万方
对长沙来说，城市正在经历从二环驶向三环的外拓路上，未来的土地供应也会集中出现在外围
长沙这个城市还有很多未开发区域，土地资源充足，不会出现供不应求抢房的情况
来源：长沙房产网
大量的新房供应下，导致长沙的二手市场挂牌也是天量
截至2022年4月，长沙内五区普通住宅库存量为504.91万方，累计房源37207套
来源：克尔瑞湖南区域
按照近12个月去化速度计算，去化周期也要6.8个月
04
限购、限价和天量供应的结果就是，长沙的 房价扁平化
这里我做了一个长沙各区的新房房价地图
整个长沙市，市区和其他区的价差非常小，几乎没有明显的高低之分。五个中心城区的均价不过1.14万-1.32万
其实和长沙县八千多的房价也拉不开多大的差距
房价极度扁平化，在核心区和非核心区，两者的价差只有 5000元
湘江附近的顶豪才卖2万4左右
对比上海，黄浦市区能卖到30万/㎡，而外环外的金山只有2万/㎡，才是真正的天差万别
这样看下来，在房价扁平化的长沙，不管你是在市区还是郊区买房，房价都不可能有很大的差别
然后你还会发现，长沙二手房和一手房也 没有明显的倒挂现象
2020年-2022年，长沙新房和二手房价格价都在1万到1.2万
以开福区为例，新房均价1.14万/㎡，二手房均价在1.18万/㎡，略微高一点点而已
二手房价涨不上去，意味着如果是纯投资买房，是没有什么赚钱的机会。甚至可能说，随着供应量的增加，买房之后过几年也不好出手
也正因为如此，在这样不冷不热的市场下， 长沙很少有炒房客敢去
购房者主要还是老长沙人居多，基本都是湖南籍的人
长沙人买房大多是自住，也没有很强的炒房想法，即使有多套房产，也只是用来收租，不会特别在意说一定要升值
如果是外地人，要么就是到长沙分公司上班的人，或者走人才引进，落户加社保满足条件的话就会买一套
长沙低房价是一个比较良性的市场，对长沙本地人来说，房价低是一件再好不过的事情了
但对于炒房投资的人而言，是不敢轻易跑去试探的
重点是长沙一直以来的态度就是不惜以牺牲房价上涨，来提升居民生活幸福感
当别的城市都在拼命放开限购，吸引外地人才去买房的时候，只有长沙逆势而行
一道又一道严令，把炒房团按在地上摩擦，相信在全国，没有哪个城市比长沙把打压房价做得更严
05
这也是为什么我们说长沙是一个幸福感很高的城市
在长沙限制房价上涨的时候，就已经摆明了一个态度，宁愿牺牲房价上涨，也要本地人生活的更有幸福感
所以长沙变成了一个并不依赖房地产的网红城市
遍地都是新消费网红品牌，茶颜悦色、墨茉点心局、炊烟等等，每年五一国庆也会吸引众多游客前去，旅游经济十分火爆
除此之外，还有比亚迪等重工业、以及湖南卫视等广播电视传媒行业
生活在长沙的人，不会像一线城市有很高的房贷负担，他们有很多的时间去生活
也因此，在2022年被评为居民生活幸福感最高的城市
这应该也是长沙最想看到的
以上为正文，来自微笑向暖